Kronikk: Sindre Vesje Bråtebæk, senioranalytiker i Akershus Eiendom
Denne dynamikken er i endring – men det går fortsatt sakte. Ord blir ofte ikke til handling i sluttforhandlinger med leietager. Bakgrunnen er at incentivene for å tenke miljø og bærekraft i dag er langt større for gårdeiere med langsiktig kapital, enn for leietagere som kun forplikter forholdsvis kortsiktige driftskostnader.
Bærekraft – et avgjørende kriterium
Av nesten hundre spurte gårdeiere oppgir hele 70 prosent at bærekraft er et avgjørende kriterium i deres investeringsstrategi. Dette er fordi eiendomsselskapene har incentiver til å se forbi dagens manglende miljøkrav, og vurderer fremtidig etterspørsel etter grønne lokaler. Dette bidrar til at gårdeierne ser seg nødt til å handle nå, før hverken lover eller leiemarkedet stiller direkte krav til dem.
Av nesten hundre spurte gårdeiere oppgir hele 70 prosent at bærekraft er et avgjørende kriterium i deres investeringsstrategi.
Det er her eie/leie-paradokset oppstår. I leiemarkedet blir svært få selskaper stilt miljøkrav til i dag. Noen få pionerer leder an. Fellesnevneren er at de er store og opptatt av omdømmerisiko. Det finnes omtrent 100 selskaper i Norge som er store nok til at de omfattes av lovpålagt bærekraftrapportering og dermed tvinges til å tenke grønt. Våre undersøkelser viser at det gjennomsnittlige norske selskapet har større fokus på sine direkte påvirkbare utslipp, enn utslippene fra kontorene de leier. Samtidig viser undersøkelsene at det fremdeles er beliggenhet, standard og pris som prioriteres høyest ved valg av kontorer. Miljø og bærekraft kommer på femteplass.
Men etterspørselen vil trolig endres fundamentalt i løpet av noen år, på grunn av to store skift: For det første er det nå en eksponentiell økning i antall nye selskaper som frivillig forplikter seg til å møte 1,5 gradersmålet gjennom såkalte science-based targets. For det andre vil ti ganger så mange selskaper i Norge bli omfattet av lovpålagt bærekraftrapportering fra 2025 til 2027, som vil skape ringvirkninger i hele næringslivet.
Topprioritet
Det er denne etterspørselen eiendomsbesittere nå rigger seg for. Dette gjøres med to formål for øyet: for å skape høyere avkastning gjennom denne grønne forretningsmuligheten, og for å fremtidssikre porteføljen med riktig miljøtilpasning, og styre unna risikoen for “stranded assets”. Det sistnevnte har allerede topprioritet for majoriteten av ledende europeiske eiendomsselskaper og fond, hvor kravene er mer inngripende, og trer i kraft tidligere enn i Norge. Eksempelvis vil nye lover i Storbritannia gjøre at kontoreiendommer som ikke oppnår dagens energiklasse A eller B, bli ulovlige å leie ut etter 2030, noe som anslagsvis gjelder i overkant av halvparten av eksisterende bygningsmasse. Det er grunn til å tro at tilsvarende lover kan komme til Norge.
Eksempelvis vil nye lover i Storbritannia gjøre at kontoreiendommer som ikke oppnår dagens energiklasse A eller B, bli ulovlige å leie ut etter 2030, noe som anslagsvis gjelder i overkant av halvparten av eksisterende bygningsmasse. Det er grunn til å tro at tilsvarende lover kan komme til Norge.
Der vi står i dag, tilsier våre undersøkelser at manglende betalingsvillighet fra den gjennomsnittlige leietager gjør at gårdeierne ikke fullt ut får betalt for å gjøre bærekraftinvesteringer i sine eiendomsporteføljer. Men skriften er på veggen, og kommende krav og reguleringer vil nødvendigvis tvinge frem en økt bevissthet og betalingsvilje hos leietagerne i løpet av de nærmeste årene.
