Kapital

Investor ·  Eiendomsfokus:

Force majeure, dugnad og goodwill

© Hegnar Media
Publisert:3. april 2020

Begrenset i antall er de gårdeiere og leietagere som har sett for seg et tenkelig scenario der sistnevntes kunder totalt uteblir, slik vi nå ser både hjemme og internasjonalt. Majoriteten av gårdeiere beholder sine inntekter, samtidig som enkelte segmenter av leietagere mister alle sine, nærmest over natten – tilsynelatende uten utsikt til fast land i horisonten.

Dette er av flere karakterisert som en “sort svane”, slik Nassim Nicholas Taleb i sin bok av 2007, The Black Swan: The Impact of The Highly Improbable, definerte som en begivenhet som anses usannsynlig, men som forårsaker enorme konsekvenser. Coronakrisen er en slik sort svane – som påvirker både gårdeiere og leietakere bredt, men ulikt.

Tolkningsbesvær

Denne effekten ser vi tydelig i mediene, der utsatte leietagergrupper viser til “force majeure” som grunnlag for generelt fritak eller lettelse i sine økonomiske leieforpliktelser. Slike avtaleklausuler er ment å løse en eller flere avtaleparter fra ansvar for mislighold dersom en ekstraordinær hendelse inntreffer, som hindrer en i å gjennomføre sine avtalemessige forpliktelser. Ikke overraskende byr da coronapandemien på både juridisk og forretningsmoralsk tolkningsbesvær for begge parter, der hver part er bedriftsøkonomisk forpliktet til å redusere sine tap og ivareta sine arbeidsplasser.

Annonse

En lett generalisering vil være å hevde at ettersom partene sitter i samme båt, deler både gårdeier og leietager et felles og likeverdig ansvar for at begge skal komme godt ut av situasjonen – enten på kort eller lang sikt. Til det må det sies at det er betydelig forskjell på både gårdeiere og leietagere, og at gode løsninger må tilpasses det aktuelle styrkeforholdet og verdien av relasjonen.

Kortlevd likviditet

Det er ei heller noen automatisk sammenheng mellom størrelse på aktørene og tilhørende soliditet, selv om størrelse kan åpne for forskjeller i aktuelle valgmuligheter. Uten mulighet for løpende inntekter vil en i utgangspunktet solid likviditet ubønnhørlig spises opp av de faste utgifter i ekspressfart, og dagens likvide leietager (eller gårdeier) kan utgjøre morgendagens konkursbo. Nedenfor vil jeg illustrere dette ved å antyde noen grovkornede skillelinjer.

Som inndelingen ovenfor antyder, er det i scenario D mye å tjene på å hurtig finne sammen om en felles overlevelsesstrategi, mens partene i scenario A kan leve godt med å føle hverandre på tennene en stund til. I scenario B må leietager være ekstra tydelig overfor sin utleiepart på hva konsekvensene vil være ved å unnlate å yte bistand. For leietager vil det derimot i scenario C kunne oppleves unaturlig å bistå gårdeier utover å overholde sine eksisterende forpliktelser. Dette følger av at en gårdeier generelt oppfattes som den sterke part i disse avtaleforholdene, og er den som forventes å ha kapasitet til å kunne tilpasse seg uforutsette forhold på vegne av begge. Her vil imidlertid også enkelte leietagere kunne ha sunn egeninteresse av å være lydhør tilbake.

De sunne relasjoners dugnad

Samtidig er det ikke gitt at ethvert avtaleforhold er verdt å redde. En leietager som også i gode tider somler med innbetalinger, tenderer til å sjenere øvrige leietagere og generelt er i overkant kravstor, vil ha en mer begrenset goodwill-konto enn den som forholder seg eksemplarisk til sine omgivelser og forpliktelser. Relasjonshistorikken vil i stor grad kunne avgjøre grad av velvilje, og i hvilken retning dugnadspendelen peker. Og som i en dugnad fordrer det at alle parter ser sin rolle i et større bilde. Uansett er Norge er lite land, hvor en positiv egeninteresse for andres situasjon belønnes over tid – gitt at du ikke går tom for kontanter i mellomtiden.


Les også:

Kjendisaksjer bedre enn indeks:

Bjellesauene leder an i børsrallyet

Bjellesau-porteføljen vi lanserte tidligere i år har falt noe mindre i krisemåneden sammenlignet med hovedindeksen på Oslo Børs, og har siden midten av mars steget litt mer. En av aksjene må likevel ut av porteføljen.

4 min lesetid

Bør nyte godt av den kommende refinansieringsbølgen:

ABG-aksjen kan bli en børsvinner i høst

I midten av mars bunnet aksjekursen til ABG Sundal Collier ut på historisk lave nivåer, rett under tre kroner. Vi mener dagens kurs på rundt 3,5 kroner er en ypperlig kjøpsanledning. Det børsnoterte meglerforetaket vil spille en sentral rolle utover i andre halvår når en rekke bedrifter vil trenge påfyll av mer kapital.

4 min lesetid

Andre leser også: