Når alt er relativt
Hva får du med en realrente på minus tre prosent og et marked som flommer over av likviditet? Ingen brems i markedet for næringseiendom i hvert fall.
Robert Nystad, Union. Foto: Håkon Løtveit
Jeg vet det, ingressen er tabloid. Pengemarkedsrenten skal opp i takt med at Norges Bank setter opp styringsrenten, mens inflasjonen trolig vil komme ned igjen her til lands. Men dersom man måler realrenten som differansen mellom pengemarkedsrenten og løpende inflasjon, har vi hatt negative realrenter i Norge mer eller mindre kontinuerlig siden 2013. Minus 1,1 prosent i gjennomsnitt.
Mens de lærde strides om sentralbankene fører en fornuftig pengepolitikk, kan ingen klandre investorer som tviler på at vi vil se positive realrenter i overskuelig fremtid. Og fordi det gjør vondt å se pengene sine forsvinne, og alt i finansverdenen er relativt, jakter kapitalen avkastning der den fortsatt er mulig å oppdrive.
Trykket fortsetter
Markedet for næringseiendom har vært sterkt i mange år, men de siste tolv månedene har det tatt seg opp to knepp til. Yieldene har falt på bred basis. Hele 50 basispunkter i enkelte segmenter. Samtidig gjøres det flere transaksjoner enn noensinne. Transaksjonsvolumet, som var ganske stabilt på rundt 100 milliarder kroner fra 2017 til 2020, har økt til 150 milliarder de siste tolv månedene. Kun én gang tidligere har vi vært i nærheten av slike tall, det var da en rekke store porteføljer ble omsatt i 2015. I 2015 var det imidlertid “kun” 239 transaksjoner. I første halvår i år har vi registrert 220.
Syndikeringsaktørene har vært mest aktive kjøpere i første halvår. Disse har allerede kjøpt eiendom for 28 milliarder kroner fordelt på 85 transaksjoner. I 30 av transaksjonene var det også et syndikat på selgersiden. Stadig oftere ser vi at transaksjonene går direkte mellom partene, uten en bred prosess i markedet.
Det er liten tvil om at mange investorer har mye kapital som skal plasseres, blant annet fordi AS Norge i det store bildet har hatt det godt lenge. I husholdningene har det også hopet seg opp penger. Noe finner nok veien inn i kapitalmarkedene. At det er mye kapital tilgjengelig, er imidlertid ikke ensbetydende med at investorene er ukritiske. Med jevne mellomrom hører vi om transaksjoner som feiler fordi man ikke klarer å hente egenkapital. Tiden vil vise om dette er et tegn på at prisingen er ved et smertepunkt, eller om investorene må ta ned avkastningskravet sitt på nytt.
Godt med likviditet, også internasjonalt
Det er ikke bare i Norge det er mye likviditet. Internasjonale fondsstrukturer med mandat til å kjøpe eiendom hadde 324 milliarder dollar tilgjengelig ved inngangen av året, ifølge Preqin. Av og til strømmer pengene nordover. Som da Macquarie, en global fondsforvalter med australsk opprinnelse, kjøpte Bohus’ nye hovedlager på Fetsund tidligere i år.
Våre svenske naboer mangler tilsynelatende heller ikke penger. De sikler på Entra. Det var riktignok ingen av de tre budgiverne som lyktes i budkampen i fjor høst, men Castellum og Balder er fortsatt største eiere av selskapet med cirka en tredjedel hver. I ettertid har Balder like godt kjøpt hele Asset Buyout Partners (ABP) av Hitecvision for ni milliarder kroner. En portefølje bestående av olje- og industrieiendommer langs kysten. Selv om man legger godviljen til er det vanskelig å se noen rød tråd mellom Entra og ABP, bortsett fra at alle eiendommene ligger i Norge.
Kan det sterke transaksjonsmarkedet fortsette? Selvfølgelig kan det det. Ikke det at jeg vet hvor lenge det vil vare. Men så lenge realrentene er klart negative, likviditeten er høy og Federal Reserve er villig til å gjøre “hva som helst” for å støtte finansmarkedene, stopper neppe kapitalflyten til eiendomsmarkedet av seg selv. I mellomtiden bygger fallhøyden seg stadig større. Men hva er alternativet?