+ mer
Fallende priser: I området Bryn/Helsfyr i Oslo øst har leieprisene i snitt falt med over seks prosent sammenlignet med første kvartal i fjor.   Foto: Iván Kverme

Kraftig opp i vest – fallende priser i øst og CBD

Større etterspørsel etter kontor gir fallende ledighet i vest, men leieprisene faller på østkanten i Oslo og blant de beste kontraktene i CBD. 

– De virkelige vinnerne for tiden er i Oslo vest og da spesielt på Skøyen og Lysaker. Sistnevnte har satt rekorder både på leieprisvekst på de beste lokalene og i snitt, sier senioranalytiker i Newsec, Karen Cecilie Thunes. 

Næringsmegleren har gått igjennom de nye tallene fra Arealstatistikk for første kvartal. Aldri før er det signert så mange kontrakter og kvadratmeter i Oslo.

– 230 kontrakter er signert i første kvartal fordelt på 186.000 kvadratmeter. Det er det sterkeste registrert i første kvartal noen gang, sier Thunes. 

Signeringsrekord: Senioranalytiker Karen Cecilie Thunes og analysesjef Øyvind Johan Dahl i Newsec utenfor sitt kontor i Vika i Oslo. Her har det ikke vært mye leieprisvekst å snakke om, men rekordmange kontrakter er inngått. Foto: Newsec

Skøyen på topp 

– På Skøyen kan vi nærmest melde om eufori. Her vokser de 15 prosent beste kontraktene med hele 12,5 prosent på pris og snittet med seks prosent. Vi er langt over nivåer noen gang observert, fortsetter hun. 

Det er litt overraskende. Det bør ligge en mulig sterk leieprisvekst i CBD.
Øyvind Johan Dahl, Newsec

Det betyr at de 15 prosent beste kontraktene nå har en kvadratmeterpris på 3.550 pr. kvadratmeter, mens snittet har kommet opp til 2.800. På Skøyen og Lysaker var kontorledigheten samlet sett 11,7 prosent sommeren 2020, pr. første kvartal i år er den redusert til 7,8 prosent. 

– For Skøyens del kan den kraftige prisveksten også skyldes at flere Skøyen-aktører nå sender inn tall til Arealstatistikk, men ser man på aktiviteten, så vil nok meste av forklaringen ligge her. Aldri før har det vært signert like mange kontrakter i et kvartal her, og det tallet trekkes ikke opp av at det er mange små lokaler. Snittstørrelsen er rundt 1.000 kvadratmeter pr. kontrakt, forteller analysesjef i Newsec, Øyvind Johan Dahl. 

– Skøyen nyter godt av fremskritt på områderegulering og konvertering av eldre bygg til bolig, samt nye prosjekter av høy standard, fortsetter han. 

Newsec peker også på oppgangen i en spesiell næring. 

– Oppturen i olje og energi-industrien har ført til en absorpsjon av kontorlokaler i vestaksen, spesielt på Lysaker. Dette området har hatt mye skjult ledighet gjennom de seneste årene, men ser nå ut til å fylles, sier Dahl. 

Orklas hovedkontor: Orkla har sitt hovedkontor på Skøyen, i dette 16 etasjer store kontorbygget. Foto: Iván Kverme

Prisfall i øst og CBD

Like stor fest er det ikke i Oslo øst eller i CBD (central business district), i hvert fall om man ser på prisutviklingen. 

– Østover i Oslo har det stoppet noe opp. Til tross for fallende arealledighet både på Bryn og Helsfyr og lenger øst er trenden negativ for leieprisene, sier Thunes. 

Snittet på Bryn/Helsfyr har falt fra 1.813 kroner pr. kvadratmeter til 1.698 sammenlignet med første kvartal i fjor. 

– Arealledigheten faller, da det ikke er tilført noen nye arealer her den siste tiden, men da har det heller ikke vært de beste arealene som har vært ute i markedet. Et eksempel er Bryn/Helsfyr, hvor snittet i leieprisene faller med hele 6,3 prosent. Det kan nok forklares med ingen tilbud i de beste lokalene på Helsfyr, men at det stort sett har vært signert kontrakter med middels standard på Bryn. De beste lokalene har også en avtagende vekst, trolig fordi det er få toppetasjer på Helsfyr i markedet for tiden, sier Thunes. 

Nedgang for toppkontrakter 

Det er også en nedgang eller flat utvikling i prisene i de mest attraktive områdene i Oslo, som gjerne omtales CBD (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen). Her har de 15 prosent beste kontraktene et prisfall på 2,7 prosent siden sommeren i fjor. Snittet faller med 0,1 prosent. Dette tror ikke Newsec er en vedvarende trend, selv om man på de beste kontraktene fortsatt ligger bak nivået før pandemien. 

I første kvartal 2020 lå de 15 prosent beste kontraktene i CBD på en snittpris på 5.300 pr. kvadratmeter, to år senere er snittet redusert til 5.170 kroner pr. kvadratmeter.

– Det er litt overraskende. Det bør ligge en mulig sterk leieprisvekst i CBD, når snittet i Oslo har økt med 20 prosent de seneste fire årene, men kun ti prosent i CBD. Finansbransjen øker inntjeningen, sysselsettingen øker, og interessen for gode lokaler vil alltid være der, sier Dahl. 

– Forklaringene på den negative utviklingen kan være mange. I urolige tider kan bedrifter velge bort det dyreste og ha endrede preferanser etter de to seneste årene. I tillegg har andre områder vokst frem som meget gode alternativer til en noe rimeligere penge. Da spesielt Bjørvika og Kvadraturen. Likevel tror vi at det meste av forklaringen ligger i tilbudssiden for CBD. Her ble de forrige rekordene satt med VIA for et par år siden, og vi vil nok ikke se nye rekorder før Trekanttomta materialiseres, legger Thunes til. 

Satt rekord: Kontrakter som har blitt signert i kontorbygget på VIA i Vika i Oslo har satt rekorder på cirka 6.000 kroner pr. kvadratmeter. Disse nivåene kan det ta tid å oppnå på nytt. Foto: Sebastian Elofsson

Økt etterspørsel 

Etterspørselen etter kontorlokaler i Oslo er likevel økende med de nevnte rekorder på antall signerte kontrakter og i areal. 

– Etter en kraftig oppgang i ledigheten gjennom pandemien, toppet kontorledigheten i Oslo seg på rundt 7,6 prosent rundt sommeren 2021. Siden den gang har den falt tilbake i takt med økt sysselsetting og økende aktivitet i leiemarkedet. Det er interessant å observere at sysselsettingen i bransjer som i all hovedsak bruker kontor, ikke falt noe igjennom pandemien, men at dette nå vokser kraftig. Det kan indikere at mange kontorbrukere har hatt en avventende holdning, spesielt med tanke på hvordan hjemmekontor endrer behovet, sier Dahl.

– Har det endret behovet? 

– Det ser ikke sånn ut. Det er økt sysselsetting, og etterspørselen etter kontorlokaler har vært økende seneste tolv måneder og spesielt sterkt etter nyttår. Vi har hatt en følelse av at hjemmekontor ikke har så stor effekt, men nå har vi også tall som støtter antagelsen, sier Dahl. 

Arealledigheten er nå på 6,3 prosent i Oslo som helhet, og leieprisene har økt med 7,3 prosent i snitt sammenlignet med første kvartal fjor.  

– Vi skal helt tilbake til 2017 for å se slike veksttall. Det er likevel ikke slik at markedet er inne i en boom, men det er optimisme og lavt tilbud grunnet utsatte prosjekter, og mer etterspørsel som driver veksten, sier Thunes. 

Newsec viser videre til at man gjennom pandemien ikke har vært like avhengig av leieprisvekst, da det likevel har vært solid verdiutvikling på eiendommene, men at dette nå endrer seg. 

– Gårdeiere har hatt en voldsom verdiutvikling med tanke på yieldkompresjon (krav om mindre avkastning), noe som har gjort behovet for verdiøkning gjennom leie mindre viktig. Men det vil komme nå, om gårdeier tør sitte lenger gjennom forhandlinger. På den andre siden mangler Oslo de leietagerne som virkelig tjener gode penger for tiden, som innen tech. Tech-selskaper er i voldsom vekst ellers, det ser vi blant annet med leieprisrekorder som blir satt i Stockholm hvor denne bransjen er sterkt representert, sier Dahl. 

Reportasjer
Eiendom