Ytterligere press på Oslo Sentrum

Gjennom en periode med mye hjemmekontor og perioder med restriksjoner mot å benytte kontoret, har DNB Næringsmegling gjennomført flere undersøkelser blant de største kontorbrukerne i landet. Våre siste målinger viser nå at flere av kontorleietagerne ønsker mer areal.

Anders Steinsland Haugan Analytiker DNB DNB

Gjestekommentar: Anders Steinsland Haugan i DNB Næringsmegling

Gjennom en periode med mye hjemmekontor og perioder med restriksjoner mot å benytte kontoret, har som nevnt DNB Næringsmegling gjennomført flere undersøkelser blant de største kontorbrukerne i landet. Mens vi i starten av pandemien så at leietagerne i stor grad ønsket å spare areal med store deler av arbeidsstokken på hjemmekontor, ser vi nå tendenser til at trenden har snudd. Våre siste målinger viser altså nå at flere av kontorleietagerne ønsker mer areal, noen på grunn av vekst i antall ansatte, og flere både av hensyn til omdisponering av areal, men også grunnet et behov for å ha kapasitet til å ha alle til stede samtidig.

Byggekostnadene har økt kraftig i senere tid. Prisendringene er en konsekvens av blant annet energikrisen, krigen i Ukraina og den generelle usikkerheten. I tillegg kom markedet fra et tilbudssjokk fra pandemien med begrenset levering og leveringstid, barkebilleangrep på den canadiske tømmerskogen, samtidig som flere ville pusse opp mens produksjonen var lavere under coronaperioden. Denne økningen i råvareprisene og materialkostnadene slår imidlertid ulikt ut både for type bygg og segment. Tall fra Statistisk sentralbyrå viser at byggekostnader for en boligblokk i dag er 15 prosent dyrere enn hva de var ved inngangen til 2020. Vi har også snakket med flere større entreprenører og byggherrer som bekrefter at byggekostnadene for et nybygg i dag er 15–20 prosent dyrere enn hva de var i 2020.

Hva blir så konsekvensene?

Ja, for hva blir følgende av økte byggekostnader kombinert med behov for mer areal? For et normalt næringsbygg utgjør materialkostnaden om lag 40 prosent av totalentreprisen. Når kostnadene med å sette opp et nytt bygg øker såpass markant, vil flere prosjekter miste hele eller deler av lønnsomheten. Etter en ringerunde til flere av aktørene som har planlagt nybygg de neste årene, har vi fått bekreftet at mange nå sitter på gjerdet og håper at prisene skal normalisere seg. Det vil si at tilbudet på nye kvadratmeter med kontor inn i markedet vil bli begrenset de neste årene.

Hvis vi antar at kontorareal pr. ansatt øker med én kvadratmeter og tar høyde for at tilførselen av nybygg faller fremover, blir det tydelig at dette vil kunne påvirke kontorledigheten i stor grad fremover. Dette er særlig synlig i sentrum av Oslo, hvor ledigheten allerede er lav, og tilførselen av nybygg i utgangspunktet er lav. I grafen nedenfor har vi med Oslo Sentrum, samt CBD Øst som hovedsakelig består av Bjørvika, og CBD Vest som består av Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen. Som vi ser av grafen, endrer den opprinnelige ledighetsprognosen vår seg fra en ledighet på 7,6 prosent, til en ledighet på 5,3 prosent ved utgangen av 2025 i Oslo sentrum.

Graf: DNB Næringsmegling

Økt press på de sentrale områdene kan gi ytterligere press på leieprisene

Den lave tilførselen av nybygg og bedriftenes ønske om mer kontorareal vil sørge for at kontorledigheten i Oslo holder seg lav de neste årene. Spesielt vil ledigheten forbli lav i de mest sentrale områdene, og de mest sentrumsnære kontorområdene som Skøyen og Nydalen kan fort være områder som vil dra fordel av den lave sentrumsledigheten.

Går vi samtidig igjennom alle søk det siste året som har vært gjort til Oslo sentrum eller CBD- områdene, så ser vi at Skøyen etterfulgt av Nydalen er områdene som ofte går igjen som lokasjon nummer to. Dette vil med andre ord være områder som kan nyte godt av at sentrum har lite tilgjengelig areal, og vil kunne tiltrekke seg aktører som hovedsakelig ønsker seg til sentrumsområdene. 

Konsekvensen tror vi blir ytterligere press på de beste områdene, med lav ledighet og god leieprisvekst.