Noen krisers mor

Det har neppe unnsluppet allmenn oppmerksomhet at eiendomssektoren og finanssektoren er tett sammenvevd. En tilnærmet fri flyt av risikovillig kapital – på tvers av landegrenser og kontinenter – har ført til en global investeringsarena, der veven av engasjementer, forpliktelser og veddemål er stadig tettere knyttet sammen.

Øystein Ringen-Vatnedalen  Foto: Senter for eiendomsfag
Gjestekommentar

Gjestekommentar: Øystein Ringen-Vatnedalen i Eiendomsfag. 

Fremmedkapital. For investorer har dette vært kjærkomment, i den forstand at mange av de tradisjonelle barrierene mot fremmedkapital – på tvers av regionale markeder – er mildnet i styrke. En profesjonell eiendomsinvestor, med ønske om å investere i en portefølje av eksempelvis næringseiendom i et annet land, har gode muligheter for å lykkes med dette. Dog i skarp konkurranse med en omverden av konkurrerende investorer, som søker etter de samme avkastningsmulighetene.

Døråpner

For finansielle institusjoner, og da særlig de som har et internasjonalt nedslagsfelt, har globaliseringen bydd på fremragende vekstmuligheter. Muligheten til å følge hjemlige investorer ut i den store verden, og samtidig være døråpner og veiviser for utenlandske investorer, gir en dynamikk som premierer de store og risikovillige. Samtidig har den globale jakten etter tilfredsstillende avkastning opprettholdt fristelsen til å øke selskapsbelåningen, slik at avkastningen på totalkapitalen blir opprettholdt.

Det ingen så

Imidlertid gjør denne sammensmeltningen av eiendom og finans det krevende å håndtere større og tilsynelatende uforutsette hendelser som forrykker det fine samspillet mellom de enkelte land, banker og investorer. Et godt eksempel i så måte er finanskrisen, der konkursen i den amerikanske investeringsbanken Lehman Brothers utløste den største økonomiske krisen i fredstid. At det kom som en gedigen overraskelse at det internasjonale bankvesenet fikk vansker med pengestrømmer etter en amerikansk konkurs, er neppe noen overdrivelse.

Varslingssystem

Den påfølgende etterpåklokskapen førte blant annet til at World Economic Forum (WEF) etablerte en egen styrings- og rådgivningskomité, med det til formål å forstå hvordan økosystemet rundt eiendomsinvesteringer påvirker den globale økonomien. I 2016 avstedkom dette arbeidet en prototyp for et tidligfase varslingssystem, hvor fokus ble utvidet fra investeringer i boligeiendom – som i stor grad var opphavet til finanskrisen – til også å omfatte næringseiendom. Prototypen undersøker virkemidler for å unngå destabiliserende effekter av kapital som pumpes inn og ut av eiendomsmarkeder under perioder med dramatiske hendelser.

Berg-og-dalbane

Om en lykkes i å begrense konsekvensene av mulige investeringsbobler, vil kostnadsbesparelsen være enorm for samfunnet. WEF viser i den forbindelse til Irlands boligboom på 2000-tallet, som ble til en boligboble som veltet hele økonomien da den sprakk, med en opprydningskostnad etter kollapsen lik 40 prosent av landets samlede inntekter. Eller som Michael Max Buehler, Practice Lead for eiendom og infrastruktur i WEF så treffende har poengtert: “Asset bubbles are the investment roller-coaster which results in both euphoria and motion sickness, the creator of fortunes and the grim reaper who takes them away.”

Gjeldskjempe

Nå er mange av investorverdenens mer årvåkne øyne rettet mot Kina, hvor det kinesiske selskapet Evergrande Group – angivelig verdens mest forgjeldede eiendomsselskap – står i fare for å misligholde en enorm gjeld. Markedets frykt er at en konkurs i denne eiendomskjempen vil kunne destabilisere hele Kinas økonomi. Denne frykten forsterkes naturligvis av det faktum at det antall land som ikke har økonomiske relasjoner til kinesisk økonomi er ganske nært det antall fingre som vi kan telle på Kaptein Kroks dårlige hånd.

Med en gjeldsavhengig vekstmodell, muliggjort av en kombinasjon av sterk markedsoptimisme og hypotesen “Too Big To Fail”, har Evergrande Group posisjonert seg til å kunne bli den største testen det kinesiske finanssystemet har stått overfor på lang tid. Uten økonomisk støtte fra kinesiske myndigheter vil selskapets mislighold kunne spre seg til de globale markedene, godt hjulpet av selskapets store internasjonale investorer.

Dette illustrerer at noen av de grunnleggende problemene fra finanskrisen fremdeles er tilstedeværende i eiendoms- og finansmarkedene, til tross for rikelig tilgang på investeringsvillig kapital. Den uventede konkursen i Lehman Brothers viste med all tydelighet hvor farlig det kan være for hele økonomier om en aktør av en slik størrelse – ikke ulikt Evergrande Group – må kaste kortene.