Bærekraftkrav kan destruere eiendomsverdier

Bærekraft har vært mye omtalt i næringseiendom i senere år. Grønne lån og obligasjoner bidrar til rimeligere finansiering for aktører med miljøfokus, og DNB Næringsmeglings investorundersøkelser har for lengst avdekket merbetalingsvilje for miljøsertifiserte bygg. Nå er tøffere EU-krav på vei som i ytterste konsekvens kan gjøre enkelte eiendommer verdiløse.

Thomas Ramcilovic, DNB Næringsmegling. Foto: CF Wesenberg

Gjestekommentar: Thomas Ramcilovic i DNB Næringsmegling

Det har vært et stort fokus på miljøsertifisering av nybygg i eiendomsbransjen, men fra et bærekraftperspektiv er det vel så viktig at de eksisterende byggene brukes lenger og bidrar til mindre utslipp. EU har utarbeidet et White Paper – et forslag til handling – som etter planen resulterer i krav i EU og EØS. Forslaget innebærer en standardisering av energiklasser, og de 15 % næringsbyggene med dårligst energiklasser skal oppgraderes allerede innen 2027. Boligeiendommer får ut fra forslaget tre år til på seg. Bakgrunnen er at eiendomsbransjen står for en stor del av globale utslipp, målet at renoveringstakten skal dobles. Forslaget skal gjennom EU-formaliteter og tas opp av medlemsland, men det er i alle tilfeller et klart signal fra EU om strengere krav til eiendomsbransjen.

Konsekvensen for eiendomsinvestorene kan bli at man tvinges til å øke investeringene i eiendommene, og spørsmålet blir da hvem som tar regningen til slutt. Det vil preges av maktbalansen mellom leietagere og utleiere i det enkelte lokalmarked. DNB Næringsmeglings undersøkelser blant store kontorbrukere de siste par årene tyder på at pandemien og økt hjemmekontorbruk ikke har dempet etterspørselen etter sentral beliggenhet. Bedriftene opplever at de må gi de ansatte mer fleksibilitet med tanke på hjemmekontor, drevet av et ønske om å være en attraktiv arbeidsgiver i et arbeidsmarked hvor det er kamp om de beste hodene. Samtidig ønsker svært mange bedrifter at de ansatte er på kontoret mesteparten av tiden. Vi har observert (fortsatt) høy etterspørsel etter kontorer på de mest sentrale beliggenhetene i de største byene; ikke overraskende har det også preget leieprisutviklingen. Toppleiene har steget, men ofte ligger det store tilpasningskostnader bak. Gårdeierne får gode leiepriser, men bak betalingsviljen ligger det også krav fra kresne leietagere.

Hvem blir så taperne når kravene strammes inn? Leietagerne har i flere år blitt stadig mer opptatt av sentral beliggenhet og nærhet til kollektivtransport, dermed har mer perifere beliggenheter blitt tapere. I Oslo, hvor det bygges relativt få nye boliger, har det ført til at endel mindre, ukurante kontoreiendommer har blitt konvertert til boliger. I markeder hvor det er mindre åpenbart hva man kan gjøre med et kontorbygg man ikke får fylt opp, er det mer utfordrende. I Stavanger har det vært et vedvarende tilbudsoverskudd i flere år når det gjelder kontorlokaler. Også i Stavanger har det vært stor etterspørsel etter sentrumskontorer, og toppleiene har steget mye. Men i den enorme kontorklyngen Forus er bildet annerledes, der har ledigheten vært høy siden den såkalte oljesmellen for noen år siden. Også innad på Forus er det store forskjeller, de beste mikrobeliggenhetene og byggene fylles opp langt lettere enn de minst attraktive eiendommene.

Hvis vi bryter ned ledigheten fordelt på kontorbyggenes energiklasser, ser vi et klart mønster.

Kontorledighet Forus fordelt på energiklasse Kilde: Create Solutions/DNB Næringsmegling

Byggene med energiklasse A og B har en mer moderat ledighet, mens over halvparten av lokalene med energiklasse F står ledige. Det skyldes både at leietagerne ønsker seg til de beste lokalene og at byggene oppgraderes i forbindelse med at leieavtaler inngås.

Strengere krav kan føre til store investeringsbehov i bygg som for en stor del står tomme. På de vanskeligste mikrobeliggenhetene risikerer man at eventuelle leieavtaler ikke gir inntekter som er i nærheten av å dekke investeringene som kreves i løpet av leieperioden, mens situasjonen er enda verre om lokalene står ledige. Da kan en eiendom i en ekstremsituasjon være en forpliktelse snarere enn en ressurs. For eiendomsinvestorene blir det viktig å skjønne hvilke miljøkrav både myndigheter og leietagere vil stille de kommende årene.