Spår størst prisfall for de dyreste hyttene

Coronakrisen og det påfølgende børsfallet kan føre til at de dyreste fritidsboligene faller mest i pris, mener eksperter. Bør potensielle kjøpere med penger på bok snart vurdere å realisere luksushyttedrømmen?

Hytteluksus til salgs: Denne hytta ved Nesbyen er blant dem som ligger ute i prisklassen over ti millioner. Foto: Nordvik
Eiendom

Det startet som et godt år i fritidsboligmarkedet, med stor etterspørsel etter fjellhytter i de normalt hektiske månedene januar og februar. Eiendomsmeglere meldte om mange visninger og salg. Men det skulle brått ta slutt. 12. mars kom det historiske vedtaket fra regjeringen om å stenge ned Norge, og så kom hytteforbudet. Siden har det knapt vært solgt noe i den norske fjellheimen. Flere eiendomsmeglere melder om tilnærmet tomme visninger og labre budrunder.

– Vi hadde en veldig fin høst og vinter frem til fredag den 13. mars. Etter det har vi ikke solgt noe. Foreløpig er det noe interesse, men folk har et annet fokus i dag, det er ikke til å legge skjul på, sier eiendomsmegler Christian Haatuft i EiendomsMegler 1 på Geilo.

Både oljeprisen og de globale finansmarkedene har stupt, og mange års gevinster er spist opp på rekordtid. På den annen side har Norges Bank satt ned styringsrenten til rekordlave 0,25 prosent. Normalt vil et slikt rentenivå gi positiv priseffekt for både bolig- og fritidsboliger. Spørsmålet er imidlertid om historisk lave renter er nok til å holde markedet oppe i en slik situasjon vi nå er inne i.

Enn så lenge er det ingen panikkstemning fra selgersiden i boligmarkedet, ifølge meglere og prisstatistikk fra de siste ukene. Men spesielt i toppen av fritidsboligmarkedet kan det kraftige børsfallet gi store svingninger, tror eksperter Kapital har snakket med.

– Når det er dårligere tider i økonomien, er utslagene alltid størst i det dyreste segmentet. Tidligere undersøkelser har vist at 80 prosent av landets hytter ikke har heftelser ved seg. Men når det gjelder de dyreste hyttene, er belåningsgraden ekstremt mye høyere. Når aksjemarkedet stuper, vil det da påvirke luksushyttene i større grad, sier partner Bjørn-Erik Øye i Prognosesenteret.

Når det er dårligere tider i økonomien, er utslagene alltid størst i det dyreste segmentet.
Bjørn-Erik Øye, Prognosesenteret

Digitale visninger

Påsken, som vanligvis er høysesong i fjellhyttemarkedet, ligger an til å bli særdeles rolig i år, ettersom hytteforbudet har blitt forlenget til andre påskedag.

– Det ser ut til å bli noen flere skiturer enn det jeg vanligvis hadde hatt i påsken, sier Christian Haatuft.

Det er knapt en bransje som har gått upåvirket hen av coronaviruset, og megleryrket er intet unntak. Landets eiendomsmeglere, som ennå ikke er permittert, har måttet finne alternative måter å jobbe på.

Visninger skjer etter avtale, med et begrenset antall mennesker. Forbudet mot å overnatte i en annen kommune gjør fysiske visninger mindre attraktivt i hyttemarkedet. Haatuft har forståelse for at en kjøretur på over seks timer tur–retur til Geilo – for én dags visitt – kan bli i meste laget for mange.

– Vi “facetimer” oss gjennom hyttene nå om dagen, som en alternativ løsning til visning. I tillegg er det mye mer én til én-arbeid. Vi prøver å rådgi både selgere og kjøpere, men når man står midt i stormen, er det litt vanskelig å gi helt treffsikre råd, sier Haatuft.

– Vi har en “luresituasjon”.

Prognosesenteret lager årlige prognoser for fritidsboligmarkedet, fordelt på sjø- og fjellhytter. Utviklingen i 2020 lå an til en moderat prisvekst, men nå ser det annerledes ut, ifølge Øye. Og utslagene vil altså være størst i det dyre segmentet, mener han.

For øyeblikket ligger det 34 hytter i prisklassen ti millioner kroner og oppover på markedsplassen finn.no. 24 av disse er fjellhytter. Dermed preges salget på blant annet Geilo, som har flere luksushytter ute til salgs.

– Hytteeiere i det øvre prissegmentet er i større grad eksponert mot aksjemarkedet. Det er derfor sannsynlig at coronaviruset kan slå hardere ut blant luksushyttene, sier Christian Haatuft.

Det er sannsynlig at coronaviruset kan slå hardere ut blant luksushyttene.
Christian Haatuft, EiendomsMegler 1 Geilo

Effekten gjør seg også gjeldende i de populære hyttekommunene ved kysten. Eiendomsmegler Tore Solberg hos EiendomsMegler 1 Sandefjord synes det blir spesielt interessant å følge utviklingen for eiendommene i den øvre prisklassen fremover.

– Det er ingen tvil om at det vil bli ekstra spennende med eiendommer til 20–40 millioner, der mange av kjøperne har sin egenkapital i verdipapirer. Mange av disse har store papirtap, og det er fortsatt store bevegelser på børsene om dagen, sier han.

Påsken definerer ofte slutten på fjellhyttesesongen og startskuddet for sjøhyttemarkedet. Normalt ville det derfor vært fullt trykk på befaringssiden for Tore Solberg i disse dager. Han forteller at det naturlig nok ikke er tilfellet.

– Det er mindre trøkk enn normalt nå. Folk føler ikke det er riktig å dra ned på hytta for å møte meg engang, og mange lurer på hvordan markedet blir fremover. Vi har en “luresituasjon”, der både selgere og kjøpere sitter og lurer, og imens går tiden, forteller Solberg.

Vi har en ‘luresituasjon’, der både selgere og kjøpere sitter og lurer, og imens går tiden.
Tore Solberg, EiendomsMegler 1 Sandefjord

For tiden ligger det rundt 800 fritidsboliger ved sjøen til salgs på finn.no, hvor kun åtte av dem har en prislapp på minst ti millioner kroner, et antall som er lavere enn på samme tid i fjor.

Kjøpers marked

Det er imidlertid ikke alle de bemidlede potensielle hyttekjøperne som er like eksponert mot finansmarkedene. Og for dem som har penger på bok, kan dette være et smart tidspunkt å realisere luksushyttedrømmen på, mener Christian Haatuft. Han begrunner dette med at krevende tider ofte gir “kjøpers marked”.

– I tider med stor usikkerhet er de fleste avventende og ønsker å se hva som skjer. De som likevel velger å handle, kan da unngå å få så mange konkurrenter mot seg i en budrunde, sier megleren.

Han påpeker også at hyttekjøp gjerne er en langsiktig investering.

– Du kjøper ikke en hytte for å selge den rett etter, du kjøper en hytte med et langtidsperspektiv, sier han.

Bjørn-Erik Øye i Prognosesenteret er mer skeptisk til hyttekjøp nå, spesielt av den dyrere sorten.

– Kan dette være en gunstig tid å kjøpe hytte på?

– Det tror jeg ingen tenker. Men det vil alltid være noen som forsøker å være lurere enn andre, og “time” enhver opp- og nedtur i økonomien med kjøp og salg. Det er sånn man blir rik – eller sånn man blir fattig. Dette er nok er mer utslagsgivende i den dyre enden av skalaen enn for de som kjøper hytte med et ønske om nærhet til naturen og for å skape et sted for familien, sier Øye.

Rentekutt og valutafordel

Til tross for at usikkerheten herjer i markedene både på kjøper- og selgersiden, er det ikke helt mørkt. Ekspertene peker på to elementer som kan dytte fritidsboligmarkedet i en positiv retning fremover: Det ene er det lave rentenivået, det andre en særdeles svak krone.

– Den norske kronen er rekordsvak, noe som gjør den norske fjellheimen mer attraktiv, ettersom det blir dyrere for nordmenn å feriere i utlandet. I tillegg får utlendinger og utenlandsboende nordmenn, som har inntekt i for eksempel euro eller dollar, plutselig en større hyttelommebok, sier Haatuft. Han tilføyer at han har opplevd en økning i antall henvendelser fra utlandet den siste tiden.

Tore Solberg påpeker at det er noen som oppnår gevinst også i fallende finansmarkeder.

– Noen taper penger på dette, men noen vinner jo også. Jeg vet konkret at det er mange som har gjort en kule på valuta i det siste, så det kan komme nye kjøpere til, sier han.

Meglerne forteller at de som selger og kjøper nå er folk som har hatt planer om å gjøre dette allerede før krisen inntraff. Men rente- og valutasituasjonen bidrar til at flere har tro på at markedet vil ta seg opp igjen på sikt. Tore Solberg håper ting har snudd etter påske.

– Det blir nok annerledes når folk vet mer. Når vi kommer over påske, kommer det forhåpentligvis en del for salg, og da får vi se hvordan det går, sier han.

Eiendomsmegler Marte Ullnæss i Nordvik tror omsetningen kan falle på kort sikt, men med stabile priser. På lengre sikt tror hun markedet vil hente seg relativt raskt inn igjen, ikke minst fordi det vil være økende interesse for å feriere innenlands.

– Selv om vi opplevde en bråstopp rett etter at tiltakene ble iverksatt, ser vi at markedet tilpasser seg og venner seg til den nye situasjonen. Kjøperne er der ute, det er det ingen tvil om. Jeg snakket med utallige mennesker nå på tirsdag, og fikk samme svar fra nesten alle: “Vi er interessert, men vi vil vente litt og se hvordan situasjonen utvikler seg,” sier Ullnæss.

Trygg havn

– Akkurat nå har vi en veldig spesiell situasjon hvor hyttemarkedet er lagt dødt på grunn av restriksjoner. Men jeg tror ikke hyttekulturen vil forsvinne, sier Bjørn-Erik Øye.

Et usikkert marked: Utviklingen i hyttemarkedet i 2020 lå an til en moderat prisvekst, men nå ser det annerledes ut, ifølge Bjørn-Erik Øye. Foto: Håkon Sæbø

Han poengterer at mennesker i usikre tider – og nå er det ingen tvil om at usikkerheten herjer – gjerne søker en “trygg havn”. En motivasjonsfaktor for å kjøpe hytte er nettopp et ønske om trygghet, mener Øye. Til tross for hytteforbudet tror Øye dermed at selv den siste tidens negative oppmerksomhet rundt hytter og hytteeiere kan føre til større interesse for den norske hytta i fremtiden.

– Fokuset som hyttemarkedet har fått de siste to ukene, har kommet veldig overraskende på mange. Hytteeiere blir definert som verstinger, og det har vært en slags krigstilstand mellom hyttekommuner og hytteeiere. Likevel tror jeg trygghetselementet har kommet, og vil komme, enda mer i sentrum – noe som kan bli en fordel for hyttemarkedet på lang sikt, sier hytteeksperten.

Trygghet er også noe flere av meglerne Kapital har snakket med trekker frem.

– Det som skjer nå, vil medføre at folk tenker at det er vesentlig tryggere å feriere i eget land enn utenlands. Coronafaren er mindre på skjærene her ute i Sandefjord enn i Spania. Det er heller ingen valutaproblemer når man skal kjøpe innenlands, i motsetning til kjøp som skal gjøres opp i euro, og det går nærmest mot null prosent renter. Sånn sett er jeg ikke redd for hyttemarkedet på sikt, sier Tore Solberg.

Det som skjer nå, vil medføre at folk tenker at det er vesentlig tryggere å feriere i eget land enn utenlands.
Tore Solberg, EiendomsMegler 1 Sandefjord

Han får støtte av skjærgårdsmegler Gustav Sædberg i PrivatMegleren Sædberg & Lian, som selger hytter langs kysten fra Grimstad til Mandal.

– Med all usikkerheten rundt oss – og en meget svekket valutakurs – er det å investere i fritidseiendom ved sjøen i Norge noe som vi anser som en trygg investering. Her er også kjøperne uansett selektive og kjøper først når man finner den “rette” eiendommen. Mange kjøpere i høy prisklasse er formuende og har kapital klar for slike fremtidige investeringer, sier Sædberg.

Krevende for hyttekommunene

Enn så lenge er ikke infrastrukturen i flere av de mest populære hyttekommunene dimensjonert for en slik situasjon vi står oppe i nå. Dette er bakgrunnen for at den omstridte hytteforbud-forskriften ble vedtatt den 20. mars.

Flere innenlandsreiser: Eiendomsmegler Marte Ullnæss i Nordvik tror vi vil se en økt interesse for å feriere innenlands. Foto: Nordvik

Forskriften innebærer at det, for en periode, er ulovlig for eierne å overnatte i størsteparten av landets 500.000 hytter. Lovovertredelse kan medføre 15.000 kroner i bot, eller ti dager i fengsel, for dem som tør å ta sjansen.

Dette er noe flere av kommunene har etterspurt. Men samtidig er det ingen tvil om at hytteforbudet også vil skape betydelige utfordringer for hyttekommunene og det lokale næringslivet, ifølge senioranalytiker Carl Christian Mathiesen i Prognosesenteret. Norges 600.000 unike hytteeiere tilbringer i snitt 50 dager på hytta i løpet av et år, et tall som stadig har økt.

Hvilke kommuner som vil bli hardest rammet gjenstår å se, men Mathisen mener det er grunn til å tro at kommunene med høyest andel tilreisende vil bli mest påvirket av krisen. På toppen av listen finner man kommunene Etnedal, Vestre Slidre, Flå og Vinje. Andre populære hyttedestinasjoner som Hafjell, Færder og Geilo, hvor mange av landets dyreste hytter befinner seg, er også høyt på listen. Her er i underkant av ti prosent av hyttenes eiere fra samme kommune.

Marte Ullnæss i Nordvik tror et ønske om å støtte opp om lokalt nærings- og reiseliv kan bidra positivt til fritidsboligmarkedet fremover.

– Jeg tror fjellhyttemarkedet vil komme seg om ikke lenge; interessen for og ønsket om å feriere innenlands vil trolig øke. Både på grunn av usikkerhet, men også fordi vi vil se et ønske om å støtte opp om lokalt nærings- og reiseliv, forteller hun.

Jeg tror fjellhyttemarkedet vil komme seg om ikke lenge; interessen for og ønsket om å feriere innenlands vil trolig øke.
Marte Ullnæss, Nordvik

Ser reprise av 2008

Coronakrisen er av et omfang og en art verden aldri tidligere har opplevd, men også tidligere har det vært turbulens i finansmarkedene.

Finanskrisen i 2008 påvirket ikke hyttemarkedet i Norge i særlig stor grad. Det som falt mest, var spekulative leilighetsprosjekter som allerede var hausset opp. Omsetningen stoppet opp, men prisene ellers holdt seg for det meste.

– Jeg opplevde knekk i markedet både i 1987 og 2008–2009. For å ta det nærmeste først gikk effekten etter finanskrisen forholdsvis fort over. Det er vanskelig for meg å si om det var snakk om ett år eller to, men jeg følte at det nesten var gjort på et blunk. I 1987–1988 tok det lengre tid, da varte det frem til 1993. Men det jeg husker fra den gangen, var at fritidsmarkedet holdt seg vesentlig bedre enn boligmarkedet, forteller Tore Solberg.

Han er imidlertid tilbakeholden på spørsmål om å spå omsetningen og prisutviklingen i årets sjøhyttemarkedet.

– Det er vanskelig å si. Jeg er veldig spent på det dyre markedet. Melk-og-brød-markedet fra tre–fire millioner og opp til rundt åtte tror jeg vil gå veldig bra. Men det er klart at arbeidssituasjonen for mange er usikker om dagen. Så det blir spennende det også, sier Solberg, som har 40 års erfaring i bransjen.

Christian Haatuft, som har vært megler på Geilo i 20 år, tror hyttemarkedet i 2020 kan bli nokså likt 2008. I løpet av årene på Geilo er 2008 det eneste året hvor meglerfirmaet hans leverte røde tall.

– Jeg tror vi vil se en repetisjon fra finanskrisen, det blir litt stille. Noen vil handle og vil ha færre mot seg i en budrunde, men de fleste vil nok være avventende og se hva som skjer med markedet. Jeg tenker at fra og med sommeren er ting forhåpentligvis sakte og rolig i gang igjen, sier han.

– Tror du fjellhyttemarkedet vil oppleve en prisnedgang i år?

– Det er fare for det, i og med at vi mister størstedelen av høysesongene, som er mars og april. Hvor mye vi eventuelt skal ned avhenger av hvor lenge dette varer og om vi får høyere arbeidsledighet. På den andre siden tilsier lav rente og svak krone at vi ikke skal få prisnedgang. Min positive gjetning er at vi tar opp tråden der vi sluttet før coronakrisen rundt sommerstid, avslutter han.

eiendom
hytte
Reportasjer
Eiendom