Vil ha mer teknologi i verdikjeden

Stor-Oslo Eiendom mener at eiendomsbransjen kan effektiviseres med mer og bedre bruk av teknologi. Selskapet har etablert en egen proptech-datter som skal investere i og utnytte løsningene til oppstartsbedrifter.

Teknologien rykker inn: Imerso er et av mange nystartede selskaper som vil ha en plass i eiendomsbransjen. Selskapet scanner byggeplasser og lager digitale tvillinger av bygget.  Imerso
Tech

– Vi ligger langt bak innen alt fra bærekraftig byutvikling til å lage mer effektive prosesser som utnytter teknologi. Dette er vi veldig opptatt av, og vi har også litt ansvar på vegne av bransjen. Vi har en egeninteresse, og så er vi nysgjerrige, det er bakgrunnen for at vi har etablert datterselskapet Stor-Oslo Proptech, sier administrerende direktør i Stor-Oslo Eiendom, Mathis Grimstad. – Hvordan kan vi forbedre produktet og prosessene ved å bruke mer teknologi i verdikjeden?

– Vi kan tilby å gå inn i disse selskapene med kapital, men det er ikke vårt forretningsområde å investere i startoppselskaper. Det er det mange andre som gjør. Vi tenker mer på å invitere disse selskapene, disse gründerne, til å komme til oss og få tilgang til hele vår portefølje slik at de kan leke seg der.

Det vi har kompetanse på er eiendomsutvikling, og det er verdifullt for dem.
Mathis Grimstad, Stor-Oslo Eiendom

– Hva mener du med å leke?

– Selskapene som springer ut fra Forskningsparken eller NTNU, eller hvor de nå kommer fra, har mange gode ideer. Men alt er ikke liv laga, og tanken er at de kan komme til oss og teste ut ideene på våre prosjekter, sier Grimstad. – Det vi har kompetanse på er eiendomsutvikling, og det er verdifullt for dem. Vi kan komme med kritiske tilbakemeldinger, hva som funker og hva som ikke funker.

Finner de beste tomtene

Allerede i 2016 gikk Stor-Oslo Eiendom inn på eiersiden i proptech-selskapet Spacemaker. – De har fått veldig mye oppmerksomhet, og vi har vært med dem helt fra starten, forteller Grimstad.

– Det startet med at de kom til oss og lurte på om vi ville teste ut den algoritmen de hadde utviklet. Med den kan man se på tomter og eiendommer og sjekke hvilke som egner seg best for utvikling. Sol, skygge, støy, gesimshøyder, volumstudier, reguleringsplaner, alt dette legges inn i en matematisk modell, som så forteller om eiendommen bør utvikles videre.

I dag bruker Grimstad & Co denne modellen hele tiden. – Vi finner raskt ut at her kan vi bygge så og så mange kvadratmeter, før vi gir en pris på eiendommen. Eller at vi bare må glemme det, det er for mye støy eller for dårlige solforhold.

Samarbeidspartnere: Proptech er fellesnevneren for denne kvartetten. Fra venstre daglig leder Håvard Haukeland i Spacemaker, styremedlem Henrik Botten Taubøll i Stor-Oslo Proptech, administrerende direktør Mathis Grimstad i Stor-Oslo Eiendom og daglig leder Aleksander Langmyhr i Dimension10.

Virtuelle møter på byggeplassen

Dimension 10 er et annet selskap som Stor-Oslo Eiendom har gått inn i. – De jobber med VR-teknologi, virtual reality, som vi nå bruker på flere av våre byggeplasser, forteller Grimstad.

– Vi kobler løsningen opp mot entreprenørene, for eksempel på Frysja, hvor vi sammen med Obos nå bygger nesten tusen boliger. Der bruker vi de modellene som arkitektene laget da de prosjekterte bygget.

Vi har sagt at dersom vi skal være med og utvikle teknologien, må vi også sitte i styret og sparre med dem.
Mathis Grimstad, Stor-Oslo Eiendom

– Og har konvertert disse til virtual reality?

– Ja, vi kan sitte her på kontoret, ta på headset og briller, arkitekten kan gjøre det, konsulentene og entreprenøren ute på byggeplassen gjør det samme. Hvis det er et problem ute på byggeplassen, kanskje er det noe som ikke stemmer på tegningen, da kan alle gå inn og se på det virtuelle rommet. Gå inn i den etasjen eller i det hjørnet hvor man sliter med et eller annet.

Her har Stor-Oslo Eiendom også gått inn på eiersiden. – Vi har sagt at dersom vi skal være med og utvikle teknologien, må vi også sitte i styret og sparre med dem.

– Dimension 10 har også tenkt å ta den teknologien som i dag er i bruk rettet mot bruk på byggeplasser og videreføre den mer mot salg og visning av leiligheter.

– Det er vel nå gammelt nytt?

– Ja, for så vidt, men når vi nå bygger et visningssenter på Frysja, vil vi også ta i bruk VR-teknologi. Da kan kundene ta på seg brillene og se hvordan leilighetene ser ut. Der er det definitivt et marked, mener Grimstad.

Virtuelt byggemøte: Dimension 10 utvikler virtual reality-løsninger som kan brukes både i byggemøter og av fremtidige boligkjøpere. Foto: Shutterstock Bilde 530010547

Lås uten berøring

På toppen av dette har Stor-Oslo Eiendom et par andre selskaper som jobber mer med produkter, digitale produkter.

– Defigo jobber med et system for adgangskontroll, og dem er vi i dialog med nå for å få testet det ut på et par av våre prosjekter. Du er sikkert kjent med elektroniske låskasser som styres ved hjelp av en app, men Defigos løsning inneholder mye mer. Den har blant annet en digital skjerm som du kan styre ved hjelp av mobiltelefonen. Eieren av huset eller leiligheten kan komme inn i boligen, og samtidig kan løsningen kobles opp mot flere av boligens smarthus-enheter.

Den som vil ringe på døren, kan i stedet sende en tekstmelding til datter eller sønn eller en annen spesifikk i huset.

– Og så er den berøringsfri. I disse coronatider er det et poeng, du behøver ikke å røre noen ting. Defigos løsning kan kombineres med et dørpumpesystem der man bruker mobilen og kommer inn i boligen uten å ta på noen ting. Akkurat nå er det svært aktuelt, sier Grimstad.

Kopi med digital tvilling

Imerso er ytterligere et selskap som Stor-Oslo Eiendom har et samarbeid med. – De jobber med scanning i 3D, med såkalte digitale tvillinger. Vi ser at det kan være en stor forbedring i kvalitetssikringen av bygget.

Prosjekteringen kan være riktig, men utførelsen kan være feil.
Mathis Grimstad, Stor-Oslo Eiendom

– I dag lager arkitekter og konsulenter 3D-tegninger av bygget som skal oppføres, og så jobber entreprenøren med å følge dem. Men så er det alltid avvik og omgjøringer, og det Imerso gjør, er at de går ut og skanner bygget kontinuerlig mens det blir oppført, sier Grimstad. – Det kan være ukentlig eller flere ganger i uken.

På denne måten får man kontinuerlig dokumentert hvordan bygget ser ut i praksis, ikke bare hvordan de opprinnelige tegningene så ut. – Prosjekteringen kan være riktig, men utførelsen kan være feil. Scanningen dokumenterer for eksempel hvor det går vannrør og elektrikerrør i veggene, og man ender opp med en digital tvilling som er helt nøyaktig. Ikke som prosjektert, men som bygget, og det kan være store forskjeller.

– Vi ser for oss at når bygget er ferdig, og det skal overleves til en kunde eller gårdeier, får disse også en digital tvilling som er eksakt “as built”. De vet hvor de senere kan rive, eller ikke kan rive.

For Grimstad kan disse “tvillingene” også spille en rolle i finansieringen. – I dag er det et ganske gammelt system hvor banken sender ut en takstmann til byggeplassen og sjekker at produksjonen går etter planen. Det er kvalitetssikringen fra bankens side, da vil kontoen for byggelånet åpnes opp igjen.

– Det vi tenker oss, er at med et slikt digitalt scanningsystem vil dette kunne foregå i sanntid. For å godkjenne opptrekk på byggelånet vil man være avhengig av hvor langt man i virkeligheten er kommet på byggeplassen. Kommunene vil også kunne gi ferdigattester basert på en digital tvilling, sier Grimstad.

Bytter kompetanse mot aksjer

– Vårt primære mål er å bruke disse løsningene og produktene selv. Men vi vil også hjelpe selskapene i videreutviklingen slik at de også kan selges til andre. Det er også grunnen til at vi ønsker å bli med på eiersiden, vi vil være med på den verdireisen.

Helt i strandkanten: Munch Brygge i Bjørvika er et av prosjektene som Stor-Oslo Eiendom har vært ansvarlige for. Foto: Stor-Oslo Eiendom

– Hvor mye har dere satt av til dette? Og hvor mye har dere brukt så langt?

– Vi har satt av noen millioner, og brukt noen millioner.

– Men du vil ikke ut med noen tall?

– Nei, og vi er annerledes enn Obos og andre venture capital-aktører som går inn med flere titalls millioner, vi er ikke der.

Grimstad forteller at selskapet fortsatt holder seg under ti millioner kroner i proptech-investeringer. – Vi får mange henvendelser, og vi behøver ikke gå tungt inn. De er ute etter kunnskapen vår og at vi kan sparre med dem. Det er nesten slik at vi kan bytte kompetanse mot aksjer, avslutter han.

I trekanten Ski–Jessheim–Drammen

Stor-Oslo Eiendom er en rendyrket eiendomsutvikler. Selskapet finner utviklingsprosjekter i et område som dekker trekanten Ski–Jessheim–Drammen, og selger disse etter at jobben er gjort.

– Vi jobber bare med eiendommer som skal konverteres i en eller annen form, som er i en eller annen form for transformasjon. Selskapet utvikler i dag om lag 20 prosjekter med en realisasjonsverdi på cirka 26 milliarder kroner, sier administrerende direktør Mathis Grimstad i Stor-Oslo Eiendom. – Vi har 7.000 boliger og 140.000 kvadratmeter næringslokaler under utvikling.

– Det er oppussingsobjekter?

– Nei, det er mer enn det. Vi går for eksempel inn i industriområder på sentrale knutepunkter og konverterer dem mot boligformål. Vi ser i kommuneplanene hvor kommunen skal vokse, og så går vi inn i områder hvor det skal bli tett, mer urban by.

Der får Stor-Oslo Eiendom godkjent nye reguleringsplaner sammen med kommunen. – Så finner vi et marked, kunder som skal bo eller leie der. Vi bygger, overleverer, og da er vi ferdige. Vi sitter ikke som eiendomsbesitter over lang tid, sier Grimstad.

Munch Brygge i Bjørvika er ett eksempel, Brødfabrikken på Løren et annet, Meierikvartalet på Lillestrøm et tredje på hvor Stor-Oslo Eiendom opererer. – Kvartalet i Lillestrøm går fra å være en parkeringsplass til å bli en boligblokk på 19 etasjer.

Hele tiden handler det om å finne urbane knutepunkter, gjerne t-bane-stasjoner der det er et utviklingspotensial: Ensjø, Hasle, Helsfyr eller Skøyen. – Vi skiller oss også litt fra noen av de andre store aktørene. Våre prosjekter er ikke rendyrket bolig eller rendyrket næring, vi dekker begge disse segmentene, sier Grimstad.

Tech