Utleiestrategier for en ny hverdag

For utleie av næringseiendom har begge sider av forhandlingsbordet mer enn antydet at det vil kunne komme et skifte i balanse når det gjelder leiekontrakter – i kjølvannet av erfaringene med nedstengninger under Covid-19.

Øystein Ringen-Vatnedalen, Senter for eiendomsfag. Foto: Senter for eiendomsfag

Og da forstått slik at partene ikke er fornøyd med tingenes tilstand hva angår gjeldende avtalestrukturer, og gjerne slik at partene vil ønske å bevege seg i hver sin retning hva angår nettopp balanse.

Verdileveranse

Dagens balanse er normalt tydelig på at utleier leverer tomme lokaler til leietager, som selv har ansvar for å fylle disse med inntektsskapende virksomhet – med full risiko for hvorvidt dette faktisk skjer. Utleiers andel av denne verdiskapningen er fast eller variabel, avhengig av konsept, potensial og mulige samspillseffekter.

Sosial nedstenging av samfunnet har ført til spørsmål om hvilket ansvar som bør hvile på gårdeier dersom leietager ikke kan nyttiggjøre seg de leide lokaler til det formål som er angitt i leiekontrakten. Den korte versjonen av et mulig svar vil være intet ansvar, gitt at kontrakten er tydelig på avsnittet ovenfor. Den lengre versjonen vil bero på en vurdering av partenes samarbeidsforhold, og hvorvidt de anser hverandre som langsiktige partnere i en symbiose som krever vedlikehold.

De som lener seg mest på den korte versjonen, vil kunne oppleve at deler av kundemassen vurderer alternative plattformer – i takt med en stigende misnøye over statiske leiekontrakter. De som velger å lene seg i større grad på den lengre versjonen, vil kunne oppleve at fleksibel etterlevelse av statiske bestemmelser åpner for økt goodwill, lojalitet og interesse for mersamarbeid.

Regimeendring

Begge aktører kan imidlertid være tjent med å vurdere flere former for balanse i leieavtaler, avhengig av hvem den andre kontraktsparten er. Innbakt i dette ligger det en tanke om at deler av det eksisterende utleieregimet er i ferd med å bli utdatert, og at det vil kreve mer risiko av de gårdeiere som ønsker å være foretrukket i markedet som utleier – om ikke av alle, så i alle fall av noen.

For visse kategorier av leietagere synes det åpenbart at leiegarantier, som er den grad av økonomisk sikkerhetsstillelse som stilles bak signaturen ved inngåelse av et leieforhold, vil måtte øke – fra en normal på tre til seks måneder til noe langt mer. Årsaken til dette er at en slik tidshorisont er en for marginal sikkerhetsstillelse for visse typer leieforhold, da det er stor risiko for ikke å få leid ut det samme lokalet til en tredjepart innenfor denne perioden.

Næringslivets behov

Imidlertid vil en hverdag der alle typer av leietagere blir presentert med en nær dobling i garantistillelse, både i form av beløp og tidsperiode, åpenbart ikke gagne næringslivet. Til det er leietagere for forskjellige, og den beste utleier vil være den som kan differensiere dette markedet – slik at de som kan betale mer har sitt motsvar i de som kan betale mindre. Samtidig skal det ikke unnslås at arbeidet med en slik utleiestrategi vanskelig kan bli reelt effektivt uten at gårdeier samtidig ser seg grundig i speilet – og stiller seg selv følgende spørsmål: Hvilken verdiskapning har jeg å tilby mine kunder? Hva kan min organisasjon love kunder, utover passive kvadratmetere med påslag for fellesutgifter?

Et menneskelig ansikt

I tillegg kan det være gode grunner til å avtalefeste visse forhandlingsmekanismer i leiekontrakten som utløses av ikke altfor rigide hendelser. Et eksempel kan være dokumentert inntektsbortfall eller en annen alvorlig hendelse på leietagers side som gjør at virksomheten for en kortere periode er nede for telling og ikke kan opprettholde en jevn inntjening. En slik åpning gir leieforholdet et mer menneskelig preg, og vil kunne representere en reell konkurransefordel i markedet – i alle fall overfor de leietagere som har opplevd Covid-19 på sitt verste.