Vi har opplevd et rekordsterkt boligmarked de siste 20 årene, og med unntak av finanskrisen i 2008 har pilene stort sett pekt én vei, oppover. Denne utviklingen har blitt drevet av sterk økonomisk vekst, økt tilgang på penger, rentenedgang, befolkningsvekst og urbanisering. Basert på SSBs befolkningsfremskrivninger pr. andrekvartal 2020 skal Oslos befolkning øke med rundt 5.100 mennesker hvert år frem til 2030. Dette er en vesentlig lavere vekst enn vi har sett de siste fem årene, hvor fasit viser en gjennomsnittlig vekst i nivå 9.200 mennesker.
På samme tid har igangsettingstallene for nye boliger i Oslo ligget på cirka 3.700 boliger i snitt de siste fem årene. Dette tilsvarer en igangsettelse på én bolig pr. 2,5 nye innbygger. I henhold til SSB består en gjennomsnittshusholdning av om lag 2,2 personer på landsbasis. Imidlertid er dette tallet vesentlig lavere i Oslo. Dette tyder på at det har vært et underskudd på nye boliger i Oslo de siste årene. Boligbehovet vil variere basert på forventet fremtidig alderssammensetning i befolkningen, og en stadig økende andel enpersonshusholdninger vil bidra til å øke behovet for boliger i fremtiden.
Forsterket mismatch tilbud/etterspørsel
Det skal også nevnes at store deler av Oslos boligreserve er tomteområder lokalisert på Gjertsrud-Stensrud, syd-øst i Oslo, et område som ikke forventes å bli utviklet i nærmeste fremtid grunnet utfordringer med infrastruktur og kollektivtrafikkløsninger. I kombinasjon med et underskudd på nyboliger de seneste årene vil dette etter vår oppfatning forsterke skjevfordelingen mellom tilbud/etterspørsel i årene som kommer. Det sies at renten er atomknappen i boligmarkedet, der dagens lave rentenivå medfører økt handlekraft i befolkningen. Dette har en direkte innvirkning på boligprisene. Imidlertid kan en bedring av dagens situasjon i form av en covid-19 vaksine, eller et eventuelt overopphetet boligmarked, føre til at Norges Bank hever renten tidligere enn forventet. Et rentehopp kan i sin tur ha en psykologisk effekt som fører til at markedet kjølner.
Det store usikkerhetsmomentet er nettopp covid-19 viruset. Vi står i skrivende stund midt i en pandemi, der det fremdeles er usikkerhet rundt de fremtidige økonomiske og sosiale konsekvensene. Norges fastlands-BNP falt med 6.3 prosent i andrekvartal, og markerte to kvartaler med nedgang i fastlandsøkonomien for første gang siden 2009. Norge er dermed offisielt inne i en resesjon. Fallet i sysselsettingen og et økende antall konkurser, bidrar til økt usikkerhet i befolkningen. Pandemien kan i tillegg føre til endringer i måten vi lever på, noe som igjen vil ha direkte innvirkning på mange næringer.
Oslo: 10-15 boligprisvekst neste tre år
Imidlertid forventer vi at fremtidig befolkningsvekst og lave igangsettingstall, i kombinasjon med historisk lave renter, vil føre til et økt press på boligprisene i hovedstaden de neste årene. Allerede lave igangsettingstall for nyboligprosjekter har blitt ytterligere redusert i kjølvannet av covid-19, som følge av forsinkelser hos Plan- og bygningsetaten – samt midlertidig salgsstans i flere prosjekter. Vi tror at dette vil føre til at etterspørselen etter boliger i Oslo overstiger tilbudssiden i flere år fremover, og at vi kan komme til å oppleve en boligprisvekst på mellom 10-15 prosent de neste tre årene.
Det er viktig å ha i bakhodet at vi for noen år siden sjelden så transaksjoner med salgspriser over 100.000 kroner pr. kvadratmeter bruksareal(BRA), hverken for bruktboliger eller nyboliger. I dagens marked selges små leiligheter med sentral beliggenhet til stadighet for mer enn dette, og vi ser eksempler der nyboligprosjekter prises opp mot 300.000 kroner pr. kvadratmeter bruksareal(BRA) for enkelte objekter. Dette er kort og godt den «nye normalen» for boligmarkedet i Oslo.
