Gjestekommentar: Magnus Havikbotn Jacobsen i DNB Næringsmegling
Det har vært mye fokus på miljøsertifisering av nyere kontorbygg, men betydelig mindre oppmerksomhet knyttet til hva som skjer i de eksisterende kontorbyggene når leietagerne flytter. Da DNB Næringsmegling undersøkte omfanget av leietagertilpasninger i 2019, var det stor frustrasjon blant investorene knyttet til at flotte kontorlokaler måtte skrotes gang på gang for tilpasning til nye leietagere. Dette til tross for at den eksisterende løsningen var fullt ut brukbar. Den gangen påpekte investorene at utviklingen med kravstore leietagere var fullstendig galskap, både av hensyn til kostnadene, men ikke minst av miljøhensyn. Med det fokuset som har vært på miljø de siste årene, ikke minst i eiendomsbransjen, hadde vi forventninger om at trenden kanskje gikk riktig retning da vi nå gjorde en ny måling.
Våre ferske investorundersøkelser viser dessverre ingen bedring i tallene, tvert imot ser vi en svak økning fra nivåene sist. Dette virker heller ikke å komme overaskende på gårdeierne, som kjenner seg godt igjen i utviklingen.
Oslo leder an
Årets tall viser at det i gjennomsnitt brukes 8.900 kroner pr. kvadratmeter i tilpasninger til nye leietagere (2019: 8.100) i Oslo, mens flere av gårdeierne sier det ikke er uvanlig med tilpasninger over 15.000 kroner pr. kvadratmeter. For å sette dette i perspektiv er det altså ikke uvanlig at mellom tre til fem års leie går direkte til tilpasninger av lokalene for nye leietagere. Tilsvarende nivå på tilpasning til eksisterende leietagere ligger på i underkant av halvparten av dette nivået. Nå skal det legges til at mange påpeker at det er betydelig mer fokus på gjenbruk av materialer under tilpasningene som gjøres, og at noe av økningen kan tilskrives økte materialkostnader. Videre påpeker flere av gårdeierne at leietagerne har blitt mer bevisst enn før på sin forhandlingsmakt rundt dette, og således lykkes med å presse igjennom omfattende tilpasninger ved flytting. Dette er heller ikke noe rent Oslo-problem. DNB Næringsmegling har den siste tiden gjennomført samtaler med over 50 investorer i de fire store byene, hvor vi ser de samme tendensene også i de andre byene. Dette til tross for at både graden av tilpasninger og leieprisnivå er noe lavere enn i hovedstaden. Bergen skiller seg imidlertid ut som en klar nummer to by etter Oslo.
Tror på mer standardiserte løsninger fremover
Flere gårdeiere tar selvkritikk på at de i enda større grad burde vært flinkere til å synliggjøre tilpasningskostnaden for leietagerne, og at de i noen grad kunne presset enda mer på for å tilby mer standardiserte løsninger til leietagerne. Flere tror det vil tvinge seg frem mer standardiserte kontorer fremover i takt med mer miljøbevisste leietagere, økt fokus på miljø, men kanskje også at miljøkostnaden ved tilpasninger blir synliggjort i større grad enn i dag. Samtidig er gårdeierne tydelig på at de er i konkurranse om leietagerne, og er avhengig av at leietagerne justerer ned kravene sine og i større grad tenker gjenbruk enn i dag for å lykkes.
Kanskje vil bransjen også her være tjent med en form for miljøsertifisering knyttet til eksisterende lokaler for å synliggjøre miljøeffekten ved flyttinger, når vi ser hvilken positiv effekt dette har hatt på nybyggene.
