Reell eller formell overføring av eiendomsrett?

Plikten til å betale dokumentavgift ved overføring av fast eiendom utløses som kjent ved tinglysning. Men hva gjelder hvis mottageren allerede eier bygningene på eiendommen?

Interessant beslutning: En fersk avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett inneholder lærdom om plikten til å betale dokumentavgift. Foto: Trond Reidar Teigen/NTB
Reportasjer

Ved overdragelse av fast eiendom skal som kjent kjøperen betale 2,5 prosent av salgsverdien i dokumentavgift. Plikten utløses ved tinglysing av skjøte. Det er imidlertid ikke tinglysningen som overfører eiendomsretten til erververen, det gjør gjerne en forutgående kjøpekontrakt. Poenget med tinglysningen er å sikre kjøperen rettsvern, typisk mot selgerens kreditorer (eller om selgeren skulle finne på å selge eiendommen en gang til). Likevel er plikten til å betale dokumentavgift knyttet til tidspunktet for tinglysning, først og fremst fordi dette er et klart tidspunkt, og der offentlige myndigheter er inne i bildet. Tidligere var det tingrettene som sto for tinglysningen og dermed for beregning og oppkreving av dokumentavgift, men nå er det Kartverket – unektelig en uvanlig skatteoppkrever.

Unnlatt tinglysing

At plikten til å betale dokumentavgift er knyttet til tinglysningen, gjør det mulig å slippe avgiftsbetalingen ved å la være å tinglyse. Særlig hvor eiendommen skal overdras videre i overskuelig fremtid og forholdet til selgerens kreditorer ikke antas å være noe problem, kan dette være nærliggende.

Hva er det som overdras?

At plikten til å betale dokumentavgift er knyttet til et regelsett som er opprettet og utviklet for andre formål (rettsvern i eiendomsomsetningen), reiser også andre problemer. Et godt eksempel viser en fersk lagmannsrettsavgjørelse (Borgarting lagmannsretts kjennelse av 16. november).

At plikten til å betale dokumentavgift er knyttet til et regelsett som er opprettet og utviklet for andre formål, reiser også andre problemer.

En mor overførte en fast eiendom til sin sønn. Sønnen og hans ektefelle hadde noen år tidligere bygget en bolig på eiendommen. Kartverket bestred ikke at sønnen og ektefellen var eier av boligen, selv om det var moren som eide tomten. Ved tinglysning av overføring av eiendommen til sønnen mente derfor mor og sønn at sønnen bare skulle betale dokumentavgift av tomtens verdi, for det var jo bare den han nå fikk overført eiendomsrett til. Dette synspunktet har også en viss støtte i den relevante bestemmelsen (§ 7) i dokumentavgiftsloven fra 1975, der det heter at avgiften skal beregnes av “verdien av fast eiendom … som det erverves eiendomsrett til i forbindelse med det avgiftspliktige dokumentet”. I dette tilfellet ervervet ikke sønnen eiendomsretten til bygningen i forbindelse med tinglysningen, for eiendomsretten til bygningen hadde han allerede.

Lærdom: En lærdom av lagmannsrettsavgjørelsen er at hvis barn skal bygge på tomt som eies av foreldrene, bør tomten overføres til barna først. For i så fall blir det dokumentavgift bare av tomtens verdi. Foto: Håkon Mosvold Larsen/NTB

“Erverves eiendomsrett”

Men så enkelt er det ikke, for plikten til å betale dokumentavgift er sterkt knyttet opp mot tinglysningen. Lagmannsretten erkjente at lovens uttrykk “overføring av eiendomsrett” etter vanlig språkbruk sikter til overføring av den “reelle” eiendomsretten. Men retten mente at også det den omtalte som erverv av “formell eiendomsrett”, som antas å finne sted når erververen får såkalt grunnbokshjemmel ved tinglysningen, omfattes av lovens ordlyd. Lagmannsretten skriver til og med at tinglysningen innebærer at det å få grunnbokshjemmel til eiendommen, innebærer hjemmel til “å råde over eiendommen som en eier” – noe som fremstår som en nokså diskutabel karakteristikk.

Grunnbokshjemmel

Likevel fant lagmannsretten støtte i formuleringer i en høyesterettsdom (som gjaldt noe annet) og noen lagmannsrettsavgjørelser for det synspunkt at “sammenhengen … mellom den ‘eiendomsrett’ dokumentavgiftsloven § 7 omtaler, skjøtet, tinglysingen av dette og dermed ervervet av grunnbokshjemmel, tilsier … at det siktes nettopp til ervervet av den formelle hjemmelen til eiendommen”. Og ervervet av denne “formelle eiendomsretten” gjaldt ikke bare tomten, men også bygningen, selv om altså sønnen eide denne fra før.

Når det er erverv av grunnbokshjemmelen, og ikke egentlig ervervet av eiendomsretten, som skal være avgjørende, kan man spørre om hvorfor ikke loven sier dette direkte, istedenfor å bruke det mer uklare uttrykket eiendomsrett.

Når det er erverv av grunnbokshjemmelen, og ikke egentlig ervervet av eiendomsretten, som skal være avgjørende, kan man spørre om hvorfor ikke loven sier dette direkte, istedenfor å bruke det mer uklare uttrykket eiendomsrett.

Jusstudenter lærer at lovtolkning skal ta utgangspunkt i ordenes betydning etter vanlig språkbruk. Denne avgjørelsen illustrerer at det noen ganger skal nokså lite til før man fraviker denne.

En lærdom av denne avgjørelsen er at hvis barn skal bygge på tomt som eies av foreldrene, bør tomten overføres til barna først. For i så fall blir det dokumentavgift bare av tomtens verdi.