Nytt avslag for Tinholt på Ullern

Selv ikke etter å ha tegnet på nytt og redusert antall boliger fikk Terje Tinholt og Stegg Eiendom godkjent sitt boligprosjekt på tomten til en gammel redervilla på Ullernåsen. Tinholt må nå satse på at alle gode ting er tre.

Tegnet av Arneberg: Villaen som skal rives på Ullern var tidligere eiet av skipsreder Ragnar Moltzau jr. og hans kone Aase Marie Moltzau, før den gikk på tvangssalg. Foto: Tinholt Eiendom
Eiendom

Som Kapital skrev i fjor sommer, har tidligere eiendomsmegler Tinholt jobbet med planer om å rive en gammel Arneberg-villa på Ullern, som ble kjøpt av Tinholt Eiendom og Stegg Eiendom fra ekteparet Moltzau på tvangssalg for 53 millioner kroner i 2018. Målet var i utgangspunktet å bygge rundt ti luksusboliger på eiendommen, men prosjektet har siden måttet nedskaleres i flere runder.

Finansavisen skrev i mars at utbyggerne hadde redusert planene til åtte boliger, men at Plan- og bygningsetaten da satte grensen til fem boliger og avslo søknaden. Tinholt og kompanjongene søkte så i sommer for annen gang, gjennom en ny arkitekt, om å bygge tre nye tomannsboliger med til sammen seks nye boenheter.

Nylig ga imidlertid Oslo kommune, for andre gang på under et år, Tinholt & Co. avslag på byggeplanene. 

En enhet for mye

I det siste avslaget fremgår det at Plan- og bygningsetaten mener tiltakene det søkes om bryter med reguleringsplanens bestemmelser om krav til bebyggelsesplan ved mer enn fem boliger, samt at det er for høyt og i strid med avstandsbestemmelsene i vegloven. 

Etaten vil ikke gi de nødvendige dispensasjonene fra disse bestemmelsene. Det vises i avslaget til en annen, pågående reguleringssak som blant annet gjelder utvidelse av den tilgrensende Vesteråsveien.

Når Kapital tar kontakt med Tinholt, uttrykker han skuffelse over avslaget, som han mener i stor grad skyldes problemer knyttet til veien.

– Vi har klaget det inn, fordi dette avslaget handler om vei og ikke noe annet. Alt det andre er veldig lett å prosjektere om.

– Men må dere gå ned til fem boliger?

– Vi kan for så vidt også lage fem, men vi føler oss ganske trygge på at vi får seks. Hvis du ser på nabotomtene, har de gitt seks hele veien, mens vi har alt på ett og samme volum.

Vi kan for så vidt også lage fem, men vi føler oss ganske trygge på at vi får seks.
Terje Tinholt

– Dere hyrer ikke inn enda en ny arkitekt?

– Nei, vi skal få til dette, men vi må avklare dette med veien, som har kommet som en x-faktor.

– Så det blir en ny runde og vil ta lengre tid?

– Det tar i hvert fall to måneder til, ja, men vi må regne med litt sånn av og til.

Ting tar tid: Tidligere eiendomsmegler Terje Tinholt må justere sitt prosjekt på Ullern nok en gang for å få godkjenning. Foto: Eivind Yggeseth

– Svekker lokalt preg

“At tomten bebygges med flere boenheter enn tillatt, bidrar til at lokalområdets grønne preg svekkes. Etaten er også av den oppfatning at hensynet til pågående veiregulering ikke er avklart, og at tiltaket ikke har belyst og ivaretatt viktige interesser i tilstrekkelig grad,” heter det i avslaget.

Avgjørelsen ble kunngjort 17. november, og det har ikke kommet inn noen klager i saken, opplyser Atle Jan Larsen, senior kommunikasjonsrådgiver ved Plan- og bygningsetaten.

 – Slik vi forstår det, så ønsker søker og tiltakshaver å omprosjektere byggeprosjektet, sier Larsen.

Slik vi forstår det, så ønsker søker og tiltakshaver å omprosjektere byggeprosjektet.
Atle Jan Larsen, kommunikasjonsrådgiver Plan- og bygningsetaten

Han bekrefter at andre prosjekter i området har fått dispensasjon fra bestemmelsen med krav om bebyggelsesplan for prosjekter med flere enn fem boliger. 

– Vi gjør konkrete vurderinger av dispensasjonssøknadene, og i de tidligere sakene i området er vilkårene for dispensasjon oppfylt, sier Larsen.

Ved avslaget både i mars og i november fremgår det at flere naboer har klaget på utbyggingen. Fem nabopar har i siste runde reagert med merknader bl.a. knyttet til trafikkavvikling, tap av utsikt, manglende dokumentasjon i nabovarsler og høyde.

Øvre Ullern: Tinholt håper å få bygget seks boliger på den 3,4 mål store tomten. Foto: Oslo kommune

Kremtomt

Den aktuelle tomten er på 3,4 mål og ligger på Ullernåsen, med utsikt over Oslofjorden. I tillegg til et hovedhus på over 600 kvadratmeter inneholder eiendommen en portnerbolig på 129 kvadratmeter, svømmebasseng, paviljong samt garasje. Den hvitmalte hovedbygningen er tegnet av arkitekt Arnstein Arneberg og oppført i 1939, men den er endret i flere omganger. 

I 1985 fikk arkitekt Pål Bech i oppdrag å tegne om boligen.

Villaen står ikke på såkalt gul liste over verneverdige bygg, og Byantikvaren hadde ingen merknader til riveforslaget.

Filosofien til Tinholt, som har fått støtte fra Sparebank 1 på gjeldssiden, har vært å tegne og selge prosjekter videre. Gigantvillaen i Gregers Grams vei er et av de første prosjektene der Tinholt Eiendom skal være med på selve utbyggingen.

Prosjektet i Gregers Grams vei eies sammen med Stegg Eiendom. I Tinholt Eiendom har Terje Tinholt med seg Bryn Eiendom, med brødrene Jan Ivar og Petter Nygaard i spissen, samt komikeren Thomas Giertsen, på eiersiden. Teamet består av de tidligere Nordvik & Partners-kollegene Sara Trier og Tina Kjeldstad, i tillegg til utviklingssjef Jeanette Bratt.

Tinholt Eiendom satser først og fremst på utvikling av eiendommer på Oslo vest og i Bærum.

terje tinholt
plan- og bygningsetaten
Inside
Eiendom