Den vanskelige markedsleien

Gjestekommentar: Haakon Ødegaard i Malling & Co

Markedsleie er definert i flere standarder for verdsettelse, og European Valuation Standards definerer markedsleie slik: “The estimated amount for which the property should be leased on the date of valuation between a willing lessor and a willing lessee on the terms of the actual or assumed tenancy agreement acting independently of each other after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without being under compulsion.”

Definisjonens første del vedrørende datoen er uklar. Mange eiendommer ligger i små markeder, og må gjerne markedsføres over lengre tid før man finner en leietager som passer inn i lokalene, kanskje flere år. Det kan antagelig tillegges definisjonens premiss om tilstrekkelig markedsføring at det også inkluderer en tilstrekkelig periode i markedet. At det kan ta lang tid å leie ut et lokale er en naturlig konsekvens av det er svært få leietagere på flyttefot til enhver tid som passer inn i det aktuelle arealet som tilbys. I vurderinger kan det bli usikkerhet rundt hvor lang denne perioden kan være. I mange tilfeller blir det en avveining av kostnad ved å vente og oppnåelig merleie av ventingen. I markeder med lav omløpshastighet på leietagermassen vil nok dette punktet i særlig grad kunne skape diskusjon.

Det neste som litt for sjelden blir vurdert i sammenligning av leiepriser, er kontraktsvilkår. Eksempelvis er leietid og kontraktsmotpart ofte blant de viktigste parameterne for leien. Lengre leieavtaler prises gjerne lavere enn korte, og solide motparter får ofte lavere leie enn mindre solide. Fleksibilitet, opsjoner, spesialtilpasninger og mva. er også elementer som forklarer store leieforskjeller.

Leiepriser – kan sprike mye innenfor et bestemt område 

Selv om vi snakker om leie pr. kvadratmeter, så mener vi altså arealer i ulike eiendommer og på ulike beliggenheter. Som oftest ser man på leiekontrakter i nærområdet når man skal gjøre leievurderinger. Disse kontraktene er kanskje inngått på et annet tidspunkt, de spesifikke kontraktsvilkårene er ukjent, og det er ofte vanskelig å finne god informasjon. Selv om det finnes dekkende statistikk for leiepriser pr. kvadratmeter for enkelte segmenter og geografier, er det ofte ikke et tilstrekkelig antall kontrakter i umiddelbar nærhet på både tid og sted, til å gjøre en rent mekanisk vurdering. Skjønn må derfor benyttes i stor grad.

Leiepriser kan sprike mye innenfor et bestemt område og tidsintervall, noe som er en naturlig konsekvens av stor variasjon i eiendommenes beskaffenhet og kontraktenes betingelser. Vi har tidligere gjort undersøkelser som viser at kontorleiemarkedet ganske godt følger en prisstruktur i tråd med lognormalfordelingen. Denne fordelingen har “lang hale” på ene siden, noe som betyr at prisforskjellene i toppsegmentet er store, og at volumene er svært små i prestisjesegmentet. Tallgrunnlaget for gjennomsnittlige inngåtte kontorleiekontrakter innen et kvartal i hele Oslo vil normalt ha så stor spredning i pris og kvalitet, at det er vanskelig å konkludere hvilken retning markedsprisen beveger seg i, selv om gjennomsnittlig leiepris har endret seg så mye som pluss minus mellom seks og åtte prosent fra kvartalet før.

Korrekt markedsleie har stor betydning 

Både investorer og leietagere tar ofte utgangspunkt i løpende leiekontrakt for å vurdere markedsleie. Et statistikkgrunnlag med stor spredning i pris og kvalitet, og med stor grad av konfidensialitet, skaper rom for feilaktige sammenligninger. I mange tilfeller vurderes også arealer som rasjonelle eiere ville oppgradert for å oppnå en bedre markedsleiepris. I disse tilfellene er en høyere leie med en tilhørende investering mest rasjonelt, uten at dette nødvendigvis tas hensyn til i en vurdering.

Å sette korrekt markedsleie har stor betydning for både leietager og utleier. Flere burde søke kvalifisert bistand i fastsettelsen og være kjent med usikkerheten i skjønnet som utføres.