Gjestekommentar: Thomas Ramcilovic i DNB Næringsmegling
Samtidig vet vi at kontoreiendom utgjorde omtrent en tredjedel av all omsatt næringseiendom i Norge de siste fem årene, og dermed er det største segmentet i det norske markedet for næringseiendom.
Etterspørselsbremsen følger gode år
Selv ikke coronapandemien – med periodevis stengte kontorbygg – bet på kontormarkedet. Sentrumsleiene i Oslo, og flere andre store norske byer, har økt relativt mye. I noen områder har leiene steget med 20–30 prosent de siste par årene. Våre undersøkelser blant store bedrifter tyder på at de har en klar preferanse for sentrumsbeliggenhet for å tiltrekke seg de beste folkene. I kombinasjon med rekordlav ledighet i sentrum har det skapt et press. Fremover skal derimot høyere renter bremse både privat forbruk og bedriftenes investeringer til inflasjonen er under kontroll. Det betyr lavere etterspørsel etter kontor.
Brems i kontoretterspørselen – men hva så med tilbudssiden? Der har bremsen vært trykket inn lenge allerede. Vanligvis startes nye kontorprosjekter når eiendomsinvestoren har fylt opp en del av bygget – for eksempel halvparten av kontorarealet – med leietagere på forhånd. Så jobber man med å leie ut resten de par årene det tar å sette opp bygget. Andre ganger bygger man på spekulasjon og starter uten signatur fra noen leietagere, men det får man neppe banken med på i dagens finansieringsklima.
Da corona traff økonomien, skjedde det som nevnt lite med kontorledigheten. Bedriftene overlevde, tidvis hjulpet av hjelpepakker fra myndighetene. Leiene ble betalt uavhengig av om folk jobbet hjemme eller på kontoret. Men med coronausikkerheten var det også få bedrifter som tok beslutninger om å flytte til nye kontorlokaler, og dermed stoppet byggeprosjektene opp. Coronapandemien ble etterfulgt av økte materialkostnader, energipriser og mindre tilgang på arbeidskraft, noe som igjen ga kraftig økning i byggekostnadene. Det har ført til forlenget byggebrems, og lavere ledighet. Kontorledigheten har falt i 9 av de 10 største norske byene/byregionene det siste året, og ledigheten i Oslo er den laveste vi noensinne har målt (Kilder: DNB Næringsmegling og Create Solutions).
Kontorleiene må opp
Våre investorundersøkelser tyder på at eiendomsinvestorene mener at de må ha minst 2.500–3.000 kroner pr. kvadratmeter pr. år i leie for å bygge i for eksempel randsonen i Oslo. Det er ikke helt overraskende, foruten de tidligere nevnte fordyrende faktorene har også byggelån blitt dyrere og låneutmålingen generelt lavere. Kontorleiene må dermed vesentlig opp eksempelvis i de typiske nybyggområdene i Oslo, langs ringvei 3 i randsonen. I årevis har leietagere fått kontorlokaler i topp kontorbygg nær en T-banestasjon i øst til priser som har nærmet seg 2.000 kroner pr. kvadratmeter pr. år. Med andre ord må leiene markant opp om man skal kunne realisere nye byggeprosjekter.
Sysselsettingsveksten er historisk tett korrelert med leieprisutviklingen og ventes å flate ut. Det er neppe lett å heve leiene mye i en periode hvor mange bedrifter tvert imot er ute etter å kutte kostnadene. Vi har så langt observert minimal effekt av økt hjemmekontorbruk på kontoretterspørselen, men økt fleksibilitet kan bidra til at bedriftene kan utsette utvidelse av lokalene. Dermed blir det trolig fortsatt primært byggebrems fremfor større leieøkninger i det korte bildet.
Tidligere har det tidvis blitt bygget mye kontor på slutten av sykluser, slik at økning i tilbudssiden sammenfaller med etterspørselsbrems og dramatiske fall i leieprisene, opptil 30–40 prosent under finanskrisen eksempelvis. Denne gangen vil den sjeldent lave ledigheten trolig bidra til å sette et gulv for kontorleiene. Stup i leieprisene fordrer blytunge tider for norske bedrifter og konkursbølge. I så fall vil Norges Bank ønske å gi gass med lavere renter, noe som vil lette en annen utfordring for gårdeierne i form av utfordrende finansiering og høyere avkastningskrav.
