Gjestekommentar: Håvard A. Nustad, adm. direktør i Colliers Norge
Prime kontor- og logistikkeiendommer omsettes nå til høyere yield-nivåer, opp 50–75 basispunkter fra sine laveste nivåer, hvilket innebærer en verdireduksjon på mellom 10 og 20 prosent. Imidlertid har det vært en betydelig vekst i konsumprisindeksen. Med en leievekst på 7 % grunnet KPI blir verdifallet i kroner omtrent halvert, til tross for den betydelige økningen i yield.
Bortsett fra de såkalte prime-eiendommene er investorene avventende frem til etter sommeren, grunnet blant annet inflasjon, styringsrente og de lange rentene. Til tross for dette er betydelige mengder kapital tilgjengelig fra norske, nordiske og internasjonale eiendomsselskaper. Imidlertid er kapitalen dyr, og aktørene ønsker å kjøpe eiendommer til priser som gir en value add avkastning. Noen eksempler på fond som likevel begynner å kjøpe inkluderer Niam, som kjøper Helsfyr Panorama fra Bryn Eiendom, og CapMan, som kjøper eiendommer fra Entra.
Vi observerer at selgers prisforventninger er justert ned på eiendommer utenfor prime kontor og logistikk, men kjøperne er fremdeles avventende. Samtidig er bankene tilbakeholdne med låneutmåling. Unntaket er boligprosjekter der etterspørsel og pris opprettholdes på grunn av stor interesse fra kjøpere.
Refinansiering
Mens det norske eiendomsmarkedet generelt sett har unngått store refinansieringsutfordringer, har det vært velkjent at selskapet Recreate lenge har arbeidet med både refinansiering og salg. Noen syndikatprosjekter med høy belåning har også blitt omtalt, der refinansiering er en utfordring og alternativet ofte blir ny egenkapital eller salg. I enkelte tilfeller kan eierne også bli nødt til å tilføre mer kapital for å refinansiere inntil et salg materialiseres.
Refinansiering til høyere rente enn tidligere kan fortsatt føre til anstrengt likviditet frem mot salg. Hverken banker eller obligasjonseiere ønsker å måtte tiltre eiendomspant, som man gjorde på 90-tallet. Imidlertid kan delvis konvertering av gjeld til egenkapital bli resultatet når høy belåning møter et betydelig verdifall på eiendommene.
Internasjonale gjeldsfond står også klare til å tilby finansiering, enten som et tillegg til eksisterende finansiering eller som en alternativ kilde. Men betingelsene for denne finansieringen vil sannsynligvis ta en betydelig andel av kontantstrømmen generert fra eiendommens drift.
Selv med disse utfordringene er det samlede refinansieringsbehovet vesentlig mindre i Norge sammenlignet med Sverige. Vår vurdering er at dette refinansieringsbehovet i seg selv ikke vil utøve ytterligere press på eiendomsverdiene, utover de økte finansierings- og refinansieringskostandene.
Som illustrasjonen viser, har det også blitt tilført enorme beløp til norske og internasjonale eiendomsfond. Dette er i stor grad kapital som søker høy (value add) avkastning, men kapitalen må benyttes aktivt hvis den ikke skal betales tilbake til investorene. Dette vil alene bidra til å opprettholde en viss stabilitet i eiendomsmarkedet når det gjelder eiendomsverdier.
Til syvende og sist dreier det seg også om god eiendomsdrift, det å holde bygningene fullt utleid med fornøyde leietakere. I kontormarkedet ser vi en økende todelt trend. Moderne eiendommer med attraktive beliggenheter som tilbyr god kommunikasjon, service-tilbud og aktiviteter, opplever leievekst og høy utnyttelse. På den andre siden sliter andre eiendommer med å tiltrekke seg leietakere til tross for lavere priser. Beliggenhet spiller selvfølgelig en stor rolle, men god drift og oppfølging av leietakerne er vel så viktig. Dette gjelder også for kjøpesentre, der man kan observere den samme todelingen med fulle sentre og vekst i leieprisene på den ene siden, og sentre med ledighet og uendrede eller fallende leiepriser på den andre.
Det er verdt å påpeke at miljøeffektive bygg har blitt gitt økt oppmerksomhet på grunn av omdømme, hensynet til ansatte og økonomiske fordeler som lavere energikostnader. Slike bygg vil generelt sett bli priset høyere enn mindre miljøeffektive bygg. Videre kan det i fremtiden forventes mer investeringer i oppgraderinger av eksisterende bygg, slik at man oppfyller miljøkravene fastsatt av EU og Norge.
