Mens logistikkeiendommer – eller lagerlokaler som det het i gamle dager, altså for fem–ti år siden – var traurige greier meglerne behandlet med venstrehånden, har investorene de seneste årene stått i kø for å sikre seg slike i bygd og by – så lenge de ligger langs en europavei. Prisene er presset opp, og forskjellen i yield mellom en god logistikkeiendom og et sentralt og moderne kontorbygg er nesten vasket ut.
Rasjonalet er enkelt å forstå. Mer netthandel krever bedre varehåndtering, både for tradisjonelle leveranserutiner og ikke minst det som er det nye store – last mile handling, altså frakt av varer fra lageret og hjem til kunden.
I tillegg har pandemien og Ukraina-krigen satt flomlys på verdien av å ha jevn og trygg tilgang til innsatsfaktorer i produksjonsbedrifter eller et robust varelager for handelsbedrifter. Det gjør at flere virksomheter vil øke lagerkapasiteten for å kunne håndtere mer usikkerhet i leveransekjeden.
Sentimentet for netthandelsbedrifter er kraftig ned det siste året.
Tydeligst ser man det på aksjekursen i det selskapet mange frykter kan bli den altoverskyggende aktøren i handelsbransjen, Amazon.
I midten av juli i fjor ble aksjen handlet for 3.731 dollar, i starten av mai var den under 2.500 dollar. Vi snakker om et selskap som i første kvartal omsatte for 116 milliarder dollar, uendret fra i fjor med ned 7 prosent fra 4. kvartal.
Her hjemme leverte Komplett førstekvartalstall 28. april. De viste en nedgang i forbrukersegmentet på 14,6 prosent, sammenlignet med et rekordsterkt første kvartal i fjor. Forretningskundesegmentet og distribusjonsavdelingen hadde vekst på rundt 20 prosent. Komplett ble børsnotert i juni i fjor, på 55 kroner, før aksjen krabbet opp til en kurstopp på nesten 72 kroner 7. januar. I etterkant har den halvert seg til 36 kroner.
I tillegg kommer det flere og flere spørsmål rundt bærekraften (et begrep snart viktigere enn bunnlinje for mange selskaper) i netthandelen. Små produkter pakkes inn i enorme mengder emballasje, og klær som ikke passer etter å ha blitt “prøvd” på nett, kan kostnadsfritt sendes tilbake.
Spørsmålet er ikke om netthandelen forsvinner, men om eiendomspenger skal plasseres i netthandelseiendom, kjøpesentre, eller andre fysiske handelsplasser. Tilbudet av eiendommer med lange leier og gode leietagere er lavere enn etterspørselen, og enormt mye kapital skal plasseres i eiendom i år og i årene som kommer. Finansielle investorer flytter pengene dit sentimentet er best. Union har analysert transaksjonsmarkedet og kommet frem til at 18 prosent av verdien på den samlede logistikkeiendomsmassen i Oslo og gamle Akershus ble omsatt i fjor.
Spørsmålet er om attraksjonen og prisingen til logistikkeiendommer blant finansielle investorer vil holde seg i konkurransen med sentrale kontoreiendommer eller innarbeidede kjøpesentre. Og det er tross alt fortsatt mer ledig tomteareal langs E6 og E18 enn midt i Oslo sentrum.
