Desentralisert utleiestrategi

Hva tenker landets leietagere om sannsynligheten for å få samtlige av sine ansatte tilbake på kontoret, når det verste støvet etter ovid-19 måtte ha lagt seg? Og om dette mot formodning ikke skulle la seg forene med tillærte pandemivaner og nyvunne preferanser, hva skal da de samme leietakerne gjøre med like store lokaler og medarbeidere som de ikke har råd til å gi slipp på? 

Foto: FA

Svaret på disse to spørsmålene er ikke åpenbart. Til det er leietakere for forskjellige – for ikke å snakke om deres respektive arbeidsstokker. Men spørsmålene bør oppta utleiere av eiendom, all den tid dette er av forretningskritisk karakter.

Store og små skip

For en utleier, eksempelvis av et større kontorbygg i Oslo sentrum, må et scenario der en andel av de gode leietakerne finner ut at en større del av arbeidsstokken ikke vil gi opp hjemmekontoret, fremtone seg som et potensielt mareritt. Ikke nødvendig umiddelbart, men definitivt den dagen førstnevnte finner ut av at dette er årsaken til at sistnevnte ikke fornyer leiekontrakten frem mot dens naturlige opphør. Da er muligheten for å tilpasse leieforholdet til leietakers vesentlig endrede arealbehov drastisk forminsket. Ikke bare har leietakeren allerede sondert markedet for alternative løsninger, men utleier er så vidt bundet opp til sin tradisjonelle tenkning at skipet er for stort til å kunne snus på kort tid.

Øystein Ringen-Vatnedalen Foto: nn

Allestedsnærvær

En mer fremsynt utleier vil ha vesentlig egeninteresse av å klarlegge, innenfor rammen av GDPR, hvor leietakernes respektive arbeidsstokk har bosted – for å kunne avdekke en potensiell geografisk risiko for både utleier og leietaker. Dersom en vesentlig leietaker holder hus i Oslo, og samtidig har majoriteten av sine ansatte bosatt i Nordre Follo, kan det være mye som tyder på at leietakeren vil kunne få en ikke ubetydelig interesse og fordel av å tilby de samme ansatte en mulighet til å jobbe fra en lokalt tilrettelagt og supplerende lokasjon – fremfor å skulle gjenoppta pendlingen inn til Oslo. Med ett oppstår da muligheten for utleier til både å beholde og forsterke hele utleiepotensialet ved leietaker, gjennom å legge til rette for et desentralisert element i leieavtalen. 

En slik strategi kan innebære at vår utleier i Oslo ser seg tjent med å sikre tilgang til egnede lokaler i Nordre Follo, alternativt gå i kompaniskap med lokale tilbydere av lokaler, for å kunne skreddersy en leveranse som tjener flere formål – her opplistet i anbefalt rekkefølge:

1. Etablere en mer fleksibel utleiemodell, som fokuserer på verdiskapningen der den faktisk skjer, fremfor der hvor den opprinnelige leieavtalen sier at den skal skje.

2. Utvikle en geografisk partnerstrategi, der den utleier som har den beste merkevaren kan fordele utleieverdier til sine samarbeidspartnere.

3. Beholde leietakeren som kunde, fremfor å oppleve leietakerflukt over til en eller flere konkurrenter - på grunn av redusert tilpasningsevne og -hastighet.

4. Beholde større deler av utleiepotensialet, med mulighet for oppside der hvor Oslo pluss Nordre Follo utgjør mer enn 1 + 1 = 2.

Geografi og verdiskapning

Naturlige geografiske utleiepartnere vil gjerne kunne inkludere kjøpesentre og hoteller, som normalt ligger strategisk lokalisert i forhold til befolkningsgrunnlag og etablerte trafikkmønstre. I tillegg vil deler av økosystemet med co-workingaktører kunne få et oppsving, med tilførsel av nye kunderelasjoner på tvers av geografiske avstander – der det er eiendomsselskapene som bestiller innhold, på vegne av sine kunder. Et tankesett om å bli den foretrukne utleier av arbeidsplasser, uavhengig av geografisk tilhold, vil ha potensial til å kunne løfte forholdet mellom kunde og leverandør til et høyere nivå – der styrken av geografiske relasjoner i nettverket er med på å bestemme verdien av dine kundeløfter.

Satt på spissen kan dette bety starten på et utleietilbud som ikke forholder seg til kontoret som sådan, men til verdiskapningen til den enkelte medarbeider. Da er vi inne på et løfterikt spor om å kunne ta betalt for en andel av denne verdiskapningen, og ikke bare en flat pris pr. kvadratmeter utleid areal. På mange måter den type nytenkning som eiendomsbransjen trenger for å fylle sin rolle som vesentlig samfunnsaktør fremover.