Fra Norges Bank kuttet styringsrenten til null våren 2020, tok det 3–4 måneder før vi fikk se nok et kraftig yield-fall i det norske eiendomsmarkedet. Til tross for corona var solide kontantstrømmer fra norsk eiendom billigere å finansiere enn noen gang tidligere. Yield-nedgangen som begynte å nærme seg slutten før pandemien, fikk nytt liv i 2020, særlig for hete segmenter som kontor og logistikk. I vår siste investorundersøkelse forventes imidlertid yield-fallet i stor grad å være over.
Behov for økte leieinntekter
Når yielden slutter å falle, og kanskje til og med øker litt, må eiendomsinvestorene skape verdi gjennom å øke sine leieinntekter. Ettersom yieldene fortsatt er på historisk lave nivåer, betyr det også rekordhøy verdi av hver ekstra leiekrone. God forståelse av leiemarkedet for næringseiendom kan dermed argumenteres å ha større verdi enn noen gang.
Næringseiendom generelt består av utallige segmenter og delsegmenter, som igjen har store forskjeller avhengig av geografi. Å kjenne sitt segment og sitt geografiske marked er dermed viktig. Utleiemarkedet kan kanskje virke enkelt, men i realiteten er leiemarkedet komplekst, noe som også gir muligheter for den som kan det godt.
Grundige analyser
Det utleiemarkedet det kanskje er lettest å skaffe seg oversikt over, er kontormarkedet i Oslo. Sammenlignet med andre segmenter og geografier er det et ganske likvid marked. I tillegg gjør Arealstatistikk en glimrende jobb for markedet med å samle inn data fra markedsaktørene og lage rapporter som kan benyttes til prisstatistikk. Utover rene prisfordelinger innenfor mindre delmarkeder og kartutsnitt, har de dog ikke et komplett sett med attributter som beskriver kvaliteten på arealene som er leid ut. Vurderingen av leiepotensialet til et konkret areal blir en skjønnsmessig vurdering fra utleier, megler og leietager. Høyeste leie i et delmarked kan fort være dobbelt så høy som den laveste leien. Mikrobeliggenhet, etasje, utsyn, fasiliteter, takhøyder, kontraktslengde standard og masse annet er med på å bestemme prisen. Samtidig kan det bare være et lite knippe eiendommer å sammenligne med på det tidspunktet en leietager er i markedet. Utleier har tilsvarende relativt få leietagere som passer i størrelse og tid for sitt areal. Tilfeldigheter kan avgjøre hvem som sitter med makten i slike forhandlinger.
For å oppnå en best mulig leie for gårdeier, eller best mulig innleie for leietager, trenger man å kartlegge konkurrentene, deres produkt og hvor stor spredning markedet har. En analyse vi har gjort sammen med Arealstatistikk viser at leiepriser for kontorer i Oslo omtrent følger en lognormal-fordeling. Det betyr at det gjerne er større absolutte sprik i den høyeste enden av prisstatistikken enn den nedre. Med andre ord kan det være mye verdi å hente ved å heve kvaliteten på produktet i leiemarkedet, ettersom prissensitiviteten ser ut til å være lavere i toppsegmentet.
Ny innsikt gir konkurransefortrinn
Kjøper man derimot et bygg med leie i den høye enden av fordelingen, så kan også sannsynligheten være høy for at man ikke oppnår det samme igjen ved en ny kontrakt og kanskje havner nærmere snittet. Det trenger nemlig ikke være slik at det er kvalitet alene som bestemmer hvor i fordelingen leien ligger. Kombinasjonen av et inhomogent produkt, begrenset tilgang på statistikk, markedsutvikling samt manglende kunnskap blant mange av de som tegner leiekontrakter, gjør at det kan være store avvik mellom markedspotensialet og løpende leie. Dette gir muligheter for eiendomsinvestorer som skaffer seg denne innsikten og forstår hva leietagerne vil betale for, ikke minst når samfunnet gjenåpner etter pandemien.
