I de foregående krisene har det vært ulike faktorer som har begrenset fallet i det brede eiendomsmarkedet. I 2008 mener vi bankenes dobbelteksponering mot både lån og eiendomsfond var sterkt medvirkende til at ikke flere pant ble tiltrådt og verdier tvunget ned, tross kapitaltørke. I 2014 var det begrenset utslag i det brede eiendomsmarkedet fordi oljerelatert næringseiendom utgjorde en relativt liten andel (rundt 5 prosent) av det samlede volumet, kombinert med fortsatt høy etterspørsel fra investorkapital.
I 2020 var det i begynnelsen av pandemiens inntog en klar forventning om “coronarabatt” på kommersiell eiendom. De første ukene etter at landet ble stengt ned var det relativt stille i markedet, og også hos bankene var det usikkerhet og avventende utlånsvilje. Men raskt opplevde vi at investorene igjen etterspurte direkteinvesteringer i næringseiendom. Dette ble ytterligere bekreftet av Cushman & Wakefields investorundersøkelse, hvor hele 60 prosent av eiendomsinvestorene planla å øke sin portefølje de neste månedene, mens kun 5 prosent ønsket å redusere den. Nok en gang ser næringseiendom ut til å komme seg godt ut av en krise uten betydelige verdifall. Grunnen til dette er økt investorappetitt representert ved større likviditet enn før, nær nullrente på sikre pengeplasseringer og foreløpig små problemer hos leietagere. Sistnevnte skyldes statens massive støttepakke for næringslivet. Viruset vil sette varige spor i næringslivet, men kommer vi oss igjennom høsten og vinteren uten store konkurser, er vi trygge på at eiendomsmarkedet klarer seg fint.
Transaksjonsmarkedet: Så langt i år måler volumet 43 milliarder kroner, kun 17 prosent ned Y/Y mot 2019. Vår halvårlige investorundersøkelse “Cushwake Investor Confidence Index” viser fortsatt optimisme og etterspørsel fra eiendomsinvestorer. Dette, kombinert med kjennskap til god tilførsel av prosjekter med størrelse og dermed ketchup-effekt i løpet av høsten, gjør at vi har god tro på et 2020-nivå ikke altfor langt bak de 105 milliarder vi registrerte i fjor.
Hotell er det segmentet som har vært hardest rammet av krisen, med sviktende konferanseinntjening og fraværende utenlandsturister. En sommerferie med rekordbesøk fra norske gjester er dessverre ikke nok til å motvirke omsetningssvikten i årets resterende måneder.
Handelseiendom, derimot, har klart seg bedre enn fryktet. I midten av mars var det diskusjoner på tvers av våre verdivurderingsavdelinger om hvor mye man skulle skrive ned verdiene. Vi ser nå at konkurs eller redusert omsetning hos enkelte leietagere har blitt motvirket av en betydelig omsetningsøkning hos andre. Daglig- og byggevare har så langt vært vinnerne. Gjennom sommeren har sentralt beliggende kjøpesentre, og flere sports- og klesbutikker, også opplevd rekordhøyt salg. Det gjør at verdiene også i dette segmentet holder seg rimelig godt.
Hadde man kjøpt en attraktiv kontoreiendom i Vika eller Aker Brygge i Oslo (CBD) i 2010, ville leieprisøkning og yield-reduksjon (direkteavkastning) gitt en avkastning på 154 prosent frem til i dag, marginalt høyere enn Hovedindeksen på Oslo Børs i samme periode. Med såpass korte briller kan dette indikere at direkte investering i eiendom innebærer tilsvarende risiko som børsen. Da har man i perioden vært utsatt for mye sterkere svingninger på børs, og i tillegg kommer argumentet med inflasjonssikring som følger med investering i næringseiendom. En sentralt beliggende eiendom får dessuten årlige leieinntekter som igjen kan reinvesteres, på lik linje med en god og stabil utbytteaksje.
Næringseiendom har vist seg å være et solid alternativ i usikre tider, som kompletterer en godt diversifisert investeringsportefølje. Lav likviditet i markedet har tidligere vært et ankepunkt for mange investorer, men de siste års transaksjonsvolumer viser at dette ikke lenger er tilfelle – selv når vi nå står midt i en større krise. Direkte investering i næringseiendom i en solid norsk økonomi kan sammenlignes med et langt godstog. Det går og går i et moderat tempo uten å få stor oppmerksomhet, men i perioder er det lange strekninger hvor toget kommer opp i høye hastigheter. Tilsvarende kan eiendom i gode tider oppnå høyere avkastning enn langt mer risikofylte investeringsalternativer.
Figur: Transaksjonsvolum 2010–20. Næringseiendom, mrd. kr
