Netthandelsrevolusjon innen næringseiendom

Interessen for næringseiendom har vært sterkt økende over en lengre periode, drevet av lavt rentenivå og forventning om lavere avkastning i aksje- og obligasjonsmarkedet. Denne trenden har vært spesielt tydelig i Norge de siste årene, hvor selv ikke pandemien klarte å legge en demper på investeringsappetitten.

Igor Petkovic, CBRE. Foto: Bård Gudim

Og faktisk økte investeringene i 2020 med over 15 prosent til 117 milliarder kroner, og halvveis ut i 2021 ser vi at den økte investeringstakten ventes å fortsette.

Logistikkeiendom populært   

Et segment som virkelig har utmerket seg og fanget investorenes interesse, er logistikkeiendom. Den sterke etterspørselen har senket direkteavkastningen på de mest attraktive logistikkeiendommene – såkalt prime yield – til rekordlave firetallet. Det betyr at logistikkeiendom nå prises til nesten 25 ganger leieinntekten. På tross av den skarpe prisingen er interessen fra investorene rekordhøy. CBRE har nylig bistått flere internasjonale investorer med å kjøpe logistikkeiendom i Norge, inkludert NREPs kjøp av COOPs hovedlager på Gardermoen, som var fjorårets største transaksjon innen dette segmentet. Den økte etterspørselen skyldes flere faktorer, hvorav forventningen om en sterk vekst innen netthandel er den viktigste.

Hvorfor er netthandelen en viktig driver for etterspørselen innen logistikkeiendom? Selv om den totale netthandel står for kun 11 prosent av det totale handelsvolumet i Norge (basert på tall fra SSB, Virke og PostNord), så har veksten vært formidabel de siste årene, og har akselerert under pandemien. Ifølge PostNords netthandelsbarometer økte omsetningen blant norske nettbutikker med hele 37 prosent i 2020, og veksttakten har økt til 43 prosent i første halvår av 2021. I tillegg kommer omsetningen fra utenlandske nettbutikker, og selv om datagrunnlaget her er noe mer usikkert, indikerer tall fra Virke og SSB en vekst på henholdsvis 40 og 20 prosent i den samme perioden.

Toppleien fortsetter å øke  

CBREs estimater for markedet i Norden indikerer at en netthandelsaktør i snitt har behov for 2,4 ganger mer lagerareal for å oppnå den samme omsetningen som en tradisjonell retailaktør. Denne differansen er enda mer fremtredende innenfor produktkategorier med høy andel returer, som eksempelvis klær og sko, hvor nesten halvparten av kjøpte varer returneres. Derfor er det en underliggende forventning om at den antatte veksten innen netthandel vil resultere i en drastisk økning i lageretterspørselen de kommende årene. Dette ventes å legge ytterligere press på de mest attraktive lokasjonene i umiddelbar nærhet til de største byene som allerede er tilnærmet fullt utviklet. Derfor venter vi at toppleien, som økte med åtte prosent de siste to årene, vil fortsette å øke fremover og bidra til å skape avkastning for gårdeierne.

Flere bransjer i sterk vekst   

Eksempler på andre bransjer i sterk vekst og med forventet økning i lageretterspørsel, er dagligvare og kjølelager. CBRE har nylig bistått Lineage Logistics – en av verdens største aktører innen kjølelager – med å etablere seg i Norden og Norge i løpet av det siste året. Innenfor dagligvarenetthandelen har Oda opparbeidet seg en sterk posisjon i Norge og er i gang med å ekspandere internasjonalt. I tillegg har man aktører som Foodora Market og Gorillas, som spesialiserer seg på rask levering av dagligvarer. Foodora Market lover levering innen 30 minutter, mens Gorillas – som ikke er etablert i Norge pr. dags dato – er enda mer fremoverlente og lover levering innen ti minutter. For å lykkes med denne strategien er man helt avhengig av mange, gjerne mindre lagerlokasjoner – såkalte dark stores innen urbane områder med høy befolkningstetthet. Dette vil skape etterspørsel etter lagerlokasjoner i nærheten av bysentrum og kan være med på å utjevne etterspørselsfallet fra de tradisjonelle retailerne.

For de som evaluerer lager- og logistikkeiendom gjennom gårsdagens parametere, vil den rekordhøye prisingen vi ser gi lite mening. For de som evner å se mulighetene, er dette bare starten på en spennende reise.