Nyhetene fra markedet har vært knusende den siste tiden: “Tikkende gjeldsbombe i Telegrafen”, “Ser massive refinansieringsbehov og prioriterer hardt”, “Svensk næringseiendom stuper” og full investorflukt i USA: “Blackstone begrenser innløsning i eiendomsfond”.
– Vi ventet ikke at rekordtidene fra 2021 skulle vare evig. En korreksjon var ikke helt uventet, sier Ida Aall Gram, påtroppende konsernsjef i Aspelin Ramm. – 2022 har likevel budt på en betydelig større palett av usikkerhetsmomenter enn forventet, med krig, strømkrise, høy inflasjon, økte renter og redusert kapitaltilgang i markedet, sier hun.
– 2022 har blitt et annerledes år etter at det har gått oppover helt siden etter finanskrisen i 2008–2009, supplerer Roar Sandnes, arbeidende styreleder i Akershus Eiendom. – Året begynte greit. Vi gikk inn i sommerferien uten store bekymringer, men vi hadde ikke vært på jobb mer enn ca. to uker etter ferien før vi merket at transaksjonsmarkedet begynte å stoppe opp, sier han.
Nesten halvert
P.t. er transaksjonsvolumet 80 milliarder kroner. På samme tidspunkt i fjor skrev Kapital at det lå an til å ende på 150 milliarder kroner for 2021. På Hegnar Medias eiendomsseminar på Grand i desember sa analysesjef Haakon Ødegaard i Eiendomshuset Malling & Co at verdiene har falt 10–15 prosent. Han tilføyde også at tallene ikke var helt reelle, fordi de ikke fanger opp dealer som går i vasken etter telletidspunktet.
En investor sier til Kapital: – Jeg vet om mange prosjekter hvor du kan plukke opp andeler langt under det som er verdsettelsene i markedsrapportene.
I leiemarkedet har det vært lysere: – Leiemarkedet har vært svært bra med høy leieprisvekst, sier Peter T. Malling, arbeidende styreleder i Eiendomshuset Malling. – Det blir god fart inn i 2023, men avtar noe i takt med negativ sysselsettingsvekst. Økte yielder og høye byggekostnader vil trolig gi mer reforhandling og mindre nybygg, mener han.
Selger og kjøper må bli enige
Nå ligger prime yield for kontor på 3,75 prosent og er på vei opp mot fire. – Den fortsetter opp i takt med stigende realrenter også inn i 2023, sier Malling videre.
Han tror transaksjonsmarkedet tar seg opp mot slutten av året når kjøper og selger blir mer enige om hva verdiene er. – Men likviditeten i markedet kan ende opp med å slite i konkurranse med alternative investeringsklasser. Tilgang på fremmedkapital vil fortsette å være en joker for å se en bedring i markedslikviditeten, mener han.
Tilgang på fremmedkapital vil fortsette å være en joker for å se en bedring i markedslikviditeten.Peter T. Malling
– Det er vanskelig å spå når vi får tilbake et mer normalt transaksjonsmarked igjen, sier Sandnes. – Hvis Norge ikke går inn i en resesjon og et svært vanskelig marked som i vårt naboland Sverige, tror jeg vi får opp aktiviteten i transaksjonsmakedet i løpet av andre eller tredje kvartal neste år, sier han.
Selv Ødegaard, som jo sitter på meglersiden hos Malling, vedgikk på Hegnar Medias eiendomsseminar at en viktig joker neste år er hva som skjer med investeringslysten.
Aall Gram håper å kunne fiske opp noe til en hyggelig penge:
– Vi forventer at 2023 vil by på spennende kjøpsmuligheter for de med tilgang på kapital, solid balanse og bevisst tilnærming til risiko, sier Aall Gram og tilføyer: – Økt usikkerhet er nok hovedoverskriften for forventninger til 2023.
