Christen Sveaas og Erik Bøhler i eiendomskrangel med Oslo kommune

Erik Bøhler og Christen Sveaas forlangte minst 40 millioner kroner i erstatning for Frogner-hagen som Oslo-byrådet har vedtatt å ekspropriere. Oslo tingrett tilkjente investorduoen to millioner kroner. Nå varsler parhestene anke.

Stridens hage: Tomten, som ligger bak et stakittgjerde i Gyldenløves gate, er vedtatt ekspropriert, men investorene Erik Bøhler og Christen Sveaas stritter imot og krever flere titalls millioner kroner i erstatning. Foto: Kapital
Eiendom

⎼ Selv om dette er en forbedring mener vi verdien fortsatt er satt altfor lavt, og har besluttet å anke, sier managing partner Morten Goller i Wiersholm. Siden avgjørelsen ikke er rettskraftig, ønsker ikke advokaten som representerer investorenes selskap Gyldenløve 15 å gi ytterligere kommentarer.

I retten argumenterte Goller prinsipalt for at ekspropriasjonsvedtaket er ugyldig og subsidiært for full erstatning med utgangspunkt i en bruksverdi på minst 40 millioner kroner for hagen i Gyldenløves gate, ifølge tingrettens slutning. Dette basert på et regnestykke der tomten bygges ut med minst 412 kvadratmeter salgbart boligareal. Oslo kommune mente på sin side en passende erstatning var 90.000 kroner, og anførte at tomten ikke har bruksverdi for Bøhler og Sveaas. 

Investorenes planer om å bygge fasjonable leiligheter på den snaut ett mål store tomten ble det satt en stopper for da kommunen omregulerte den til offentlig park i 2017. Byrådet vedtok deretter å ekspropriere hagetomten, et vedtak investorene fortsatt bestrider gyldigheten av.

Omregulert: Investorenes planer om å bygge fasjonable leiligheter på den snaut ett mål store tomten ble det satt en stopper for da kommunen omregulerte den til offentlig park i 2017. Foto: Kapital

Fylkesmannen i Oslo og Viken har gitt kommunen samtykke til umiddelbart å ta over eiendommen, som vi skrev i Kap. 4/20. Men det blir neppe noen parkåpning på en stund, all den stund Fylkesmannen har satt som betingelse at de først må bli enige om et forskudd på erstatningen.

Kommunen fornøyd

Tingretten sluttet seg til kommunens syn på at erstatningen må ta utgangspunkt i at det er forbudt å bygge på tomten etter gjeldende regulering. Retten fastsatte likevel erstatningen til to millioner kroner, ut ifra en hypotetisk salgsverdi der markedet “vil bestå av enkeltpersoner eller flere i fellesskap som kan være interessert i å ha en privat hage,” heter det i slutningen.

⎼ Kommunen er glad for å ha fått gjennomslag for sitt syn på sakens sentrale spørsmål, og er følgelig fornøyd med avgjørelsen, sier Johannes Alois Eriksen hos Kommuneadvokaten. Det er ikke aktuelt fra kommunens side å anke, legger han til.

Gyldenløves gate 15

Aksjeselskapet Gyldenløve 15 betalte 8,35 millioner kroner for eiendommen i 2004. Den hadde da vært regulert til byggeområde for boliger siden 1977, men var sammen med området omkring Arno Bergs plass oppført på Byantikvarens gule liste for verneverdige bygg og anlegg. I 2018-regnskapet var eiendommen bokført til 22,9 millioner kroner.

Den forrige eieren hadde fått fradelt tomten fra Eilert Sundts gate 2 i 2001, og fikk rammetillatelse for et boligbygg i 2002. Tillatelsen ble påklaget av Byantikvaren, og det ble fremlagt et krav om at eieren måtte utarbeide en såkalt bebyggelsesplan.

Byrådet ledet av Raymond Johansen (Ap) satte i 2017 en stopp for alle byggeplaner ved å vedta reguleringen til “grønnstruktur – park”, der bevaring av hageanlegget er videreført i egen hensynssone. Vedtaket innebar at tomten kunne bli ervervet som offentlig tilgjengelig bydelspark. Eierne fikk varsel om ekspropriasjon 8. juni i 2017. Etter en klage fra eierne opprettholdt Fylkesmannen vedtaket i 2019.

Investorenes saksomkostningsoppgave viser at de har brukt mer på selve tvisten enn de får i erstatning. Men fordi saken i tingretten dreide seg om ekspropriasjonsskjønn, må kommunen erstatte investorenes “nødvendige” utgifter til saken. Det fremgår av slutningen at kommunen protesterte mot Gyldenløve 15s omkostningskrav på 2,2 millioner kroner. Tingretten besluttet likevel å tilkjenne det meste av kravet, slik at de får dekket 1,55 millioner kroner.

Inside
Eiendom