Coronakrisen utløste et fall på 47 prosent i salget av nye boliger i mars. Lite er mer avhengig av fremtidstro enn markedet for helt nye boliger. De koster mye mer enn brukte, og de kan ofte ikke bebos før et par år frem i tid. Og frem til overtagelsen skal man både beholde jobben og få en god pris for sin egen bolig.
– Vi har nå 15 prosent som er arbeidsledige, eller permitterte, og ganske mange flere som venter å bli det. Tar vi med alle i befolkningen som er berørt, enten ved at de selv eller deres samboer eller ektefelle er permitterte, er det godt over 20 prosent allerede. Det betyr at viktige kjøpegrupper er usikre på inntektene sine fremover, sier Harald Magnus Andreassen.
Sjeføkonomen i SpareBank 1 Markets mener det er nesten utenkelig at det ikke vil komme et kraftig fall i etterspørselen etter nye boliger, fordi usikkerheten rundt inntektene gjør mange forsiktige med å ta store økonomiske disposisjoner, hvorav bolig er den største. Slik verden ser ut nå, er det ikke særlig fristende for veldig mange å gå på levering av ny bolig om to år, tror Andreassen.
– Det er jo ikke sikkert de får lån i banken heller. De som ikke skjønner at risikoen på bolig nå er endret, må være stokk blinde, mener han.
De som ikke skjønner at risikoen på bolig nå er endret, må være stokk blinde.Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom SpareBank 1 Markets
– Kunne ikke vare
Norge har hatt en helt spesiell utvikling i boligpriser, gjeld og boligbygging i de senere år, sammen med noen få andre land, påpeker Andreassen.
– Grunnen er at vi fikk lave renter uten at vi strengt tatt trengte det, kun fordi de andre fikk det. Vår boligprisutvikling kunne ikke vare i evig tid, og skal du søke etter en ekstern, utløsende faktor for at den særnorske retningen plutselig snur, så kan et virus utmerket godt være denne, sier han, og føyer til:
– Nappes det bort ett kort i korthuset, så kan det hende at korthuset ramler.
Nappes det bort ett kort i korthuset, så kan det hende at korthuset ramler.Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom SpareBank 1 Markets
Denne gangen er Andreassens syn nærmere konsensus enn ved enkelte tidligere anledninger. NHOs økonomer, ledet av Øystein Dørum, anslo nylig at boligprisene vil falle om lag 8 prosent i år og 4 prosent neste år. I 2022 vil boligprisene øke med knappe 6 prosent, ifølge denne analysen (se egen tekstboks).
NHO om boligpriser
BNP for fastlands-Norge vil falle med 8,7 prosent fra 2019 til 2020, ifølge den siste økonomirapporten fra NHO, fremlagt 7. april. Det er grovt regnet én milliard kroner tapt hver dag.
I rapporten kan man blant annet lese at høy økonomisk usikkerhet trolig vil medføre at boligprisene fortsetter å falle de neste månedene. Lavere tilbud av boliger vil isolert sett bidra til å dempe boligprisfallet. Mange vil trolig avvente med å selge boligen sin i år. Forsinkelser i boligbyggingen som følge av smitteverntiltak kan også bidra til at tilstrømningen av nye boliger blir noe lavere. Lavere rentenivå vil trekke i samme retning.
Men NHO antar at effekten av lavere inntekt vil være klart sterkest. Historisk har det vært samvariasjon mellom arbeidsledighet og boligpris. Den registrerte arbeidsledigheten vil anslagsvis bli rundt 9 prosent i gjennomsnitt for i år og avta til vel 4,5 prosent neste år. Svak inntektsvekst og økonomisk usikkerhet som følge av høy arbeidsledighet vil trolig føre til at boligprisnedgangen fortsetter også i 2021, ifølge NHO.
Nye boligprosjekter settes normalt ikke i gang før brorparten er solgt på forhånd. Harald Magnus Andreassen tar til orde for at boligbyggingen burde vært finansiert av profesjonelle investorer, fordi risikoen blir for stor for mange “vanlige” husholdninger.
– Jeg synes det er synd at det ikke har vært et kapitalmarked som skal finansiere bygging av boliger, at det var profesjonelle investorer som tok på seg risikoen, og at folk flest ikke skulle ligge dobbelt i boliginvesteringer, selvfølgelig med det formål å få profitt når tingene gikk bra, avslutter Andreassen.
Bekymring på bransjenivå
Per Jæger, adm. dir. i Boligprodusentene, presenterte rett etter påske salgsrapporten som viste det nevnte fallet på 47 prosent i mars. Salgssvikten fikk alarmklokkene til å gå av for fullt hos bransjeforeningen. Jæger frykter halvering i byggetakten i løpet av kommende måneder til rundt 13.600 boliger på årsbasis, og at 50.000 årsverk skal fordufte det neste året.
– Tallene bekymrer oss ekstremt mye, sier han.
I uke 16 talte Jæger 93 kansellerte kontrakter, og 176 som hadde bedt om å “fryse” kjøpet. Omtrent like mye ble solgt, så netto inngang av oppdrag var negativ eller rundt null. Boligprodusenten har derfor bedt om at Husbankens rammer utvides med 25 milliarder kroner.
– Strammer bankene inn også for kjøpere som ikke er permittert?
– Sånn leser vi det, sier Jæger. – Jeg tror banken overreagerer, slik de alltid har gjort. Og dette er min tredje store krise, hvis du ser bort fra 2013, da bankene fikk Basel-reglene, men da klarte man seg fordi man hadde en såpass bra ordrereserve at man kunne bygge seg gjennom krisen, utdyper han.
Ser et lyspunkt
Andreas Jul Røsjø, adm. dir. i Møller Eiendom, er i ettertid glad for at de ikke fikk tilslaget på NRK-tomten på Marienlyst, som til slutt endte hos Johan H. Andresen og Ferd til en minstepris på 3,75 milliarder kroner. De endelige planene er ikke klare, men Ferd har tidligere skrevet at de vil bygge mer enn 1.200 boliger.
– Vi er lettet over at vi ikke har plukket så mange prosjekter på 2019-prisnivåer, Marienlyst inkludert. Sistnevnte har syv til ti års levetid og er ikke nødvendigvis den verste investeringen man gjorde i begynnelsen av 2020. Det hadde vært verre om man hadde kjøpt noe med byggestart rett rundt svingen, sier Jul Røsjø. Han ser et lyspunkt i at boligutviklere trolig vil oppleve at totale entreprisekostnader faller fra skyhøye nivåer.
Vi er lettet over at vi ikke har plukket så mange prosjekter på 2019-prisnivåer, Marienlyst inkludert.Andreas Jul Røsjø, adm. dir. i Møller Eiendom
– På tre år har entreprisekostnaden beveget seg fra beltet rundt 30.000–35.000 til 40.000–45.000 kroner pr. kvadratmeter for salgbart boligareal. Det er en ganske massiv økning, samtidig som tomteprisene har tatt fullstendig av og kom opp på nivå med byggekost. Dermed har risikoen for byggherren i hvert enkelt prosjekt økt betraktelig, sier Jul Røsjø.
Frogner-luksus trolig utsatt
Selv vurderer Møller Eiendom om deres planlagte luksusprosjekt Balders plass på Frogner på vestkanten i Oslo skal utsettes.
– Det er et eksklusivt prosjekt med få, store leiligheter i et område hvor det nesten ikke har vært nybygg, hvilket betyr at man knapt har prisreferanser. Vi tenker at det kommer til å bli et kostbart prosjekt, men selv kjøpergruppen her har nok blitt noe mer begrenset med store børsfall og oljeprisnedgang. Vi har et håp om å komme i gang med salget mot slutten av 2020, men det blir sannsynligvis forsinket, sier Møller Eiendom-sjefen, som på litt lengre sikt har 400–800 boliger som skal ut i markedet fra 2024 og fremover.
– Da tar vi det med ro nå og satser på at pilene peker oppover igjen, sier Jul Røsjø.
Bygger med Stordalen og Varner
Møllers Frogner-prosjekt vil sannsynligvis konkurrere med Sommerro på Solli plass, som eies av eiendomsutvikler Aspelin Ramm (50 prosent), Petter Stordalen (25 prosent) og Varner-brødrene (25 prosent). I tillegg til omlag 60 nye leiligheter skal det bygges et stort “nabolags”-hotell, flere serveringssteder og en stor kulturscene. Hele det nye Sommerro-kvartalet skal etter planen innvies høsten 2022, mens boligsalget starter i 2021.
– Prosjektet er i gang, og vi har begynt riving. Jeg klarer ikke ha noen mening om mulige coronaeffekter så langt frem i tid. Det eneste vi vet, er at vi ikke vet. Det er mange forhold som spiller inn: arbeidsmarked, etterspørsel og finansieringsmuligheter, og bruktboligmarkedet, sier Gunnar Bøyum, adm. dir. i Aspelin Ramm.
– Hva tenker du om at dine partnere i dette prosjektet, i hvert fall på kort sikt, har økonomiske utfordringer?
– Vi har ressurssterke partnere som vi har meget godt samarbeid med, svarer Bøyum.
Spår krakk i salget
Aksjekursen til ledende boligprodusenter notert på børsen har falt mellom 30 og 50 prosent siden coronautbruddet. Eiendomsanalytiker i DNB Markets, Simen Mortensen, har lite trøst å by på: Han spår krakk i nyboligsalget.
– Med høy arbeidsledighet og oljeprisfall ser vi for oss en alvorlig knekk i markedet for nye boliger og spår at salget kommer under 20.000 boliger, hvilket er det laveste nivået vi har sett siden tidlig 1990-tall.
Med høy arbeidsledighet og oljeprisfall ser vi for oss en alvorlig knekk i markedet for nye boliger.Simen Mortensen, eiendomsanalytiker i DNB Markets
– Til tross for ulike redningspakker spår du krakk?
– Ja, som aksjemann er jo alt over 20 prosent krakk. Og da snakker jeg om volumfall i nyboligsalget. Det vil også være det viktigste måltallet, for det er det mest volatile for aktørene, og sier vi 20.000 solgte i 2020, innebærer det jo 31 prosent fall fra 2019-nivået.
Utsetter og tilpasser
DNB-analytikeren sier at enkelte boligprodusenter allerede har tatt alvoret inn over seg. Han viser til en kampanje fra Selvaag Bolig som nedjusterer innskuddet til bare 50.000 kroner og gir kundene gratis hvitevarer med på kjøpet. Tilbudet gjelder alle kjøpere mellom 18 og 34 år som planlegger å bo i boligen selv.
– Den store utfordringen heretter blir å møte bankenes krav om 60 prosent solgte boliger før byggestart. Det vil ta lenger tid å oppfylle disse kravene og prosjekter vil derfor bli skjøvet fremover i tid, tror analytikeren.
Den store utfordringen heretter blir å møte bankenes krav om 60 prosent solgte boliger før byggestart.Simen Mortensen, eiendomsanalytiker i DNB Markets
– Blir det vanskeligst å få solgt luksusprosjekter eller standardboliger?
– High end-segmentet er der det ofte stopper først, men det kommer trekkspilleffekter i hele markedet. Luksusprosjekter vil alltid utgjøre en viss del av markedet.
– Vil mange prosjekter får et endret innhold?
– Ja, både på grunn av coronaeffektene og på grunn av valutaeffektene som har ført til at mange materialer og produkter som brukes i boligene er blitt vesentlig dyrere. Det er mye importerte varer i slike byggeprosjekter og her blir det tilpasninger, spår Mortensen.
– Boligprodusenter vi har snakket med virker fortsatt selvsikre og optimistiske, tror du de feilvurderer de samlede konsekvensene av coronaeffekter?
– Det vil finnes et boligbehov, men veien fra behov til en transaksjon vil nok bli betydelig preget av Covid 19-situasjonen og den lave oljeprisens effekt på det norske arbeidsmarkedet. Det er derfor vi ser for oss at salget vil få et betydelig fall det kommende året.
Skyver på salgsmøte
Det ligger mange high-end prosjekter ute på markedet i Oslo og Bærum (se tabell). Kvadratmeterprisene varierer ofte sterkt mellom leilighetene i hvert prosjekt, men over 100.000 kroner pr. kvadratmeter er ikke uvanlig. I Bjørvika, der Oslo S Utvikling det siste året har gjort ferdig prosjektene Vannkunsten, Eufemias Plass Syd og Dronninglunden, prises leilighetene til alt mellom 85.000 kroner og 175.000 kroner pr. kvadratmeter. Rundt 75 prosent er solgt på det nyeste prosjektet, Vannkunsten, som ligger ytterst på bryggekanten.
High-end prosjekter i Oslo og Bærum
| Prosjekt | Sted | Leiligheter | Utbygger |
| Villa P | Bekkestua | 20 | Stor Oslo Eiendom |
| Vannkunsten | Bjørvika | 214 | Oslo S Utvikling |
| Holtekilen Front | Fornebu | 40 | Neptune Properties |
| Balders Plass | Frogner | 6 | Møller Eiendom |
| Aslaug Vaas veg 1A-C | Holmenkollen | 9 | M2 Entreprenør/Bundegruppen |
| Aslaug Vaas veg 1D | Holmenkollen | 6 | Vestli Eiendom |
| Villa 63 | Hosle | 14 | Regalis Eiendom |
| Veritas Have | Høvik | 50 | Profier |
| Schlägergården Hage | Lilleaker | 69 | Mustad Eiendom |
| Middelthunet | Majorstuen | 329 | OBOS, Veidekke |
| Valkyrien | Majorstuen | 55 | Fram Eiendom |
| Sæter | Nordstrand | 15 | Pilares Eiendom |
| Villa Montebello | Ullern | 21 | Axer Eiendom |
OBOS’ mest fasjonable prosjekt Middelthunet på Majorstuen, som utvikles i partnerskap med Veidekke, har priser opp mot 10 millioner kroner for en toroms, eller opp mot ca. 180.000 kroner pr. kvadratmeter. Prosjektet har frem til i år vært en salgssuksess og byggestart er vedtatt.
Middelthunet lanserte nytt salgstrinn for 48 toromsleiligheter tidligere i år. Det avholdes for øyeblikket bare privatvisninger og digitale visninger.
– Vi har solgt ni boliger i mars, men ingen i april. Vi har hatt fem privatvisninger i april, opplyser kommunikasjonsdirektør Åge Pettersen, og legger til at OBOS har mottatt én kansellering siden mars.
Prosjektet i Middelthuns gate består av 329 leiligheter til totalt rundt tre milliarder kroner. Det er ikke ferdig til innflytting før i slutten av 2022.
– Vi har en salgsgrad på 59 prosent på hele prosjektet, inkludert de boligene vi ikke har lagt ut for salg. Vi har igjen et salgsmøte på prosjektet. Det skulle vært avholdt 23. april. Vi har besluttet å utsette det til det igjen blir lov å samle en gruppe mennesker i et felles lokale, forklarer Pettersen.
Tungt lastet i Neptune
I heatet av boligprodusenter er Neptune Properties tyngst lastet med salgsmodne prosjekter i Oslo og Bærum. Etter planen skal boligutviklingsselskapet starte salg av 250-300 boliger – hvert år – i de neste tre-fire årene. Boligbyggelaget USBL er hovedeier med 34 prosent, mens skipsreder Morten E. Astrup og Neptune-gründerne, Lasse Røsnes og Jon Strand, eier 22 prosent hver.
– Vi har en portefølje av prosjekter som er ganske klar for lansering. Vi er den utbyggeren som har flest pågående reguleringssaker i Oslo og vi har en ambisjon om å få regulert 500-600 boliger fordelt på åtte prosjekter i Oslo bare i løpet av 2020, sier adm. direktør i Neptune, Anders Gregersen.
– Har dere kjøpt for dyrt med tanke på langsiktige coronaeffekter i norsk økonomi?
– Nei, vi jobber primært med en portefølje som er kjøpt fra 2013 til 2016 med fornuftige inngangspriser. Dessuten har vi en attraktiv portefølje som vi mener er risikoreduserende i seg selv. Tomtene er kjøpt for også å kunne realiseres i sånne dipper som vi har hatt nå. Porteføljen vår er i liten grad avhengig av at vi har all time high i boligmarkedet hele veien, understreker Gregersen.
– Hvilke prosjekter vil få problemer?
–De typiske “melk og brød”-prosjektene, uten sjel og profil, i områder hvor det er bygget veldig mye nytt og man i tillegg har kopiert hva man har kunnet lykkes med tidligere, i et stadig bedre boligmarked. Disse prosjektene vil få det tyngst. Kundene er nemlig meget bevisste på hva de vil ha. Prosjekter med gode beliggenheter og gjennomtenkte løsninger vil alltid selge, hevder Neptune-direktøren.
– Hva skyldes optimismen?
– Lavere renter og fortsatt fremtidstro. Som før kommer markedet til å bli veldig selektivt. Vi har mange prosjekter i etablerte boligområder med underliggende etterspørsel og god betalingsevne, i motsetning til der det bygges masse boliger i helt nye boligområder.
100.000 pr. kvadratmeter
Av high end-prosjekter i porteføljen trekker Gregersen frem Holtekilen Front i Bærum med 40 sjønære leiligheter til rundt 100.000 kroner pr. kvadratmeter. Av disse er 35 solgt.
Prosjektet Prinsessealleen – med 80 to- til femroms leiligheter med sydvendte balkonger beliggende på Skøyen – har ligget til behandling i Rådhuset veldig lenge, men ambisjonen er å starte salget i løpet av fjerde kvartal i år. Samme sted i “pipelinen” ligger prosjektet Åsjordet 3. Det inneholder 30 leiligheter på Ullern i Oslo vest. Et større prosjekt i den dyre delen er Poppelstien, med 125 leiligheter på Nordstrand. På Tåsen Senter er planen er å rive eksisterende senter og erstatte det med et moderne nærsenter og ca. 100 leiligheter, i samarbeid med NorgesGruppen.
– I tillegg kommer Ensjøveien 4 på Ensjø, beliggende i ytterkant av Ensjø med utsikt over sentrum i vest og med arkitektur og kvaliteter som gjør at vi forventer interesse fra flere steder, men særlig fra beboere på Ensjø som ønsker seg noe unikt i nærområdet, reklamerer Gregersen, som er komfortabel med salgsgraden i hele porteføljen.
– Gjør dere noen endringer etter at utsiktene i norsk økonomi har blitt mørkere?
– Vi tilpasser oss rammebetingelsene løpende, men har tro på det vi gjør. Vi benytter tiden og et mulig svakere entreprisemarked til å gjøre prosjektene enda bedre. Dette for å forsikre oss om at de treffer markedet best mulig når de kommer i salg.
Optimisme hos Tvenge
I sommer skal eiendomsselskapet til familien Tvenge, Fram Eiendom, selge 37 nye leiligheter på Majorstuen i Oslo. Leilighetene er fra 37 til 120 kvadratmeter og er del av en stor satsing på både næringslokaler og boliger i Bogstadveien, kalt Valkyrien. Næringsdelen inneholder 6.500 kvadratmeter med påkostede butikklokaler, mens boligdelen, der siste byggetrinn først er ferdig i 2021, totalt vil omfatte 55 leiligheter. Før coronakrisen var man så trygge på investeringen at bankforbindelsen DNB, ifølge Finansavisen, droppet kravet om 50 prosent solgte leiligheter før byggestart.
Marianne Tvenge i Fram Eiendom har beholdt optimismen.
– Vi har et helt ut håndterbart lite prosjekt med 37 leiligheter. Vi har planer om å selge noen og beholde noen. Den planen står fast, sier Tvenge til Kapital.
– Hvordan tror du salget vil gå etter at norsk økonomi ble nedstengt for en periode?
– Vi er optimistiske. Vi har ikke så mange boliger, og renten er lav. Vi har et prosjekt som vi er veldig fornøyde med og som vi tror vil bli tatt godt imot i markedet, sier Tvenge, som opplyser at leilighetene ennå ikke er priset. Men både beliggenheten og nettsiden bærer bud om eksklusive leiligheter i høy prisklasse.
Vi er optimistiske. Vi har ikke så mange boliger, og renten er lav. Vi har et prosjekt som vi er veldig fornøyde med og som vi tror vil bli tatt godt imot i markedet.Marianne Tvenge, Fram Eiendom
– Vil dere vurdere å bruke billigere materialer og løsninger i siste byggetrinn for å kunne tilby noe rimeligere boliger enn først tenkt?
– Boligene i siste byggetrinn inneholder de samme gode kvalitetene som ligger til grunn i første byggetrinn: gjennomtenkte planløsninger, solide materialer og bevaring av historiske og flotte detaljer, reklamerer Tvenge.
Vil ha “krisebank”
Stortinget vedtok nylig å øke Husbankens lånerammer med fem milliarder kroner. Økningen skal gå til startlån og boligsosiale tiltak, og ikke direkte til å finansiere nye boliger. Startlån-ordningen administreres av kommunene for å hjelpe dem som har problemer med å få lån i vanlige banker til å kjøpe eller tilpasse egen bolig.
Boligprodusentene har på sin side bedt om at Husbankens rammer utvides med 25 milliarder kroner, og mener dette kan gjøres “under streken” på statsbudsjettet. Rigging av Husbanken til full krisebank kan finansiere nærmere 10.000 boliger og gi en sysselsettingseffekt på mer enn 30.000 årsverk, hevder foreningen.
Frykter følgeeffektene
Forsikringsordninger, som Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) tilbyr, som gjør at flere kan bygge allerede når man har 30 prosent forhåndssalg, er et annet verktøy som adm. dir. Per Jæger i Boligbyggerne håper kan bidra til å holde hjulene i gang.
– Flere analytikere mener prisene må ned, og marginene skal skvises?
– Mange har kjøpt entreprise, de har kjøpt materialer og har faste kostnader på det som bygges nå. Det kan godt hende for de som har hatt gode marginer, at de siste vil gå noe billigere, men det vet man jo ikke, sier Jæger, og viser til at Selvaag har lansert tilleggsleveranser, men ikke endrer prisforlangende.
– Mitt hovedfokus er sysselsettingen og at samfunnet må holdes i gang. Hvis man ikke gjør noe med å bremse nedgangen i nyboligsalg og bygging, får vi en langsiktig effekt. Det betyr masse arbeidsløshet, og da selges det også mindre i butikkene. Det var det vi lærte på 90-tallet, sier Jæger.
Han er forberedt på flere tunge salgsrapporter og ser for seg endel omprosjektering og nedskalering av prosjekter fremover.
– Når denne krisen en gang er over, så vil mange etterspørre boliger samtidig, slik vi har sett før, tror Jæger.
