Venter en kald vår med større nedskrivninger?

Mens oppskrivninger har vært tidens tegn i mange år, har nå nedskrivninger av eiendomsverdiene skylt over landet, i andre halvår 2022, men særlig i fjerde kvartal.

Børsselskapene har måttet ta store nedskrivninger i kroner, men i prosent av eiendomsmassen ligger nedgangen på mellom 2 og 5 prosent.

Men hva som er riktig markedspris og hva nedgangen i realiteten er, er i det blå. Det har vært liten omsetning av særlig de mest atttraktive, sentrumsnære eiendommene i de største byene, og det har ikke vært satt noe nytt prisnivå.

– Verdivurdererne henger etter markedet. Det skjer i både oppgang og nedgang. I dag er det veldig få kjøp og salg av næringseiendom, så det er vanskelig å vite hvor prisnivået ligger. Da holder verdivurdererne igjen på nedskrivningene, sa Eiendomsspar-sjef Christian Ringnes til Finansavisen på selskapets kvartalspresentasjon i midten av februar.

– Det som har vært solgt i Oslo i det siste har gått med yielder over 6 prosent, og det har vært noen slengere langt nede på 4-tallet, sa han videre.

Enda klarere i talen er styreleder i Akershus Eiendom. I ekspertpanelet i denne utgaven sier han:

– Entra selger ut ting. Det er så mye ljug rundt priser. De har solgt KPMG-bygget på Majorstuen. Jeg har hørt priser på 1,2 og 1,4 milliarder kroner for bygget. Det ble pakket inn så mye for at det skal passe med de siste bokførte verdiene.

Entra solgte i desember en pakke på tre eiendommer for 1,9 milliarder uten å ville oppgi prisen på enkeltbyggene, men meddelte at rabatten i forhold til bokførte samlet sett var 2 prosent.

Implisitt tilsier en yieldøkning på de beste eiendommene fra 3,3 prosent som den lå på i august i fjor til rett under 4 prosent, som de fleste opererer med i dag, tilsier et verdifall på rundt 20 prosent. 

En eiendom med 10 millioner i leieinntekter prises til 303 millioner med 3,3 prosent avkastningskrav, og 250 millioner med 4 prosent.

Så reddes man litt av høy inflasjonsjustering av leiekontraktene ved nyttår, men det er når fastrentekontrakter og/eller obligasjonslån utløper og skal reforhandles, at man virkelig får føle stemningsskiftet på kroppen. I dag er samlet finansieringskostnad minst 6 prosent før man betaler avdrag, og det å ha mange eiendommer med lav yield på lange leiekontrakter kan gi samtaler hverken banken eller låntageren gleder seg til.

God helg og god lesning

Kaare Martin Granerud, redaksjonssjef Eiendom