Har 200.000 leietagere

Norge vil innen utgangen av 2020 trolig ha blitt det minste markedet for den norske utleiekongen Ivar Tollefsen. Siden hans svenske eiendomsselskap Heimstaden fikk med seg eksterne eiere i 2013 har Tollefsens selskapssystem vokst i rakettfart utenfor Norges grenser.

– Det blir ingen større ekspansjon i Norge. Derimot ser vi at Heimstaden kan fortsette å ekspandere i både Sverige og Danmark. Finland kan også være et interessant land å gå inn, sier svenske Patrick Hall, som har vært administrerende direktør for Heimstaden siden 2003.

– Det gjelder bare å finne noe som passer, og som er stort nok så vi kan bygge en lokal organisasjon og jobbe med kundeopplevelsen, fortsetter Hall.

95.000 leiligheter

Det aller siste milliardkjøpet foreløpig kom i januar i Tsjekkia, da Heimstaden Bolag betalte nær 13 milliarder kroner for eiendommene til det tsjekkiske eiendomsselskapet Residomo. Etter dette kjøpet kontrollerer nordmannen Tollefsen nå vel 95.000 leiligheter fordelt på seks land. I snitt bor det litt over to personer i hver leilighet.

– Dersom vi tar med Tsjekkia så har vi cirka 200.000 boende i Heimstaden Bostads leiligheter i seks europeiske land, sier Hall

Kapital skriver “kontrollerer”: For prisen Tollefsen har vært nødt til å betale for sin vanvittige vekst de siste årene, er å gi fra seg eierandeler til svenske forsikringsselskaper og pensjonskasser.

Svensk gigant på laget

Den desidert største eksterne eieren i Tollefsen-systemet er Alecta, en svensk tjenestepensjonsgigant. Alecta oppgir selv å være Europas femte største tilbyder av tjenestepensjoner, er en av Sveriges største eiendomsbesittere, og har til sammen nær 900 milliarder kroner under forvaltning. Alecta eier nå så mye som 45 prosent av datterselskapet Heimstaden Bostad, der alle eiendommene nå er juridisk plassert. Eiendomsverdiene i Heimstaden Bostad er på nær 120 milliarder kroner.

Tilgang på penger fra i første hånd Alecta, men også fra forsikringsselskapet Folksam og pensjonskassene til de to svenske industriselskapene Ericsson og Sandvik, gjør at Tollefsen og Co. fortsatt har stor investeringskapasitet, til tross for eiendomskjøp for rundt 30 milliarder kroner bare det siste året.

Kan kjøpe for 50 mrd. til

– Med dagens likvider, kommitert kapital fra eierne vi kan trekke på, og et moderat opptak av ny gjeld, så kan vi nå investere for ytterligere 50 milliarder kroner, sier Arve Regland, som i fjor tok over som finansdirektør både i Heimstaden og Tollefsens 100 prosent eide eierselskap Fredensborg (se selskapsoversikt lenger ned i artikkelen). Regland kom da fra stillingen som administrerende direktør for det børsnoterte norske eiendomsselskapet Entra.

– Heimstaden AB har også tilgjengelig kapital som kan skytes inn i datterselskapet Heimstaden Bostad. Men Alecta har gitt en ren commitment til å skyte inn mer egenkapital som vi kan trekke på når vi har behov, forklarer Regland.

Har 45 prosent av kapitalen

Med vanvittig vekst i stor grad finansiert av ekstern kapital, så synker Tollefsens eierandel kraftig. Men fordi deler av kapitalen er stemmesvake preferanseaksjer, som har fortrinn på utbytte opptil et gitt nivå, så har Tollefsen fortsatt over 50 prosent av stemmene i Heimstaden Bostad gjennom morselskapet Heimstaden. Dette siste selskapet er nå et rendyrket forvaltningsselskap. Der sitter Tollefsen nå med 86,2 prosent av aksjekapitalen og 98,4 prosent av stemmene i selskapet.

– Heimstaden AB kontrollerer i dag 52 prosent av stemmene i Heimstaden Bostad, gjennom en miks av stamaksjer og preferanseaksjer, sier Regland

– Men andelen av kapitalen må da nødvendigvis være noe under 50 prosent nå?

– Andelen av kapitalen er nå 45 prosent, sier Regland.

Vil ha, og har kontrollen

– Han bytter bort eierandeler for å få gjennomført denne vanvittig sterke ekspansjonen?

– Det er riktig. Alternativet er å beholde mer aksjer og dermed geare mye høyere, noe som hadde vært en mer risikoutsatt ferd. Ivar har valgt å bygge et solid selskap med en lav gjeldsandel, rundt 50 prosent, og heller la seg vanne ut eiermessig ved å få med langsiktig pensjonskapital som eiere. Det gir muligheten for å kunne bygge et større selskap, svarer Regland

– Men jeg vil tro at han ikke ønsker å la seg vanne ut til under 50 prosent av stemmene?

– Det er viktig at Heimstaden har kontroll i Heimstaden Bostad, og det er et felles ønske fra eierne at det er Heimstaden som skal være den ledende eieren industrielt, sier Tollefsens finansdirektør.

Er Norges 12. rikeste

Kapital verdsatte i fjor høst Tollefsens formue til 23 milliarder kroner, og han er med det Norges 12. rikeste mann (bare menn blant de 20. rikeste forøvrig).

Nesten alle milliardverdiene ligger nå i Heimstaden-systemet. Utover Heimstaden så eier Tollefsen i Norge også halvparten av boligutvikleren Fredensborg Bolig, 85 prosent av Fredensborg Fritid, som blant annet sitter på tomtebank med 7.000 fritidsboliger, samt 50 prosent av Utleiemegleren. Det mest verdifulle av disse tre selskapene er trolig Fredensborg Bolig. I en emisjon i fjor ble selskapet, der Tollefsen gjennom sitt eierselskap Fredensborg eier nær 50 prosent, priset til 640 millioner kroner.

Tollefsens kan umulig frykte rask innføring av arveavgiften igjen. For selv om hans sønn Nick er aktiv i styrer og stell i Fredensborg, så sitter pappa fortsatt på alle aksjene. Det eneste spor vi kan se av skattetilpasninger er at Tollefsen i fjor la inn et "ekstra" holdingselskap mellom seg selv og de mange selskapene driften skjer i.

Holder seg unna børs

I Sverige handles eiendomsselskaper på børs til ganske saftige priser. Men bortsett fra noen få preferanseaksjer i Heimstaden AB, som er børsnotert i Sverige, har Tollefsen valgt å styre utenom børs i sin jakt på kapital for å vokse.

– Hvorfor har Tollefsen valgt å hente kapital utenfor børs, når man ser premien svenske børsnoterte selskaper har nå? Blir ikke det dyrere?

– Vi har valgt en unotert struktur med institusjonelle investorer som et alternativ til børs fordi det gir langsiktig ro på egenkapitalsiden. På kort sikt er det dyrere, men på lengre sikt er det ikke sikkert at det er det. Vi er opptatt av å ha en langsiktig, stabil eiersits i Heimstaden Bostad, sier Regland.

Fullt kjør

Men selv om Regland og Hall mener det gir ro å være utenfor børs, så er det ikke akkurat rolige dager i Fredensborg/Heimstaden-systemet. I januar hentet både Heimstaden og datterselskapet Heimstaden Bostad inn til sammen seks milliarder kroner i form av obligasjonslån, i tillegg til milliardkjøpet i Tsjekkia.

Etter å ha kjøpt eiendom for 14 milliarder kroner i Nederland i fjor og som nevnt 13 milliarder kroner i Tsjekkia i januar, er spørsmålet hvor ferden går neste gang. Det naturlige stedet ville være Tyskland. Tyskland er det landet i Europa med flest utleieleiligheter, og et naturlig marked å gå inn i.  Andelen utleieleiligheter er i Tyskland over 50 prosent av boligmassen, ifølge bladet The Economist. Men til nå har Tollefsen kun kjøpt for to milliarder kroner i Tyskland. Hans vel 1.000 leiligheter der utgjør bare 1,1 prosent av den samlede leilighetsporteføljen til Heimstaden Bostad.

Then we take Berlin?

– Dere har uttalt at dere i det siste har blitt mye overbydd. Er det dyrt i Tyskland for tiden? For det ville vært naturlig for dere å vokse mer i et så stort land?

– Vi skal i tillegg til å eie også drifte eiendommene gjennom god forvaltning, det er et viktig premiss at forholdene ligger til rette for det når vi kjøper eiendommer. Den langsiktige verdiutviklingen er også sentral, positive forventninger til leieinntektene er avgjørende. Vi kjøper primært i gode sentrale beliggenheter for å få mer stabile eiendommer å jobbe med, svarer Hall.

Både i Tyskland og ellers i Europa har prisene på investeringsobjekter i leilighetsmarkedet steget kraftig de siste årene. Men Hall tror likevel at de i Heimstaden vil få mer kapital til å kjøpe og vokse videre.

– Selv om eiendomsprisene blir stadig dyrere, så er eiendom attraktivt når pensjonspenger skal plasseres. Med lave renter i hele verden og en stigende men volatil børs, så skal pensjonspengene beskyttes gjennom spredning av risiko. Eiendom, og ikke minst boliger, er et lavrisikoprodukt som kan gi den avkastningen som trengs. Flere flytter sitt fokus i dagens lavrente-verden, det har resultert i økt konkurranse om de eiendommene som er til salgs og høyere eiendomspriser, sier Hall.

Frysvedtak i Berlin

Heimstaden Bostad eier så lite i Tyskland foreløpig at landet ikke engang er tatt med i en investorpresentasjon som ble laget i forbindelse med den siste kapitalinnhentingen i januar.

Tyskland, særlig Berlin, har plutselig blitt et veldig krevende marked. Der har de lokale myndighetene nylig vedtatt å fryse leienivået de kommende fem årene til maksimalt 9,8 euro pr. kvadratmeter pr. måned. Hvis vedtaket blir satt ut i livet senere i år er det beregnet at det vil spare leietakerne i byen for 2,75 milliarder dollar, tilsvarende over 25 milliarder kroner, i perioden da leienivået fryses. Og tilsvarende beløp vil da byens utleiere tape.

– Hvordan vil innføringen av leienivå-frys i Berlin påvirke dere?

– Det vil ikke ha noen nevneverdig påvirkning. Vi har kjøpt mesteparten av vår Berlin-portefølje etter at "Mietendeckel",leiefrys-reglene, ble annonsert. Så det har ligget til grunn for våre kalkyler, svarer Regland

Håper på nybygging

– Frykter dere spredning av leiefrysen til andre tyske og europeiske byer?

– “Affordability” står høyt på agendaen i mange større byer, og det aktualiseres i stadig større grad da flere blir ekskludert fra boligmarkedet som følge av sterk prisvekst. Selv om prisreguleringer diskuteres politisk flere steder, forventer vi at fokus mer og mer rettes mot ubalanse mellom tilbud og etterspørsel i boligmarkedet. Og at løsningen i større grad er å tillate økt nybygging som vil ha en prisdempende effekt, sier Regland.

Uansett flaks for Tollefsen og Co. at de tidligere ikke gikk tyngre inn i Berlin. Usikkerheten om vedtaket blir gjennomført, og hva som blir konsekvensene av det på sikt, gjør at det må være veldig vanskelig å regne på lønnsomheten i å kjøpe eiendom i den tyske hovedstaden i lang tid fremover.

Ikke bare i metropoler

Heimstaden har som strategi å kjøpe i mer enn bare hovedsteder, noe kjøpet i Tsjekkia i januar viste. 

– Selv om vi ikke bare kjøper i hovedsteder, så er vi opptatt av å være i vekstområder. I Norge er vi bare i Oslo. I Sverige er vi i flere byer, men det aller meste i vekstområder som regionhovedsteder og universitetsbyer. Men i motsetning til kontormarkedet, så fungerer bolig også godt på mindre steder, sier Hall.

Når det gjelder de viktigste investeringskriteriene, sier Hall følgende:

– God makroøkonomi, befolkningsvekst og lav arbeidsledighet er viktige investeringskriterier når vi vurderer å gå inn i nye land og regioner. Det bør helst også være en eiendomsmasse av en størrelse som gjør det mulig for oss å bidra i utviklingen av lokalsamfunnet, sier Hall, og legger til:

– Vi gjør grundige vurderinger av hvordan eiendomsselskapene drives i dag og hva slags kultur de har. Selskapene må kunne tilegne seg vår kundeorienterte kultur, slik at vi får en lik bedriftskultur på tvers av landene. Det er minst like viktig som selve prislappen vi betaler for eiendommene.

Mye regulert leie

Bare i Norge er boligmarkedet helt uregulert. Samlet for alle Heimstadens leiligheter, før kjøpet i Tsjekkia, så var leien for over 70 prosent av dem regulert i en eller annen form. Dette gjelder for samtlige leiligheter Heimstaden Bostad eier i Sverige, hver femte de leilighet i Danmark og 30 prosent av leilighetene Heimstaden kjøpte i Nederland i oktober i fjor.

I den før nevnte investorpresentasjonen så hevder Heimstaden at denne blandingen av uregulert og regulerte leiemarkeder er en fordel for eiendomsselskapet. “The best of two worlds” som det optimistisk heter i investorpresentasjonen.

Evighetsperspektiv?

Eiendommene som ble kjøpt i Tsjekkia, ble tatt over fra det britiske eiendoms-investeringsselskapet Round Hill Capital og Private Equity-giganten Blackstone. Disse hadde igjen kun eid eiendommene siden 2015.

Før det var eiendommene eid av en omstridt tsjekkisk investor. I et europeisk marked med stigende eiendomspriser, har trolig Round Hill Capital og Blackstone tjent godt på sitt korte innhopp som eier. Men ifølge Hall er det ikke gjennom hyppige kjøp og deretter like hyppige salg av eiendommer at Heimstaden skal skape verdier for sine eiere.

– Skal man være investert i boliger må man ha et langsiktig perspektiv, et evighetsperspektiv. Man er mer en forvalter enn investor. Vi har med menneskers hjem å gjøre, det viktigste for hver og en av oss. Det krever stor og lokal innsats, det går ikke an å ha kortsiktige planer gjennom blant annet å satse på verdiøkninger av boligmassen. Vi ønsker å være der vi gjennom vår størrelse kan tilby et excellent tilbud til våre leietakere, er programerklæringen til Hall.

I det siste tilgjengelige regnskapet til Heimstaden, fra 3. kvartal 2019, så er likevel beregnet verdiøkning på eiendomsmassen fire ganger større enn overskuddet fra selve forvaltningen av leilighetene. Så Tollefsens formue øker akkurat nå mye mer på grunn av oppskrivning av eiendomsverdier enn fra løpende inntjening. Men det første er i høyeste grad urealiserte gevinster, da Tollefsen hittil på sin rakettferd ut i Europa kun har kjøpt og kjøpt og kjøpt, og foreløpig ikke solgt noe.