– Flere hundretusener vil slite

Innen utgangen av 2022 vil nordmenn bruke en rekordstor andel av inntekten sin på renter og avdrag på boliglån. Det viser prognoser fra Norges Bank for gjeldsbetjeningsgraden som måler nettopp hvor stor andel av disponibel inntekt vi bruker på renter og avdrag på lån. Med en styringsrente som er ventet å stige enda mer fremover, skal gjeldsbetjeningsgraden også vokse gjennom hele 2023.

– Det kommer til å gjøre vondt for mange nordmenn, og det kommer til å gjøre ordentlig vondt for de med stor gjeld, sier sjeføkonom Frank Jullum i Danske Bank.

Selv om styringsrenten fortsatt er relativt lav historisk sett, og boliglånsrentene enn så lenge ikke har bikket fire prosent, vil vi bruke en større andel av lønnen vår på renter og avdrag enn da boliglånsrenten var over 15 prosent på slutten av 80-tallet, viser de historiske tallene til Norges bank. Det skyldes den stigende gjeldsgraden som har bygget seg opp og drevet boligprisene til himmels de siste tiårene. (Se tabellen som Kapital har utarbeidet med styringsrenter, boliglånsrenter og gjeldsbetjeningsgraden som strekker seg tilbake til 1987 lengre ned i saken.)

Den høye gjeldsgraden har imidlertid vært svært lukrativ for nordmenn, ifølge Eika Gruppens sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen.

– Det har vært klokt av husholdningene å ta opp mye gjeld. Jeg mener norske husholdninger har opptrådt veldig fornuftig og har en moderat gjeldsgrad, sier han.

– Helt feilslått økonomisk politikk  

Andreassen føyer seg ikke akkurat inn i rekken over økonomer med dystre spådommer for norsk økonomi fremover. Problemstillingen fremover burde ikke være å spare mer, tvert imot, mener sjeføkonomen.

– Takket være høyere energipriser og en sterk dollarkurs går den norske stat med et rekordsterkt overskudd på mange milliarder om dagen. Jeg har aldri vært så optimistisk på Norges vegne. Vi kommer til å vasse i så mye penger at det å bruke opp pengene blir den grunnleggende utfordringen fremover – vi har kronisk mangel på arbeidskraft i en periode hvor det velter penger inn i landet.

Eikas sjeføkonom mener at det er dagens økonomiske politikk som er helt feil, og ikke det å ha stor gjeld i seg selv.

– Den settingen og alle problemene vi nå har, skyldes feilslått økonomisk politikk. Det gir imidlertid en kjøpsmulighet i boligmarkedet, for før eller siden vil dagens politikere velges bort, og politikken vil korrigeres til å bli mer fornuftig.

Ser nedgang: Sjeføkonom Kjetil Martinsen i Swedbank tror boligmarkedet kommer til å falle så lenge rentene øker. – På lengre sikt, over tre til fem år, tror vi prisene vil utvikle seg mer i tråd med inntektsveksten med 3–4 prosent økning pr. år, sier han. Foto: Håkon Mosvold Larsen

– Lett på boliglånsforskriften

Sjeføkonomen er klar i talen og har flere forslag han mener vil hjelpe på dagens situasjon, spesielt for den delen av befolkningen som trenger det mest i tiden vi går inn i med stigende renter og rekordhøye mat- og strømpriser.

– Det er ingen grunn til at vi skal pine oss selv ved å spare og betale renter og avdrag på boliglån. Jeg har tatt til orde for å heve inflasjonsmålet, lette på boliglånsforskriften og innføre rente- og avdragsfrihet for de som sliter.

Jeg har tatt til orde for å heve inflasjonsmålet, lette på boliglånsforskriften og innføre rente- og avdragsfrihet for de som sliter.

Eika Gruppens sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen

For det er nemlig ikke slik at hvem som helst kan få avdragsfrihet av banken. Det er forbeholdt de med belåningsgrad under 60 prosent – de som sannsynligvis blir rammet i mindre grad av høyere rente. Det er i større grad førstegangskjøpere og de i etableringsfasen, som gjerne har høyere belåningsgrad, som vil bli hardest rammet.

I Finanstilsynets ferskeste boliglånsundersøkelse som ble publisert i oktober, fremkom det at den gjennomsnittlige belåningsgraden for nye lån til førstegangskjøpere var på 76 prosent. Disse ville altså slitt med å få avdragsfrihet av banken. I underkant av en fjerdedel hadde under 1.000 kroner i månedlig buffer ved fem prosentpoeng renteøkning, ifølge rapporten. Så selv om nedbetaling av avdrag er “sparing”, hjelper det ikke stort dersom man ikke har råd til å “spare” det banken krever av deg, ifølge sjeføkonomen. 

Mange går tøffe tider i vente

Det er ikke mer enn to år siden rentebanen til Norges Bank antydet at styringsrenten ville bli liggende rundt null prosent frem til utgangen av 2022, for så å øke forsiktig. Inflasjonen var ventet å falle ned mot 1,5 prosent i løpet av dette året, fremkom det i Pengepolitisk rapport fra september 2020. Men allerede i fjor ble styringsrenten hevet fra det rekordlave bunnivået. I år har den økt hele fem ganger til 2,5 prosent, og den skal mest sannsynlig settes opp videre i desember.

Bankene har fulgt etter med rekordraske hevinger i boliglånsrentene. I løpet av knappe to år har mange nordmenn opplevd en økning i boliglånsrenten på over 100 prosent. Samtidig har prisveksten ellers i samfunnet også overgått alle forventninger og steget 6,9 prosent over de siste 12 månedene. Lønningene på sin side henger milevis etter – i april ble Norsk Industri og Fellesforbundet enige om en ramme på 3,7 prosent i tariffoppgjøret for 2022.

Folk flest tåler renteoppgangen. De må redusere forbruket, og flere har sikkert bare godt av å spise litt mindre og erstatte dyr vin med pappvin.

Eika Gruppens sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen

Selv om rentehevningene ikke er et stort problem for nordmenn flest, går rundt fem prosent av befolkningen tøffe tider i vente, ifølge Eikas sjeføkonom. Han understreker at selv noen få prosenter av befolkningen er mange enkeltindivider.

– Folk flest tåler renteoppgangen. De må redusere forbruket, og flere har sikkert bare godt av å spise litt mindre og erstatte dyr vin med pappvin. Men for en liten del av befolkningen, kanskje en kvart million, vil ikke det være nok. Det er ikke alle som har noe særlig å gå på, og de må da selge boligen sin, sier sjeføkonomen.

“Leiligheter gis bort”

I nesten 30 år har norske boligpriser steget nærmest uavbrutt, drevet av lave renter. Vi må tilbake til bankkrisen på slutten av 80-tallet for å finne det siste store boligkrakket her til lands. I 1987 toppet prisene seg, og boligmarkedet stod foran et fem år langt boligkrakk. På bunnen kunne en skaffe seg en fireroms leilighet i Oslo for 100.000 kroner. Gjennomsnittlig årslønn på dette tidspunktet var 187.000 kroner.

Flere ga også bort boligene sine gratis i ren desperasjon. I september 1992 ble for eksempel en 80 kvadratmeters leilighet på Tøyen annonsert: “Leiligheten gis bort. Byttes i kombiskap,” stod det i boligannonsen. Dagen etter var den solgt for 6.000 kroner.

– Kombiskapet vi trenger, koster omtrent den summen. For oss var det viktigste at vi ble kvitt leiligheten, sa paret som solgte leiligheten den gang til VG. Boligen ble beskrevet som “fin oppusset gang, romslig, lys og fin stue; det samme er kjøkken og soveværelser.”

I de gamle arkivene finner vi flere eksempler på boliger som ble gitt bort: I 1988 lover en selger å betale husleien for et år, på 3.562 kroner i måneden, står det i en artikkel i Aftenposten fra samme år. I 1991 kan man i VG lese om en familie som sikret seg en 92 kvadratmeter stor leilighet i øverste etasje med panoramautsikt i et flunkende nytt boligbyggelag i Sandnes til null kroner i innskudd. En annen familie fikk kjøpe en 3-roms til symbolske 1.000 kroner, står det også i artikkelen.

I 1993 snur skuta, og boligprisene starter forsiktig å stige igjen. Og siden har boligmarkedet i Norge vært en fest, med en vanvittig prisoppgang. Du fikk kjøpt leiligheter i Oslo for under 5.000 kroner pr. kvadratmeter i 1993, mens gjennomsnittlig kvadratmeterpris i Oslo i september i år var på 91.000 kroner – en økning på over 1.700 prosent.

Tror ikke på boligkrakk

Selv om boligprisene har skutt i været siden 90-tallet, tror ikke sjeføkonomene vi har en boligboble i Norge. Sjeføkonom i Danske Bank Frank Jullum og sjeføkonom i Swedbank Kjetil Martinsen ser en nedgang i markedet på rundt 10 prosent på kort sikt, fra toppen i sommer frem til påske neste år. Boligmarkedet vil likevel være på et høyere nivå da, enn før pandemien.

– Vi tror markedet kommer til å falle så lenge rentene øker. På lengre sikt over tre til fem år tror vi prisene vil utvikle seg mer i tråd med inntektsveksten med 3–4 prosent økning pr. år, sier Martinsen.

Norge er så rikt at det som er garantert, er at boligprisene vil være vesentlig høyere i 2030 enn det de er i dag.

Eika Gruppens sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen

Eikas sjeføkonom mener at en nedgang i boligmarkedet byr på en gyllen kjøpsmulighet.

– Boligprisene her til lands er ikke spesielt høye, vi har ikke en boble. Norge er så rikt at det som er garantert, er at boligprisene vil være vesentlig høyere i 2030 enn det de er i dag, sier han og kommer med et tips:

– I gamle dager var jeg selv en boligspekulant. Jeg pleide å kjøpe i romjulen. Jeg tror romjulen i år også blir en god tid å kjøpe på.