Går fra luksusbygg til logistikk

– Ser du filosofisk på det, er tiden selve livet. Så er neste spørsmål: Hva er riktig å gjøre med livet? Jeg mener målet må være å bli den beste og mest produktive utgaven av seg selv. Om det er å være best på jobb, best på familie, best på dine interesser – eller finne en balanse mellom de tre.

– Hva bruker du tid på?

– I Oljefondet har det vært på organisasjon, team og markeder. Jeg vet ikke hvor flink jeg har vært, men jeg liker å utvikle kultur og mennesker. Det jeg kanskje er mest stolt av, er å ha bygget opp eiendomsorganisasjonen i fondet fra tre til over 120 personer. I utlandet har min rolle vært ganske synlig. Der har jeg brukt mye tid på kontakter, folk vi kan kjøpe fra og investere sammen med. I motsetning til aksjeforvaltningen er eiendomsinvesteringer basert på at man skal gjøre ting sammen. Da må du bygge tillit, noe jeg tror vi har klart ved at vi er kommersielle og forutsigbare i måten vi opptrer på.

– Er tid penger?

– Nei, tid er en knapp ressurs. Tid er også den mest demokratiske ressursen vi har, i hvert fall i den utviklede verden, hvor alle får utdelt omtrent like mye tid. Oljefondet har masse penger, og hele essensen i det vi driver med er å skape enda mer penger til fellesskapet. Det krever en innsats. Da er tid én ressurs, og penger en annen ressurs. Gjør du det riktige og har litt flaks, får du mer penger. Tid derimot, får du aldri mer av.

Anfall av motløshet 

Etter 11 år i Oljefondet sluttet Karsten Kallevig for å bli leder for Global Strategic Capital i Prologis, verdens største børsnoterte eiendomsselskap. I første omgang kommer han til å være basert i Oslo, men planen er å flytte til San Francisco om et par år. Her skal han forvalte logistikkeiendom for 83 milliarder dollar eller 720 milliarder kroner. Prologis har en portefølje på totalt 170 milliarder dollar – 1.500 milliarder kroner – og er etablert i 19 land. Kallevig bygget opp Oljefondets eiendomsinvesteringer fra null til 273 milliarder kroner. Den første investeringen var i London i 2010 da de kjøpte 25 prosent av Regent Street.

– Hvor mye jobber du?

– Hodet er nesten alltid på jobb. Når du skal følge opp avdelinger i Tokyo, Luxembourg, Paris, London og New York, hvor mange jobber utover normal arbeidstid, er det kun litt dødtid mellom klokken elleve og to på natten. I denne jobben må man alltid være tilgjengelig, mentalt om ikke fysisk.

– Eide Oljefondet tiden din?

– Jeg har vært veldig heldig som har hatt denne seniorrollen, for jeg har bestemt mye av min egen tid. Ikke mengden arbeid, men når og hvor. Hvis noen ba om et møte klokken fem, kunne jeg si vi gjør det klokken åtte, fordi jeg ønsket å spise middag med familien klokken seks.

– Hva har vært de største endringene i Oljefondet over tid?

– De første pengeoverføringene begynte i 1996. Da var fondet verdsatt til 47 milliarder kroner. I dag anslås det til rundt 12.000 milliarder. Oljefondet har gått fra å være en viktig samfunnsaktør til å bli helt essensielt for Norge. Jeg fikk mitt mandat av Yngve Slyngstad høsten 2010. Da var det kun to–tre stykker som jobbet med å etablere en unotert eiendomsportefølje. Jeg ble bedt om å klargjøre strategi, ansette folk, bygge organisasjonen og porteføljen, gjøre alt fra “scratch”. Jeg husker Yngve tok meg inn på kontoret og sa: “Dette blir bra, Karsten. Jeg har tro på deg, og jeg skal støtte deg. Det jeg ikke er så flink på er feedback og medarbeideroppfølging, men har du fortsatt en jobb å gå til, kan du anta at det du gjør er ganske bra.“ Det passet meg helt utmerket.

– Blander politikerne seg mye inn i forvaltningen?

– Nei. De bryr seg, og det skal de gjøre. Oljefondet fungerer som et “private wealth management fond”. Vi utfører en jobb på vegne av eieren, så det er naturlig med føringer, men det er ingen innblanding i selve forvaltningen.

– Hvordan anvendes tid til å finne de beste investeringene?

– Vår strategi ble å velge en håndfull store, sentrale byer med god økonomisk vekst og en viss begrensning av nybygg. Skal man eie et bygg om 20, 30 eller 40 år, så er man jo nødvendigvis langsiktig. Da slipper man også arbeidet med hyppige kjøp og salg, noe som både er tidkrevende og koster penger.

– Hvor lang tid tar det å gjennomføre en transaksjon?

– Alt fra et år til en uke. Det er noe med at du bruker den tiden du har til rådighet og fyller den med det du mener er viktigst der og da. Det blir som å lese til eksamen. Har du en uke bruker du den uken, selv om du sikkert skulle lest hele året.

– Hva er det underligste tilbudet Oljefondet har fått?

– Det tror jeg må være en PowerPoint-presentasjon fra en som lurte på om fondet ville kjøpe toromsleiligheten hans i London. Prospektet ble også sendt direkte til meg.

– Hvordan var forhandlingene med dronning Elizabeths folk, The Crown Estate?

– De er som oss, langsiktige investorer med et evighetsperspektiv. Vi hadde faktisk ikke det høyeste budet, men fikk likevel tilslaget. Like etter vi hadde gjennomført transaksjonen fikk jeg et anfall av motløshet. Jeg husker jeg våknet en morgen og tenkte: Jeg klarer ikke å gjøre alt jeg mener vi bør gjøre. Det er umulig. Døgnet har bare 24 timer. Hadde du gitt meg et døgn på 48 timer, så hadde jeg fortsatt ikke fått gjort alt. Jeg følte jeg burde ha brukt mer tid på transaksjoner, på analyse, på teamet og på markedet. Alt kom samtidig. Det føltes som hele verden ramlet sammen. At dette går ikke. Løsningen ble at jeg faktisk måtte begynne å prioritere og akseptere at man ikke rekker over alt. Dette ble som en åpenbaring.

Jobbet for George Soros

Kallevig studerte i USA, og under en sommerjobb i Goldman Sachs ble han tilfeldigvis trukket inn i avdelingen som drev med eiendomsinvesteringer. Rundt tiden da Goldman Sachs gikk på børs i 1998, sluttet eiendomssjefen for å lede eiendomsavdelingen til George Soros. Kallevig ble overtalt til å bli med.

– For å være ærlig har jeg aldri hatt noen fascinasjon for eiendom, det er menneskene og prosessene som tiltrekker meg. Etter fem år besluttet Soros å kvitte seg med alle investeringene som hadde ekstern kapital, og jeg ble med videre i det nye selskapet Grove, som overtok eiendomsvirksomheten.

– Hvordan var tiden med George Soros?

– Jeg traff ham kun en håndfull ganger, men sønnen hans Robert har jeg hatt mer tid med. George har en teori som kalles “reflexivity”. Reflektivitetsteorien går ut på at investorer ikke baserer sine beslutninger på en objektiv virkelighet, men på sin oppfatning av virkeligheten og forventninger om den. En teori som strider mot økonomisk likevekt og den effektive markedshypotesen. Filosofisk er han imot idealmennesket, fordi han mener du alltid kan forbedre deg. At aldri noe er godt nok. Det tok jeg med meg.

– Nå blir du leder for Global Strategic Capital med en verdi på rundt 700 milliarder kroner i lager og logistikkbygninger. Litt av en overgang etter å ha arbeidet med fasjonable bygninger i flere hovedsteder?

– Ja, det blir spennende. Nå skal jeg arbeide med svære bygg på opptil 200.000 kvadratmeter, men mye er likevel det samme. Beliggenhet og kvalitet er fortsatt viktig. Jeg skal rapportere til toppsjefen Hamid Moghadam, en visjonær person som alltid strever etter å gjøre de riktige tingene.

– Hvorfor sluttet du i Oljefondet?

– Tiden i Oljefondet var en utrolig reise. Det var et privilegium å jobbe tett med Yngve Slyngstad i disse årene. Få er klar over jobben han gjorde på vegne av vår felles sparebøsse. Yngve hadde solid forståelse av alle deler av virksomheten og evnet å være støttende samtidig som han stilte kritiske spørsmål. Fellesskapets interesser ble alltid satt først. Likefullt, når jeg fikk tilbud om å arbeide i verdens største eiendomsselskap, kunne jeg ikke si nei. Dette er et eiendomssegment som er i stor utvikling, på grunn av endringer i våre handlemønstre. Tenk på Amazon, eBay og Alibaba. Etter hvert vil mye av varestrømmen gå direkte fra lager til forbruker, og globaliseringen fortsetter. Mer enn to prosent av verdens GDP (bruttonasjonalprodukt) går allerede gjennom lagerbygninger eiet av Prologis. Det er utrolig store volumer, og det er fortsatt store vekstmuligheter.

– Hva hadde lønn å si for jobbyttet?

– Lønn er selvsagt viktig, men det er bare ett element i beslutningen om å ta denne spesifikke jobben. Da jeg begynte i NBIM for 11 år siden, gikk jeg vel ned ca. 75 prosent i lønn og økte skattesatsen betydelig. Det er vel ikke noen tvil om at NBIM ikke er lønnsledende internasjonalt – og skal selvsagt ikke være det.

Substans overgår alt

– Ser du mye på klokken?

– Ja, tid er en knapphet som man må forholde seg til.

– Hva slags klokke har du på armen?

– En klokke kan sende ut ganske mange signaler. Jeg er utdannet ingeniør og ser på klokken som et ingeniørmesterverk. Da jeg jobbet i Oljefondet, gikk jeg ofte med denne sort/hvite swatchklokken som er den mest typiske investment banking-klokken man bruker i London. Den koster vel rundt 300 kroner. Mange sier de ikke bryr seg, men det er nok en ganske bevisst handling. I den verdenen har man som regel ikke lyst til å sende ut signaler om at du er “flashy”, eller tjener for godt. Nå bruker jeg en Patek Philippe, som jeg kjøpte brukt for noen år siden. Jeg har også en Grand Seiko som har et flott mekanisk urverk i tillegg til å være nøytral. I tillegg eier jeg en enkel Rolex og et par gamle Omega-ur. Jeg liker urverk, men er absolutt ingen samler.

– Sløser du med andres tid ved å komme for sent?

– Nei, det var en del av oppdragelsen. Som liten hadde jeg alltid mye på programmet. Ofte to aktiviteter om dagen, speider først og slalåm etterpå. Jeg husker godt da moren min skulle hente meg et sted. Hvis jeg var sen, sa hun; “Karsten, nå gjør vi deg en tjeneste ved å hente deg. Da skal ikke vi sitte og vente. Det er ikke riktig.” Så det å være presis ligger veldig i sjelen min.

– Hva om folk kommer sent til deg?

– Det er lovpålagt for alle i Norge å gå skole. Der lærer man å være presis når det ringer inn. Det er ikke greit å komme 10 minutter for sent. Det samme gjelder i møter. Du har opptil fem minutters “slack”, men er du 15 minutter for sen i New York eller London, er det veldig ugreit. Én gang ok, men hele tiden er irriterende.

– Har du behov for tid til deg selv?

– Ja, jeg liker å løpe, fluefiske og gå toppturer. Når man jobber så mye blir familien hovedfokus, men det å gjøre ting og utfolde seg på andre områder er viktig.

– Dveler du ved tid?

– Det har alltid vært en kultur i Oljefondet å se tilbake på hva vi gjorde riktig og hva vi gjorde feil, men vi dveler ikke. Vi sjekker for å bli bedre. Det blir man ved å forstå hva man gjorde feil. I mine første år var jeg direkte involvert i alle transaksjonene. Da skrev jeg alltid ned et par nøkkelting jeg trodde på, eller som bekymret meg i hver transaksjon. Forhold jeg ønsket å evaluere etter fem–seks år. Vi har jo alle en evne til å skrive om historien til vårt eget bias.

Ikke tro du er perfekt

– Har du følt deg ensom i jobben?

– Absolutt. Spesielt i fondet. Det følte jeg nesten daglig, for da jeg begynte, hadde fondet ingen erfaring med unotert eiendom. Det var selvsagt et privilegium å etablere dette, men også en byrde fordi jeg ikke hadde så mange å sparre med. For fem år siden kom Christian Ringnes og Peter Neslein inn i et av eiendomsstyrene, noe som har vært en god støtte for meg.

– Hva irriterer deg mest?

– Når noen sier noe og gjør noe annet. Så forundres jeg også over mennesker som har et lite konsekvent handlingsmønster. Jeg kan sikkert selv være litt for strukturert på endel ting, men jeg liker struktur, fordi da utnytter jeg tiden bedre.

– Har du noen gang tvilt på deg selv?

– Det gjør jeg hele tiden. Jeg ønsker alltid å forbedre meg. Man skal ikke tro man er perfekt eller uerstattelig. Jeg er absolutt erstattelig.

– Hva er det beste rådet du har fått?

– Sørg for å gjøre jobben til de rundt deg enkel. En viktig oppgave en leder har, er også å hjelpe de ansatte til å prioritere. De har jo heller ikke nok timer i døgnet.

– Og det beste rådet du kan gi til andre?

– En av mine greske kolleger hos Soros pushet meg på den sokratiske metoden. At du stiller spørsmål i stedet for å fortelle hva som skal gjøres. Da får du en bedre innsikt i hvordan personen tenker, og personen selv trenes til å ta egne beslutninger.

– Hva er du mest takknemlig for?

– Jeg har en fantastisk kjæreste og familie. Min kone og jeg har støttet hverandre og fått det til å fungere selv om vi begge har egne karrierer. Vi vokste begge opp med foreldre i fulltidsjobber. Da lærer man at ingen skal være et verktøy for andre. Det tror jeg er avgjørende for å få et godt samliv, slik også vi har det.

– Hva tror din suksess skyldes?

– Det er kanskje tidlig å definere noe som suksess ennå. Det får tiden vise. Jeg vet fortsatt ikke hva jeg skal bli når jeg blir stor. Sånn er det kanskje med de fleste av oss. Jeg vet jo ikke om valget av ny jobb er riktig. Treffer jeg på mulighetsrom, de riktige menneskene, den riktige kulturen, er dette noe jeg kan stå for med rak rygg og være stolt av? Kjenner du sangen “The Gambler” av Kenny Rogers? “You never count your money when you sitting at the table. There’ll be time enough for countin’ when the deal is done”. Det har noe med å leve livet, gjøre det beste ut av alt og ikke nødvendigvis dvele ved resultater underveis.