Strømsjokk, rentehopp, børsfall, uro i verden og høyere skatter for de rike. Listen over negative faktorer er lang. Og de dyreste objektene hoper seg opp hos eiendomsmeglere rundt om i landet. Til sammen ligger 40 luksusboliger ute for salg på Finn.no med en utropspris på over 30 millioner kroner. I tillegg kommer alle som blir forsøkt solgt off market og de som av ulike grunner midlertidig har blitt trukket fra markedet.
Kapital har sett på mange av de dyreste objektene, og prisforlangende tikker stort sett nedover i takt med liggetiden, mens andre har tydd til noen solide jafs i forventet pris.
Det største kuttet har investor Hans Preben Mehren innrømmet for Voksenkollveien 6 i Holmenkollen i Oslo. Hele 35 millioner er barbert bort, hvilket kanskje er norgeshistoriens største priskutt. Nå vil han “bare” ha 85 millioner kroner for Voksentunet, som inkluderer et hovedhus på 436 kvadratmeter, portnerbolig og historisk tunbebyggelse med bygg fra ulike tidsepoker; 1600–1800-tallet.
– I en innledende fase har vi for denne eiendommen hatt et relativt vidt prisperspektiv. Når vi nå har lagt eiendommen ut i markedet, har vi valgt å gå ut i nedre spekter av selgers forventning, uttalte partner og eiendomsmegler Michelle Krefting i Sem & Johnsen til Finansavisen i september.
Nå er eiendommen ikke lenger å finne på Finn.no, og adm. dir. i Sem & Johnsen har ikke besvart Kapitals forespørsel om en oppdatering.
Ikke bekymret
Fredrik Dyve i PrivatMegleren Dyve & Partnere, som megler syv eiendommer fra 40–50 millioner og oppover – både on og off market – har måttet redusere prisforventningene for Admiral Børresens vei 16 på Bygdøy. Startprisen for eiendomsinvestor Øystein Fredrik von Kroghs eiendom lå på hele 90 millioner kroner, nå koster den 79 millioner. Og der mener megler Dyve han har funnet klangbunn hos interessenter.
– Når de aller dyreste boligene skal selges, er det en viss interesse der uansett. Men tid og timing er viktig. Det vil alltid komme korrigeringer, det er vi vant med. Et salg kan ta tre måneder eller halvannet år. Jeg er ikke så bekymret for at det skal bli noen store svingninger i prisene i det øverste segmentet, sier han.
– Så ingen grunn til å slå alarm?
– Nei, ikke i min verden. På bakgrunn av den dialogen jeg har med både selgere og interessenter, så oppleves ikke dette markedet så veldig sensitivt, påstår Dyve.
– Ikke bunnløst fall
Nejra Macic, sjeføkonom Prognosesenteret, ser litt annerledes på det. Hun forventer boligprisfall ut året og gjennom hele 2023. Men heller ikke Macic ser for seg en dramatisk prisnedgang.
– Vi er veldig usikre på hvordan prisfallet vil arte seg for de ulike boligtypene. Vi har ikke en egen prognose for dyre boliger, men vi mistenker jo at de dyre boligene kan falle mer i pris, fordi det er litt mer konjunkturfølsomt og rentesensitivt når vi kommer til de virkelig høye summene, sier hun.
– Hvordan spiller børsfallet inn?
– Aksjemarkedet påvirker helt klart det dyreste segmentet mye mer enn “melk og brød-segmentet”, svarer Macic.
På den annen side påpeker hun at det er relativt få luksusboliger i markedet, sammenlignet med kjøpekraften som fortsatt finnes ute blant publikum.
– Vi har våre egne beregninger av kjøpskapasitet basert på ligningstall. De sier noe om hvor mye hver enkelt skatteyter i Norge maksimalt kan kjøpe bolig for. Der ser vi at i det dyreste segmentet er det flere kjøpere enn det finnes boliger, sier sjeføkonomen og legger til:
– Basert på tidligere økonomiske kriser, samt fallet vi ser i aksjemarkedet, er det grunn til å tro at det kan komme en sterk prisnedgang, også innenfor det aller dyreste prissegmentet. Men fallet ser absolutt ikke bunnløst ut. Det er mange kjøpere, og mange som har veldig sterk kjøpekraft.
Basert på tidligere økonomiske kriser, samt fallet vi ser i aksjemarkedet, er det grunn til å tro at det kan komme en sterk prisnedgang, også innenfor det aller dyreste prissegmentet.Nejra Macic, sjeføkonom Prognosesenteret
Vil ha 100 mill. – eller mer
Det er ikke bare i Oslo at eiere har høye ambisjoner for egne salg. Norges for tiden dyreste bolig, Semb Hovedgård i Horten, eid av Schibsted-arving Einar Nagell-Erichsen, ligger ute for 100 millioner kroner. Eier skal ha forsøkt å selge i ti år – først for hele 170 millioner kroner, ifølge DN. Eiendommen ble angivelig solgt for to år siden gjennom Landkreditt, og da hadde prisen falt til 95 millioner, men kjøper greide ikke fremskaffe pengene da betalingsdato nærmet seg, og dealen gikk i vasken. Nå har Asker-avdelingen til Nordvik Eiendomsmegling overtatt salgsoppdraget.
– Vi har hatt bra med interesse og dialog med flere folk både i Norge og i utlandet som synes dette er et spennende objekt, sier megler Håvard Nilsen.
– I hvilken grad er dere bevegelige på pris?
– Prisen er satt til 100 millioner kroner. Det er vårt mål å selge for det, og gjerne mer. Når man ser på boligprisutviklingen siden Landkreditt verdsatte eiendommen til 95 millioner, er ikke den prisen urealistisk, mener Nilsen.
I Bergen prøver rederarving Torunn Økland å selge Villa Charlotte for 59 millioner kroner. Utropsprisen er dempet fra 80 millioner. Det skal gå greit, tror Simon Aasen i Eie Eiendomsmegling Bergen sentrum, før han kommer på at selger har gitt ham beskjed om å ikke snakke med journalister om salget.
