Tekst: Alexander Stensrud og Amund Kirkeslett Andersson, CBRE
Covid-19 oppsto på andre siden av kloden for rundt 7 måneder siden, og har på kort tid fått konsekvenser uten sidestykke i nyere historie for mange selskaper her hjemme.
Ingen bransjer er immune for virusets herjinger. Flere selskaper opplever dramatisk fall i inntekter på kort sikt og en uklar fremtid på lang sikt. Fallende inntekter og røde tall tærer på likviditeten, og vil for enkelte bety kroken på døren når kontoen er tom, kredittlinjer er makset og kreditorene blir utålmodige.
For de som overlever, kan kjølvannet av corona bringe en usikker fremtid som vil kreve omstilling og påvirke investeringer. I tillegg vil bankkontoer måtte fylles og kortsiktig kreditt tilbakebetales. Mange selskaper vil med stor sannsynlighet forsøke å hente ny kapital for å styrke balansen.
Gode finansieringsvilkår
Midlertidige løsninger via bank, myndigheter og/eller andre kreditorer vil snart tørke ut. Dagpenger fra staten forsvinner. Avdrag fra banken kommer tilbake, og leverandørgjeld må betales. Det vil med andre ord være et trykkende behov for finansiering gjennom mer langsiktige løsninger.
I CBRE tror vi at såkalte Sale and Leaseback-transaksjoner (SLB) av eid eiendom kan være en løsning. Kapital frigitt fra SLB kan benyttes til å tilbakebetale kortsiktig gjeld, restrukturere gammel (kanskje dyrere) gjeld, gi sårt tiltrengt støtte til arbeidskapital, og/eller finansiere strategiske M&A initiativer.
SLB innebærer at et selskap som eier sin egen eiendom kan selge eiendommen og leie den tilbake fra kjøperen. Ved å skrive lange leiekontrakter på eiendom selskapet benytter, muliggjør man frigjøring av kapital bundet opp i det som tradisjonelt har blitt vurdert som “illikvide eiendeler”. For mange selskaper vil en SLB gi svært attraktive finansieringsvilkår sammenlignet med tradisjonelle finansieringsalternativer (gitt at visse betingelser innfris). Nåverdibetraktingene er positive, da investorer som kjøper lange, sikre kontantstrømmer ofte har lavere avkastningskrav enn et tradisjonelt industriselskap. For oljeselskaper, som belaster kostnader for den spesifikke eiendommen på en produksjonslisens, vil nåverdien kunne være ekstra god, da “petroleumsskatten” reduserer den faktiske leiekostnaden til en fjerdedel.
SLB-markedet i kraftig vekst
En bekymring for mange som vurderer SLB er at man mister råderetten over eiendommen når man selger. Dette kan enkelt håndteres i leiekontrakten gjennom såkalte bare-house-avtaler, og ved å sikre selger (nå leietager) gode opsjoner på forlengelse av leiekontrakten i fremtiden. Mange eiere og leietagere av eiendom er kjent med konseptet sale and leaseback. Det er imidlertid mange som feilaktig antar at SLB utelukkende er for råflotte kontoreiendommer. Som verdens ledende rådgiver innen næringseiendom har CBRE sett markedet for SLB ekspandere kraftig. Vi ser økt appetitt fra investorer i Europa og globalt på tvers av eiendomsklasser. Logistikkeiendommer, verft, forskningsanlegg og industrieiendommer med mer, og i størrelsesorden mellom 10 og 300 millioner euro, har flere potensielle kjøpere. Dette er gode nyheter for eierne av slike eiendommer, da det kan argumenteres for at de mer spesialiserte eiendommene med lavere alternativverdi er de mest rasjonelle å selge med tilbakeleie.
I CBRE har vi i en årrekke gitt råd til store og små selskaper i SLB-transaksjoner, og har kontinuerlig kontakt med alle relevante eiendomsinvestorer. Selv i utfordrende tider som nå er det flere godt kapitaliserte kjøpere, både norske og internasjonale, som er klare til å plassere kapital i nye SLB-prosjekter. På denne måten kan en sale and leaseback finansiere selskapers vei tilbake fra et Covid-19-uføre.
