Beskyldes for triksing med leilighetssalg

Luksus i Kirkenes

Det var høsten 2018 at administrerende direktør i boligselskapet Toto Utvikling Nord, Pål Lund-Roland, fornøyd kunne vise finnmarkspressen selskapets nye boligprosjekt i Kirkenes – Kirkenes Panorama. Prosjektet er et ombygd og restaurert gymnas som i dag huser 37 leiligheter av et kaliber som i Kirkenes regnes som luksus. Lund-Roland var selv tidlig ute og sikret seg den aller første leiligheten i bygget. 

–  Jeg vil tilbringe halvparten av tiden min her, og halvparten med familien i Oslo, kommenterte han fornøyd til Sør-Varanger Avis, og fortsatte med å si at leilighetene var spesielt myntet på den noe eldre og bemidlede delen av befolkningen. 

Kirkenes Panorama har lagt opp til betydelige fellesarealer for beboerne i det gamle gymnaset, hvor de kan sosialisere med hverandre over et slag biljard, i sittegrupper eller på treningsrommet. Men inngangsprisen er betydelig til Finnmark å være. Penthouse-leiligheten er prissatt til 4,9 millioner kroner for 66 kvadratmeter, hvilket utgjør den dyreste kvadratmeterprisen i fylket. De rimeligste leilighetene på bakkeplan er priset til 2,9 millioner kroner. 

Bevilget lån på 120 mill.

Salget av leilighetene i Kirkenes Panorama hadde så smått begynt i juni 2018. Da Husbanken, som opprinnelig hadde gitt 120 millioner kroner i tilsagn på lån til finansiering, gjorde opp status litt over et år senere, var 27 av leilighetene “solgt”, alt etter som hvordan du ser på det. 

Det viste seg derimot at 19 av disse leilighetene var blitt solgt til Toto Utvikling Nords eget datterselskap, Prestefjellet Terrasse, hvor Pål Lund-Roland også er administrerende direktør. Hele konsernet er eid av tidligere Orkla-direktør Tom Vidar Rygh gjennom familiens selskap, Steinerud, og hans private selskap Retiro.

Bare seks leiligheter viste seg å være solgt til eksterne kjøpere, i tillegg til den ene som Lund-Roland  sikret seg selv og en annen som ble solgt til et tidligere styremedlem i Toto Utvikling Nord. 

Rett etter valgte Husbanken å trekke i nødbremsen og trekke tilbake lånet. 

Fra fengsel til økofallitt 

Pål Lund-Roland er ikke et uskrevet blad i norsk forretningsverden, og ikke bare med positivt fortegn. I 2007 ble han i Borgarting lagmannsrett dømt til fengsel i to år og tre måneder for forsikringsbedrageri. Retten fant at Lund- Roland hadde “bestilt” brannpåsettingen av serverings- og overnattingsstedet Rødtangen Bad og Sjøhus i Hurum i 2002, og at motivet var å få utbetalt forsikringspengene. Lund-Roland har flere ganger prøvd å saken gjenopptatt, men uten suksess. 

Etter endt soning dukket han så opp som medeier i det nå fallerte økolandsbyselskapet Filago. Lund-Roland eide to tredjedeler av selskapet sammen med tidligere Orkla-direktør og investor Tom Vidar Rygh. Fra omkring 2010 solgte Filago drømmen om en alternativ boform, og Økolandsbyen deres på Hurdal ble noe av en medieyndling. Men bærekraft, treverk og solceller til tross, selskapet gikk dundrende konkurs i 2019. 

På konkurstidspunktet hadde selskapet lykkes med å få opp en første økolandsby i Hurdal, bestående av 80 boliger, og de var i gang med å prosjektere nye byer på tomter de hadde anskaffet i Gran og på Tjøme – alt bakt inn i en selskapsstruktur med 15 datterselskaper.

Rammet småsparere

Dessverre berodde mye av finansieringen på et obligasjonslån sydd sammen av det skandaleombruste svenske konsernet Jool, noe som gjorde at en rekke småinvestorer tapte sparepengene sine da selskapet gikk over ende. 

Ved konkursåpning i august 2019 hadde konsernet pådratt seg lån på cirka 370 millioner kroner. I tillegg til det misligholdte obligasjonslånet dreide det seg også om betydelige lån fra en rekke norske banker og egne aksjonærer. Kapital skrev tidligere i år om hvordan konkursboet var i ferd med å selge unna de siste verdiene. 

– Filago er egentlig bare en historie om noen investeringer og noen vyer som på ingen måte lot seg realisere, opplyste bobestyrer Jon Skjørshammer i Kvale til Kapital tidligere i år.  – Det selskapet hadde rukket frem til konkursåpning, var å ferdigstille et prosjekt i Hurdal med betydelig tap. Så hadde man kjøpt eiendommer i Gran og Tjøme og begynt å bruke penger på å utvikle disse. Pr. i dag ser vi på et tap på omtrentlig 400 millioner kroner, fortalte bobestyreren.

Skulle bli asylmottak 

Ved Filagos konkurstidspunkt var imidlertid Lund-Roland og Tom Vidar Rygh allerede godt i gang med en ny og  betydelig satsning i Øst-Finnmark. Nok en gang hadde de etablert en omfattende selskapsstruktur. Rygh var distansert eier, mens Lund-Roland skulle være mannen på bakken i prosjektene og sitte som administrerende direktør i både morselskapet High North Development Group, samt i de nevnte datterselskapene Toto Utvikling Nord og Prestefjellet Terrasse. I porteføljen hadde de dessuten flere boligprosjekter i området. 

Kirkenes Panorama er et av deres største prosjekter, og det var i utgangspunktet ikke meningen at det skulle bli leiligheter for eldre bemidlede. I 2015 hopet flyktningestrømmen seg opp på grensepasseringen ved Storskog, og nærmest over natten oppsto det et sterkt behov i Kirkenes for å innlosjere flyktningfamilier. I 2016 fikk derfor Lund-Roland tilsagn på et lån i Husbanken på 94,5 millioner kroner. Pengene var for å kjøpe og oppgradere bygget til utleieboliger etter kommunal tilvisningsavtale.

Flyktningkrisen gikk imidlertid over. Etter en periode med omfattende korrespondanse mellom Sør-Varanger kommune, Toto Utvikling Nord og Husbanken ble planene endret til et ordinært boligprosjekt. Toto Utvikling Nord fikk et nytt tilsagn fra Husbanken på 120 millioner kroner for å finansiere salg av leilighetene i prosjektet. I vilkårene for lånet ble det bestemt at boligene skulle selges for en bestemt pris i det kommersielle markedet, og at utbygger kunne beholde ti leiligheter i prosjektet selv. Prosjektet skulle være ferdigsolgt innen 1. mars 2019. 

– Tilpassing til vilkårene 

Det viste seg, som nevnt, at Toto Utvikling Nord kun greide å selge et fåtalls leiligheter i det kommersielle markedet. Etter å ha fått utsatt fristen noen ganger meldte de like fullt inn til Husbanken at 27 leiligheter var solgt. 

Imidlertid hadde det seg slik at 19 av leilighetene var solgt til Toto Utvikling Nords eget søsterselskap. I januar 2020 var dette en medvirkende årsak til at Husbanken trakk tilsagnet. 

Toto Utvikling klaget på avslaget. I den forbindelse prøver de også å gjøre om prosjektet til et utleieprosjekt. I den påfølgende korrespondansen leverte Husbanken en regelrett slakt av Rygh og Lund-Rolands selskaper og fremgangsmåte. 

Banken opplyser at konsernet på det tidspunktet inkluderer 21 ulike selskaper, hvorav noen er aktive, noen er inaktive og andre igjen er konkurs. Gjennomgående fant Husbanken at selskapene var lite kredittverdige. Og angående selskapene knyttet til Kirkenes Panorama bemerker de følgende: 

• Utleieprosjekt er ikke bærekraftig og går i underskudd fra begynnelsen.
• Søkeren har ikke betjeningsevne. Selskapet har en svak økonomi.
• Flere eiendeler fra selskapet ble fisjonert og solgt ut. Dette har svekket økonomien ytterligere.
• Morselskapet er ikke kredittverdig.
• Søkeren er ikke hjemmelshaver pr. dags dato.
• Søsterselskapet har dårlig økonomi, og kreditt frarådes.

Husbanken stilte seg videre sterkt kritisk til transaksjonene mellom de to datterselskapene, og kalte det rett ut en “tilpasning” gjort for å møte lånekravet: 

“Husbanken bemerker også at en underliggende forutsetning for at søker fikk tillatelse til å beholde 10 boliger var at de resterende 27 ble solgt til eksterne boligkjøpere på det åpne markedet, ikke til et selskap i konsernet. Vi har ikke mottatt dokumentasjon på at klager har mottatt vederlag for de 19 boligene solgt til søsterselskapet Prestefjellet Terrasse AS, og dette selskapet har hele tiden har hatt grunnbokshjemmel til boligene. Salget av 19 leiligheter til Prestefjellet Terrasse AS fremstår dermed som en tilpasning til vilkåret om at klager kunne sitte igjen med maksimalt 10 boliger, slik at lån fra Husbanken kunne bli utbetalt selv om det i utgangspunktet ikke var solgt tilstrekkelig antall leiligheter. Dette gjør at vi uansett vurderer det slik at vilkåret om at klager kunne sitte igjen med maks ti boliger ikke var oppfylt. Dette er et selvstendig grunnlag for å avslå søknad om utbetaling.”

Flere prosjekter

Dessverre for Kirkenes Panorama lyktes de ikke i markedet. Både salgsprisen, og den senere utleieprisen, lå et godt stykke over det som er vanlig i Sør-Varanger. Eiendomsmegler Ketil Tallberg i EiendomsMegler1, avdeling Kirkenes, hadde ansvar for salget av leilighetene. Han forteller at prosjektet trolig var “forut for sin tid”.

– Den typen boform som vi ser med Kirkenes Panorama har blitt populært andre steder i landet, men har ikke nådd Finnmark ennå. Boformen legger opp til sosialt samkvem mellom beboerne. Fellesarealene her er nesten like store som leilighetene og kan fylles med tilbud. Det være seg alt fra forskjellige kurs eller yoga. Ideen var nok noe uvant da de introduserte den i Kirkenes, og derfor traff det ikke så godt, sier han. 

En annen del av bildet er at de siste årene har vært tunge for Sør-Varanger. For en kommune som tradisjonelt har hatt tette bånd til Russland, både befolknings- og forretningsmessig, begynte nedturen allerede ved Russlands annektering av Krim i 2014 og den påfølgende flyktningkrisen. Ikke lenge etter måtte hjørnestensbedriften Sydvaranger Gruve stenge. Deretter kom pandemien, som blant annet førte til at cruiseskipene bestemte seg for å droppe Kirkenes som destinasjon. Og i år begynte krigen i Ukraina.

Kirkenes ligger formelig på sotteseng og opplever det som mange beskriver som Norges raskest eskalerende fraflytting. Kommunen har igjen bikket under 10.000 innbyggere.

– Tendensiøst og faktisk feil

– Triksing, nei. Tilpasning, ja, selvfølgelig er det det, sier administrerende direktør i alle selskapene i konsernet High North Development Group, Pål Lund-Roland. 

Han snakker om Husbankens vurdering av salgene mellom de to datterselskapene Toto Utvikling Nord og Prestefjellet Terrasse. Lund-Roland er klar på at de er sterkt uenig i Husbankens konklusjoner. Han mener tilpasningen var helt nødvendig.

– Vi var i en situasjon hvor markedet i Kirkenes omtrent ble skrudd av i forbindelse med blant annet stengningen av gruven. Da gruvens gjenåpning ble utsatt, valgte vi å ta leilighetene av markedet, og vi gikk over til å tenke utleie. Toto Utvikling Nord er et utviklingsselskap som ikke skal eie langsiktig. Vi flyttet de 29 usolgte boligene over til søsterselskapet for å ha dem liggende der og vente på at kjøpsmarkedet skal utvikle seg. Vi tilpasset oss en stadig skiftende virkelighet. 

Lund-Roland påpeker at det er faktisk feil fra Husbankens side at motivet for salget mellom de to datterselskapene var å få utbetalt lånet. 

– Eiendommen som var utbygd lå hjemlet i selskapet vi overtok fra de vi kjøpte eiendommen fra. Vi overførte bare leilighetene fra utbyggingselskapene til selskapet som hadde hjemlene. Det var en praktisk tilnærming. Salget var en overføring.  

– Har Husbanken vært vel strenge, eller rett og slett feilbedømt? 

– Hvordan personer i Husbanken velger å håndtere sitt mandat er opp til dem. Her var det personer som valgte å si nei, og de argumenterte for det. Vi mener de tok faktisk feil og var tendensiøse i vurderingen av vår økonomi. 

– En meget solid eier

Lund-Roland påpeker at Husbanken hoppet bukk over hvor store deler av gjelden i selskapet egentlig lå i sin argumentasjon. Ifølge ham er det eier Tom Vidar Rygh som har tatt betydelig risiko her. 

– Fordelingen av gjeld til tredjeperson eller til aksjonær er ofte ikke presisert i det offisielle regnskapet. Hadde de vært villig til å forstå hvordan dette faktisk henger sammen, hvor det meste av gjelden i selskapet ligger hos eier, så ville dette vært en annen diskusjon. Vi har en solid eier, og en solid finansiell struktur. 

Lund-Roland opplyser at de ikke vil bruke mer tid på å løpe etter Husbanken. Etter at Husbanken trakk tilsagnet, gikk Lund-Roland til Pareto Bank for videre finansiering. Her fikk Prestefjellet Terrasse innvilget pantelån på 82 millioner kroner.

– Det er noen som er mer profesjonelle i forretningslivet enn andre, og Pareto vet hva de driver med, kommenterer Lund-Roland lakonisk.

– I dag har vi flere spennende prosjekter. Det har vært et vanskelig marked, og utenforstående hendelser som bortfall av cruisetrafikk, nedstengning av gruve osv. har gitt noen skudd for baugen. Likevel har vi flere spennende prosjekter. 

Konsernets nyeste prosjekt er å etablere et innovasjonssenter i bygningene til gamle Kirkenes sykehus. Her har de fått i stand en samarbeidsavtale med det finske selskapet Finest Bay Area Development. 

Hva angår sin fortid, påpeker Lund-Roland at han forstår at mange kan trekke dette frem når selskaper han er direktør for får kritikk. Til tross for at han mener dommen er feil, er han innforstått at han med sin bakgrunn må jobbe ekstra for tillit. Og han er glad for at Rygh har valgt å vise ham den tilliten.  

– Overrasket over at de trakk seg

Tom Vidar Rygh er ordknapp når Kapital ringer, og opplyser innledningsvis at han har lite detaljkunnskap om investeringene sine i Nord-Norge. 

– Dette med lånet i Husbanken er det Lund-Roland som driver med, men jeg husker vi var mildt sagt overrasket over at de trakk tilsagnet, sier han.

Han har ingen kjennskap til kjøpet av leiligheter mellom de to datterselskapene, og det som Husbanken anser som disponeringer gjort for å innfri lånekrav. 

– Dette er det Lund-Roland som har kontroll på.  

Rygh bekrefter at han er ansvarlig for lånet på 82 millioner kroner i Pareto. 

– Det er meg og min familie som står som eier av disse selskapene, og det er vi som er ansvarlig for det lånet, ja. 

– Du og din familie har investert tungt i boligprosjekter i Kirkenes. Når du nå ser utviklingen i området der, med en kraftig utflytting, er du bekymret for at investeringene skal gå tapt?  

– Det er klart at det er noen utfordringer. Men vi ser også at det skjer andre positive ting her oppe, og vi satser på at dette vil gå bra.

Kapital har vært i kontakt med regiondirektør Merete Berg i Husbanken nord. Hun forteller at Husbanken ikke har noe å tilføye utover det som står i avslagene og begrunnelsen for dem.