Eiendom: Fra sjokk til jubel – hva venter fremover?

I januar samlet vi flere av de største investorene i det norske eiendomsmarkedet. Appetitten på mer eiendom var rekordhøy. Mot slutten av året har vi den travleste perioden noensinne i det kommersielle eiendomsmarkedet. Hvordan kan det ha seg når ansatte jobber hjemmefra, hotellene står tomme, restauranter går konkurs og butikkene i sentrum har hatt sitt vanskeligste år, spør Hans Petter Skogstad og Mats Emil Rebbestad i Cushman&Wakefield. 

Illustrasjonsfoto Foto: Jil Yngland

Ved inngangen til 2020 varslet vi en mer dempet vekst i norsk økonomi og antydet at den sterke oppgangen i kontorsegmentet var over. Vi ventet fortsatt moderat vekst for leieprisene i sentrum, mens leieprisene utenom sentrum ville flate ut som følge av høyere ledighet. Handelssegmentet var truet av økende netthandel og lavere lønnsomhet. 

Aktører som XXL jobbet iherdig med å snu skuta, mens Kid var blant vinnerne. Netthandelsveksten ga økning innen lager og distribusjon, og etterspørselen etter logistikkarealer var stigende. Det var optimisme i hotell- og restaurantbransjen, i takt med økt turisme fra en voksende middelklasse i hele verden. Det ble snakket om overetablering i Oslo innen både hotell og servering, men markedet holdt seg bra, og transaksjonsmarkedet så lyst ut. Det var god tilgjengelighet på kapital for langsiktige og lite volatile investeringer som eiendom historisk har vist seg å være. Jakten på avkastning var i full gang, og det største problemet var at for lite var til salgs.

Hans Petter Skogstad Foto: Cushman & Wakefield Realkapital

12. mars, og plutselig var kundene borte

Da pandemien brøt ut, forsvant folk fra sentrum. Det samme gjorde kundegrunnlaget for næringseiendommene. Aksjemarkedet stupte, og obligasjonsmarkedet stoppet fullstendig opp. Vi forberedte oss på at likviditeten i eiendomsmarkedet skulle forsvinne, etterfulgt av verdinedskrivinger. De mest pessimistiske påpekte bankenes utlånsandel til næringseiendom og hvor sårbart det finansielle systemet er for et stort fall i priser på næringseiendom. 

Norges Bank svarte med å sette styringsrenten til null. Et samlet Storting stod bak bruken av Oljefondet for å redusere ulempene av en styrt nedjustering av aktiviteten. 

Det ble tidlig klart at næringseiendom ikke skulle komme på billigsalg under pandemien. Ingen ble tvunget til å selge, og solide norske banker stilte seg bak gårdeierne. Tvert imot satt mange med tilgjengelig kapital klar for å gjøre nye investeringer. Det rekordlave rentenivået og betydelig likviditet i markedet ble en fantastisk cocktail, som har gitt et halvår med stor risikoappetitt og den høyeste transaksjonsaktiviteten vi kan huske.

 Hadde ikke internasjonale investorer blitt hindret av coronatiltakene, kunne aktiviteten vært enda høyere, for sjelden har utenlandsk kapital vært mer interessert i Norge.

Mats Emil Rebbestad Foto: Foto Peder Klingwall

What’s Next?

Vi vil trekke frem tre utviklingstrekk som vil være viktige fremover:

  1. Vaksiner kommer, og pandemien dør sakte, men sikkert ut.
  2. Markedene søker seg tilbake til de tunge trendene.
  3. Digitaliseringen fortsetter.

I 2021 avhenger mye av hvor raskt vaksiner blir rullet ut, slik at vi kan begynne å bevege oss uten bekymring for å få eller spre smitte. Basert på informasjonen fra FHI er det grunn til å se lyst på situasjonen. Brukere av næringsbygg vil gradvis vende tilbake frem til sommeren. Handel og aktivitet i sentrumskjernen vil følge etter. Husholdningene har økt sin sparing betydelig under pandemien, til tross for sterk vekst i detaljhandelen. Det skyldes i hovedsak at mye av det vi vanligvis bruker penger på har vært stengt, men også lavere rentekostnader, samt rimeligere strøm. Sommeren 2021 kan bli tidenes utelivssommer i norske byer, men også en etterlengtet opptur for alle som selger utenlandsreiser.

Mange har hevdet at “alt blir annerledes” etter pandemien. Vi er ikke blant dem. Studier som tar for seg tiden etter 11. september og Sars, viser at forbrukere og virksomheter vil søke å finne tilbake til tidligere adferd og trender. Derfor vil byområder vokse videre, og behov for lokaler i sentrum vil øke. Verdens middelklasse vil vokse og bli rikere, og vi vil bruke mer penger på reiser, restaurant og opplevelser.

Digitaliseringen har gjort store byks fremover som ikke ville vært mulig uten pandemien. Likevel er vi bare i startfasen av å se hvordan digitale løsninger vil påvirke vår bruk av næringseiendom. Vi vil se fortsatt økt etterspørsel etter logistikk, mer bruk av handelslokaler til showrom for nettbutikker, og flere digitale møterom på kontoret. Når investorer som Andresen, Hagen og Fredriksen benytter høsten til store eiendomsinvesteringer, er det fordi de har tro på eiendom også etter 2020.