Rekylen kommer raskere enn ventet

Frykt og panikk gjorde at næringseiendomsmarkedet praktisk talt stoppet opp i vår, men nå kommer det tilbake kraftigere og raskere enn noen hadde trodd.

Einar Melberg, CBRE Foto: Bård Gudim

Covid-19 sendte eiendomsmarkedet utenfor et stup i vår, og frykten blant investorene førte til en dels kraftig oppgang i yields, samt en betydelig oppbremsning i investeringsaktiviteten. Mye har imidlertid endret seg på snart et halvt år – og det er i ferd med å skje raskere enn både vi og mange andre ventet eller fryktet.

Henter seg inn

En drøy måned etter at investorer, meglere og advokater returnerte fra Sørlandshytter og fjellturer i Lofoten, ser vi klare tegn på at næringseiendomsmarkedet er i ferd med å hente seg inn. Selv om vi fortsatt er et stykke unna et normalt aktivitetsnivå for denne tiden av året, er det flere aktører som har betydelig transaksjonsaktivitet i kalenderen fremover, og det er tydelig at mange investorer klør i fingrene etter å gjøre nye investeringer – selv om de er litt mer selektive enn før.

I tråd med trenden man begynte å se i fjor, har M&A- og porteføljetransaksjoner, samt forskjellige utviklingseiendommer, blitt en viktigere del av totalvolumene i Norge hittil i 2020, med transaksjoner som salget av Veidekke Eiendom og svenske Balders nylige oppkjøp av 50 prosent av Anthon B. Nilsen Eiendom som relevante eksempler. Fremover tror vi at også de mer tradisjonelle transaksjonene for enkelteiendommer vil ta seg opp igjen, spesielt innenfor tre segmenter: sentrale kontoreiendommer, moderne logistikkbygg og eiendommer med lange kontrakter med offentlige leietagere.

Prises skarpere enn før

Det dreier seg helt grunnleggende om at situasjonen verden befinner seg i fører til en “flight to quality blant investorer, og at investeringer som er i denne kategorien relativt sett vil prises skarpere enn før. «Risk-off»-sentimentet i de globale finansmarkedene har bragt også norske renter ned til nivåer vi aldri har sett før, så selv om bankmarginene har steget kraftig siden i vinter, er den samlede finansieringskostnaden for gode eiendomsinvesteringer markant lavere enn i starten av året. Dette har muliggjort at prisingen av en håndfull nylige transaksjoner har nådd nivåer som omtrent er så skarpe som det skarpeste vi har sett før, og prognosene våre tilsier at nye rekordnivåer vil nås i nær fremtid. Denne trenden forsterkes også av at utenlandske investorer i langt større grad enn tidligere nå har mulighet til å konkurrere med norske investorer, ettersom sikringskostnaden for norske kroner for eurobaserte investorer har falt kraftig, i tråd med rentefallet.

I sum viser prognosene våre at yieldene for spesielt de beste kontor- og logistikkeiendommene vil falle i år, på tross av Covid-19, og vil fortsette å falle moderat de kommende årene. I kombinasjon med betydelig forventet leieprisvekst de kommende 4-5 årene, gjør dette at den forventede verdiøkningen på de beste kontoreiendommene i Oslo vil bli den høyeste av alle betydelige markeder CBRE dekker i Europa, foran Frankfurt, Brussel og Düsseldorf på plassene bak.