Vil kjøpe halve boligen din og la deg overta resten gradvis

Få land i verden har så mange boligeiere som Norge, og i løpet av livet vil godt over 90 prosent av alle nordmenn eie sin egen bolig. Nesten 8 av 10 nordmenn eier sin egen bolig til enhver tid.

Likevel blir nåløyet trangere for hvert år, med stigende boligpriser og strengere krav fra både myndigheter og banker. 

Med dagens boliglånsforskrift som sier at egenkapitalen ved boligkjøp skal utgjøre minst 15 prosent av boligens verdi, er det mange som ikke har nok penger til å dekke kravet.

CoOwner

Betydningen av å ha foreldre med mulighet til å støtte barna økonomisk blir med det større. Men ikke alle har tilgang til den såkalte foreldrebanken, og endel foresatte har ofte mer enn nok med å betjene sitt eget boliglån.

Det gjør at flere selskaper ser sitt snitt til å tilby nye måter å kjøpe bolig på, og “leie til eie”, “bostart” og “deleie” er konsepter som allerede eksisterer via eksempelvis Obos.

Bostart: Med Obos Bostart kan man kjøpe en helt ny bolig til en lavere pris enn ordinær markedspris – mot at Obos får retten til å kjøpe den tilbake. Her fra prosjektet Løren Botaniske på Løren i Oslo. Skjermbilde: Obos.no

Men det er ikke bare de store utbyggerne som kaster seg på trenden:

Høsten 2020 etablerte seriegründer Per Øyvind Berge og hans sønn Eirik Berge selskapet CoOwner. Lars Christian Blåsternes kom inn som daglig leder våren etter, med mål om å kommersialisere en ny boligkjøpsmodell for å hjelpe flere inn i boligmarkedet.

I praksis kjøper man bolig sammen med selskapet, med en eierbrøk hver, eksempelvis 50/50, hvor CoOwner dekker 50 prosent av egenkapitalen og står ansvarlig for halvparten av lånet. Deretter er målet at boligkjøperen gradvis skal kjøpe andeler, før hen til slutt eier hele boligen selv.

Ikke veldedighet

Boligkjøperen disponerer hele boligen, men for at CoOwner skal kunne tjene penger, betaler en like mye i leie til selskapet som det har i utgifter til renter og avdrag. Dermed er den månedlige kostnaden like stor som om hele lånet skulle ha stått i boligkjøperens navn.

Selskapet går med det i null, noe som strengt tatt ikke kan sies å være en særlig lønnsom forretningsmodell.

– Hvordan skal dere tjene penger på dette?

– Inntektene kommer dels fra husleie på den andelen vi eier, og dels fra forventet verdistigning over tid. Husleien er en funksjon av lånekostnadene, som sørger for at verdiskapningen er balansert mellom boligkjøper og CoOwner i form av avdrag på boliglånet. Tilsvarende deles verdistigningen også forholdsmessig basert på eierbrøk, forklarer Blåsternes.

– Vi har en fundamental tro på den langsiktige trenden i boligmarkedet når det gjelder avkastning. Hvis verdien på boligen øker, tjener både vi og kunden penger, legger han til.

Risiko

– Men hva om boligprisene synker innen kort tid?

– Det er selvfølgelig en risiko, og derfor har vi tatt noen grep for å være bedre rustet finansielt hvis det skulle skje.

Selskapet hentet nylig 20 millioner kroner i en emisjon koordinert av Sparebank 1 Markets, og har den seneste tiden kjøpt boliger ukentlig sammen med kunder. Til sammen er selskapet deleier i rundt 50 boliger, med en snittpris pr. bolig på cirka 3 millioner kroner. Det tilsvarer et volum på over 150 millioner.

– Vi ønsker å bygge en portefølje som er diversifisert, noe som vil ta ned risikoen betraktelig. Måten vi gjør det på er å kjøpe boliger med stor spredning med hensyn til størrelse, type bolig og så videre.

Emisjon: CoOwner hentet 20 millioner i en emisjon koordinert av Sparebank 1 Markets. Foto: Sparebank 1 Markets

– Poenget er at vi ønsker å bygge en portefølje som er kjøpt på ulike tidspunkter med ulike motparter, over hele landet. Det at vi er landsdekkende gjør også sitt for å ta ned risikoen noe. Litt som en tradisjonell bankportefølje, egentlig.

Boligkjøpet “låses” også i tre år, ifølge Blåsternes. Det vil altså si at det ikke er lov å selge boligen før innlåsingsperioden er utløpt.

– Det handler om langsiktighet og trygghet for begge parter. I tillegg er det ofte endel transaksjonskostnader rundt kjøp og salg, så det er lurt å ha i bakhodet.

Selveier

Pr. i dag kjøpes det hovedsakelig brukte selveide boliger, altså boliger som ligger i sameier. Her står man ifølge Blåsternes friere, og det hele er med det lettere å forholde seg til. Ikke alle eksisterende borettslag har vedtekter som lar en eie boligen gjennom deleieløsninger, forklarer han.

– Men i løpet av kort tid vil vi nok kunne åpne opp for å kunne kjøpe i hvert fall nye borettslagsboliger. Der er det litt færre regler rundt det. 

Ved kjøp av selveid bolig må man som hovedregel ut med 2,5 prosent av kjøpesummen i dokumentavgift til staten. Det gjør at egenkapitalkravet ofte i realiteten blir 17,5 prosent.

– Nylig hadde vi en kunde hvor budsjettet ikke tillot å finne en bruktbolig som dekket kjøperens behov. Så dukket det helt tilfeldig opp en ny bolig, også det selveier, hvor man slipper unna med lavere dokumentavgift. Det gjorde at vi slo til, og boligen kom også med en potensiell fin verdistigning, noe endel nye boliger gjør.

“Skin in the game”

Utlånsforskriften regulerer hvor mye boligkjøpere får i lån, og stiller ikke bare krav rundt egenkapital, men også betjeningsevne og disponibel inntekt i forhold til lån. Pr. i dag kan en maksimalt låne fem ganger årslønnen.

– Kundene våre må ha betjeningsevnen til å kunne håndtere hele lånet selv, og kravene er de samme. I tillegg må de ha noe egenkapital selv. Vi kan hjelpe til med inntil 70 prosent av egenkapitalkravet.

Selskapet går deretter inn som solidarisk medlåntaker i boliglånet, og har med det ifølge Blåsternes fullt “skin in the game”.

Skin in the game: Daglig leder i CoOwner, Lars Christian Blåsternes, sier selskapet tar like mye risiko som boligkjøperen. Foto: Line Owren

– Vi tar like mye risiko som motparten, og ønsker at de til slutt skal være finansielt modne nok til å stå på egne bein. Allerede fra dag én sørger vi for at de har forutsetninger til å kunne stå med hele lånet alene i fremtiden.

Førstegangskjøpere

Apropos modenhet; mange av kundene CoOwner kjøper bolig sammen med, er førstegangskjøpere. Det fører til endel spørsmål og usikkerhet rundt hva som er et godt kjøp.

– Førstegangskjøpere får litt “coaching” av oss, slik at de kan kjøpe noe som forhåpentligvis gir en god verdiutvikling.

Selskapet stiller også endel krav til selve objektet, og ser blant annet på forutsetninger knyttet til beliggenhet, omsetningshastighet i området, tilstandsrapporter og så videre.

Først blir CoOwner og kunden enige om de økonomiske rammene. Deretter tar boligkjøperen kontakt og foreslår boliger man ønsker å kjøpe, før selskapet bidrar i prosessen for å sørge for at man ikke kjøper “katta i sekken”.

– Det er vinn/vinn for begge parter at kjøpet er best mulig.

Tar grep rundt egen økonomi

– Må dere si nei til mange?

– Ikke mange, men noen trenger mer tid før de er klare. 

Blåsternes mener veien til å eie sin egen bolig er kortere gjennom deleie, og sier endel opplever at terskelen senkes og at motivasjonen øker.

– Endel tar grep rundt egen økonomi og kommer tilbake til oss allerede i løpet av 6–12 måneder når de innser at det er mulig å eie sin egen bolig.

Mange er klare: Daglig leder Lars Christian Blåsternes (t.v.) sier mange er klare for boligkjøp, men mangler litt penger til å oppfylle egenkapitalkravet. Foto: Line Owren

– Hva med de som ikke har god betjeningsevne?

– Vi prøver å hjelpe så mange vi kan, men det må være økonomisk forsvarlig for oss også, så det er ikke like lett å si ja til de som ikke har god nok betjeningsevne. Noen kan vi likevel hjelpe, så lenge vi greier å kalibrere ned forventningene og sørger for at de innser hva de kan kjøpe for.

Selv om selskapet ble etablert for snart tre år siden, gikk endel tid i begynnelsen ifølge Blåsternes til å forberede konseptet for markedet, og rogalendingen forklarer at det ikke var en ubetydelig kompleksitet knyttet til det juridiske aspektet. Også bankenes samarbeidsvillighet var noe som måtte testes.

– Vi gikk ikke ut i markedet før helt i slutten av 2021, og så brukte vi fjoråret på å kommersialisere konseptet og bli kjent med boligkjøperne og deres utfordringer.

– Hva fant dere ut?

– At det var overraskende mange som var klare med en gang, og som hadde litt egenkapital, men ikke nok til å oppfylle kravet alene.

Samarbeider med utbygger

Boligbyggeren ByBo oppfører i disse dager 63 leiligheter langs sjøen ved Steinvågneset utenfor Ålesund sentrum, og selskapet har nylig inngått et samarbeid med CoOwner hvor man som boligkjøper har muligheten til å benytte seg av konseptet.

– Det er mange boligbyggere som ønsker å tilby slike løsninger, men de har ofte ikke anledning til å fasilitere det selv. Da er det lett å samarbeide om en “plug and play”-løsning som kan gi synergieffekt for begge parter.

Samarbeid: Boligbyggeren ByBo samarbeider med CoOwner i et byggeprosjekt ved Steinvågneset utenfor Ålesund. Foto: ByBo

Blåsternes tror dette er en trend som er kommet for å bli, og spår flere partnerskap i tiden fremover.

– Både nasjonale og regionale utbyggerselskaper trenger relevante salgskanaler, og det er viktig å være kreativ og innovativ i disse dager hvor nyboligmarkedet har opplevd nedgang.