Leiemarkedet skåner for rentestormen

Høy inflasjon fortsetter å overraske på oppsiden både i Norge, USA og Europa. Sentralbankene varsler større og hyppigere renteoppganger enn tidligere. Rentefrykten har allerede satt spor i aksjemarkedene så langt i år, inkludert for børsnotert eiendom. Det underliggende eiendomsmarkedet går imidlertid bedre enn mange tror.

Haakon Ødegaard, Malling & Co.  Foto: Malling & Co

Gjestekommentar: Haakon Ødegaard i Malling & Co

Det mest utbredte prismålet brukt for næringseiendom er “yield”. Til tross for at uttrykket stort sett misforstås både i og utenfor eiendomsbransjen, er det i all enkelhet forholdet mellom neste års netto leieinntekter og pris på eiendommen. Dette forholdstallet har en historisk sterk korrelasjon med rentenivået, og man sammenligner gjerne 5 eller 10-års swap-rente med prime yield for kontoreiendom som en benchmark mellom langsiktig bundet kapitalkostnad og direkteavkastning. Med en 5-års swap-rente som i skrivende stund har steget omtrent 150 bps (basispunkter, red.anm.) siden nyttår, så må man forvente at yieldene skal opp. Det er nettopp det eiendomsmarkedet ser ut til å være enige om i investorundersøkelser vi har utført. Yieldene kommer opp.

At yieldene skal opp betyr ikke nødvendigvis at eiendommer skal bli mindre verdt. Yield er ikke den eneste parameteren i regnearkene som blir påvirket av endringene i makrobildet. Den enkleste yielden de fleste markedsaktører bruker, er egentlig bare en invers multippel på neste års leieinntekt. Dersom man venter at leieinntektene skal øke fremover, utover normal konsumprisindeks som er vanlig justering i leiekontrakter, gir det også ekstra inntektsvekst. En lavere exit-multippel på et høyere inntektstall gir kun nominelt verdifall dersom effekten av yieldoppgangen slår mer på verdien enn inntektsveksten.

Leieinntekter kan vokse på to grunnleggende måter

Leieinntekter kan vokse ved løpende leie gjennom konsumprisjustering (en gang pr. år) og markedsleie. Førstnevnte gjelder de fleste kontrakter i henhold til tolvmåneders endring i konsumprisindeksen pr. november eller oktober. I fjor endte novemberindeksen på hele 5,1 prosent, og i år blir den antagelig ganske tett på fem prosent igjen. Inntektene har da steget med nesten ti prosent nominelt på to år. Da har vi fått en inntektsvekst som isolert utligner en yieldoppgang på rundt 30–35 bps med samme nominelle verdi. Poenget er at vi tåler høyere rente fordi leieinntektene også øker. Riktignok kan endringene skape utfordringer for løpende egenkapitalavkastning når rentene stiger, selv om verdiene holder seg greit.

Markedsleieendringer kommer derimot kun på alle nye inngåtte kontrakter, og drives opp av lav og dyr marginal tilbudsside, og høy etterspørsel. Dersom vi ser på kontorleiemarkedet, så har dette nå svært gode utsikter for markedsleieprisvekst. Sysselsettingsveksten er særlig sterk siste tolv måneder, og mange bedrifter ønsker å få folk tilbake til nye og flotte kontorer tilrettelagt for nye arbeidsformer som det eksisterende kontoret ikke løser godt nok. Tilbudssiden, les nye bygg, har blitt strupet i et par år av pandemi og skyhøy prisvekst, samt mangelfull tilgang på byggematerialer og arbeidskraft. Nye bygg kan ikke settes i gang uten betydelig høyere leier i de fleste områder. Vi bygger de nærmeste årene færre kvadratmeter kontor enn vi har gjort siden tidlig 2000-tallet. Samtidig er arealledigheten i eksisterende bygg på vei ned mot nivåer sist sett i forrige boom i 2006–2007. Leiemarkedet er veldig sterkt akkurat nå, og blir antagelig enda sterkere gjennom året. Vi må få en hurtig tilbakegang i økonomien om ikke leieprisene skal betydelig opp neste året.

Vi bygger de nærmeste årene færre kvadratmeter kontor enn vi har gjort siden tidlig 2000-tallet. Samtidig er arealledigheten i eksisterende bygg på vei ned mot nivåer sist sett i forrige boom i 2006–2007. Leiemarkedet er veldig sterkt akkurat nå, og blir antagelig enda sterkere gjennom året.

Effekter utligner hverandre 

Økte renter og derigjennom økte yielder kommer altså ikke alene, og effektene av leievekst og yieldoppgang vil etter våre prognoser omtrent utligne hverandre i nominelle verdier fremover, i snitt. Som vanlig blir det vinnere og tapere i markedet. Investorene er dermed rasjonelle, og vil derfor nå ha eiendommer med eksponering mot det gode leiemarkedet fremover. Eiendommer med lange leieavtaler som låser leien under markedsnivå i lang tid, er dermed ikke like attraktivt som det tidligere har vært.

Eiendommer med lange leieavtaler som låser leien under markedsnivå i lang tid, er dermed ikke like attraktivt som det tidligere har vært.