Eiendomsaksjer har hatt en nitrist utvikling den siste tiden, og Colliers nordiske eiendomsindeks er ned rundt 40 prosent det siste året. Indeksen for Norge har klart seg noe bedre, men er fortsatt ned rundt 30 prosent. Olav Thon er det selskapet som har klart seg best i Norge, men aksjen er i skrivende stund fortsatt ned rundt 7 prosent.
En attraktiv aktivaklasse
Håvard A. Nustad er adm. direktør i Colliers Norge og forteller at hovedårsaken til børsfallet er den stigende renten, som rammer både kontantstrømmene til selskapene og verdiene av selskapenes porteføljer. Colliers meldte i sin siste månedsrapport om lav aktivitet i markedet for næringseiendom, og Nustad forklarer markedsdynamikken:
– Renten har steget mye det siste året, og det tar tid før selgerne tilpasser seg den nye virkeligheten. De vil gjerne ha den prisen som den lave renten ville gitt dem, men dette er ikke mulig lenger. Når selgerne begynner å tilpasse seg, vil prisene falle. Fallet kan bli 10 til 15 prosent, men ingen vet dette sikkert.
– På generell basis er det fortsatt mye penger som skal inn i næringseiendom, og det underliggende markedet er fortsatt bra. Det er altså ingen dramatikk i dette, skjønt enkelte selskaper med mye gjeld kan få problemer.
– Hvordan står det til med kjøpesentre da?
– Kjøpesentre er en attraktiv aktivaklasse, og vi ser større interesse for sentrene nå enn før. Mange aktører var bekymret for effekten av netthandel, men kjøpesentrene har klart seg bra. Lakmustesten var covid-19-pandemien, og selv da gjorde de fleste sentre det bra.
– Kan du si noe om prisingen av kjøpesentre?
– Prisene har nok ikke endret seg så mye. Vi mener at kjøpesentre lenge har vært priset lavt, lavere enn hva vi oppfatter er markedsmessig, og siden renten begynte å stige, har avkastningskravet kanskje økt med rundt 0,25 til 0,5 prosentpoeng. Avkastningskravet til store og velfungerende kjøpesentre ligger nå rundt 5 til 5,25 prosent.
Sentimentet har vært for negativt
Richard Gilde er senior analytiker og ansvarlig for verdsetting i DNB Næringsmegling. Også Gilde argumenterer for at sentimentet rundt kjøpesentre lenge har vært for negativt.
– Sentimentet tilknyttet kjøpesentre har endel år vært for mørkt, og i tillegg har endel investorer trolig også hatt en noe unyansert tilnærming til kjøpesentre. Til tross for mer netthandel ser vi jo at de gode sentrene klarer seg meget godt. Det vil de trolig gjøre fremover også, men nummer 2- og 3-sentrene vil sannsynligvis gå krevende tider i møte. Når det gjelder Olav Thon, er selskapets kjøpesentre meget bra, og de fleste er de største i sine nedslagsfelt.
– Hvilke avkastningskrav ser dere i markedet i dag?
– Gode sentre har nok i dagens marked avkastningskrav rundt 6 prosent, trolig under 4,5 prosent for de beste. Flere har advart om at det er for lav margin mellom dette og renten eierne må betale på lånene, men så enkelt er det ikke. Husleien inflasjonsjusteres, og hvis du tar dette med i regnestykket, er avkastningskravet fornuftig sammenlignet med lånekostnadene.
Verdsetting
Olav Thon presenterer anslag for egenkapital pr. aksje i selskapets kvartalsrapport. Med utgangspunkt i avkastningskrav på 5,46 prosent for kjøpesentre og 4,21 prosent for næringseiendom, estimeres egenkapital pr. aksje til 318 kroner, altså rundt 80 prosent over dagens aksjekurs. 71 prosent av estimerte eiendomsverdier ligger i kjøpesentre, mens resten er i næringseiendom. Det er vanskelig å si om avkastningskravet for næringseiendom er fornuftig, men et avkastningskrav på 5,46 prosent for kjøpesentre virker rimelig basert på ekspertenes uttalelser.
Det er dermed liten tvil om at aksjen omsettes til høy rabatt sammenlignet med underliggende verdier. DNB Markets kommer til samme konklusjon, og estimerer underliggende verdier til rundt det dobbelte av dagens kurs. Analytikerens kursmål er for øvrig 240 kroner pr. aksje. Ifølge Marketscreener.com handles aksjen til rundt 10 ganger inntjeningen for både 2023 og 2024, og den har en direkteavkastning på rundt 4%. Det er hyggelig, og aksjen er en trygg havn i krevende tider.
