Utgjør høy inflasjon en risiko for eiendomsmarkedet?

Vel, det kommer blant annet an på hvor inflasjonen oppstår, hvor lenge den varer og hva som driver den.

Robert Nystad, Union. Foto: Håkon Løtveit

En gammel problemstilling har vendt tilbake. For første gang på mange år er faren for høy inflasjon et hett tema i finansverdenen. Men inflasjon er noe vi normalt ikke frykter i eiendomsmarkedet. Tvert imot kan investeringer i næringseiendom sees på som en sikring mot inflasjon, fordi leiekontraktene vanligvis justeres med konsumprisindeksen. Så da har vi vel ingenting å frykte?

Ikke helt skyfritt

Selv om man er godt posisjonert, er ikke himmelen helt skyfri. Det er minst to scenarioer som kan utspille seg med negativt fortegn. For det første kan vi få en situasjon der inflasjonen blir høyere enn dagens rentenivå kan forsvare. Det vil tvinge sentralbankene til å øke rentene mer enn ventet, noe som med stor sannsynlighet vil resultere i høyere avkastningskrav og bidra til verdifall i finansmarkedene. Blir nedturen stor nok, vil den smitte over på eiendomsmarkedet.

Det andre scenarioet er mindre dramatisk, men kanskje mer realistisk. Se for deg en situasjon der inflasjonen i USA etablerer seg på et høyere nivå, samtidig som vi får lav eller moderat inflasjon i Norge. I så fall vil rentenivået globalt trolig dyttes opp. Rentenivået i Norge vil også stige. Særlig tiåringen har en tendens til å følge sine jevngamle ute i den store verden.

Vi risikerer med andre ord å få et høyere rentenivå utenfra, uten at inflasjonen eller vekstutsiktene til norsk økonomi endrer seg tilsvarende. Altså høyere realrenter her hjemme. Det vil i så fall være en omvendt utvikling av det vi har sett de siste ti årene, der norsk økonomi i perioder har hatt en solid utvikling, samtidig som vi fikk importert lave renter utenfra.

Men – hva driver inflasjonen? 

Det bringer oss videre til et viktig poeng, nemlig at det ikke er uvesentlig hva som driver inflasjonen. Selv om det er vanskelig å isolere driverne, virker det for øyeblikket å være konsensus om tre viktige kilder til økt prispress. For det første fører myndighetene i mange land en svært ekspansiv finanspolitikk. For det andre er det et stort oppdemmet spareoverskudd i husholdningene. Og for det tredje har det vært en omfattende økning i globale råvare- og fraktpriser.

Selv i en globalisert verden kan man forestille seg de to førstnevnte utspille seg forskjellig i ulike land. Den tredje driveren vil imidlertid bidra til inflatorisk press “overalt” hvis den vedvarer. Økte råvare- og fraktpriser er dessuten interessant fordi det i stor grad påvirker byggekostnadene. Som en røff tommelfingerregel utgjør materialkostnadene typisk halvparten av kostnadene til et nytt bygg. Og med utviklingen vi nå ser i prisene for metall, treverk og andre råvarer, kan man lett se for seg at byggekostnadene øker langt mer enn  konsumprisindeksen.

Høyere byggekostnader har flere ringvirkninger. På den ene siden bidrar det til at det blir dyrere å bygge nytt, rehabilitere gamle bygg og gjøre tilpasninger til nye leietagere. Det kan presse lønnsomheten i slike prosjekter. På den annen side øker marginalkostnaden ved å fremskaffe nytt areal. Det kan bidra til høyere leienivåer og økt verdi for eksisterende bygg med høy standard.

Bedre beskyttet enn de fleste andre 

De siste ti årene har vi sett hvordan fallende yielder i mange tilfeller har gjort nye bygg svært konkurransedyktige med tanke på leienivå, og dermed hindret leievekst i deler av eiendomsmarkedet. Eksempler på dette er kontorbygg i Oslo øst og logistikkbygg utenfor bygrensen. Hvis byggekostnadene nå skyter fart, øker erstatningskostnaden. Leienivået vil trolig trekke oppover.

Høyere inflasjon kan altså påvirke markedet på mange måter, blant annet avhengig av hvor den oppstår, hva som driver den og hvordan sentralbankene responderer. Eiendomssektoren er ikke immun mot inflasjonsutviklingen, men den har større beskyttelse enn de fleste andre.

Eiendomssektoren er ikke immun mot inflasjonsutviklingen, men den har større beskyttelse enn de fleste andre.