Kapitalt

Senker høstmørket seg over boligmarkedet?

Baard Schumann tror ikke høstmørke senker seg over boligmarkedet, men tror derimot at vi fremover vil se en svak prisvekst i store deler av landet. NTB scanpix

Svakere befolkningsvekst, renteøkning og en nyboligboom er bakteppet for at mange som følger boligmarkedet har spådd en mørkere høst, skriver tidligere administrerende direktør i Selvaag Bolig, Baard Schumann.

Mange av de som følger boligmarkedet, har spådd at høstmørket skal senke seg over boligmarkedet. Bakgrunnen for dette er ifølge disse tre årsaker:

  • Nyboligboom vil gi flere bruktboliger til salgs
  • Svakere befolkningsvekst
  • Renteøkning.

Når man skal se på boligmarkedet i Norge, så må man få med seg at dette ikke er ikke ett marked, men mange. Forskjellen på de ulike markedene vil bare bli større og større fremover, fordi områder med urbanisering og økonomisk vekst vil ha en helt annen utvikling enn områder som stagnerer.

Les også

Samspill mellom offentlig og privat sektor:

Tre helsenøtter å knekke

Nyboligboom vil gi flere bruktboliger til salgs

I hele fjor snakket de fleste om at i 2018 ville det bli ferdigstilt rekordmange nye boliger i Oslo. Så mange at det ville presse bruktprisene nedover. Dette baserer seg på lite kunnskap. I Oslo selges det ca. 20–21.000 nye og brukte boliger pr. år. Av disse er 1400 boliger som selges fordi eier skal flytte inn i en nybygget bolig. I rekordåret 2018 er tallet ca. 1800 boliger som selges pga. nyboligmarkedet. Altså en svært liten andel som kommer til å ha en minimal innvirkning på boligprisveksten.

Det samme gjelder også i resten av landet, men her slår også en annen ting inn, nemlig at fordi penger er billig og at folk har jobbtrygghet, så kjøper de heller nytt enn å pusse opp. Vi ser at folk velger å bygge seg nye eneboliger til 4–5 millioner kroner selv om de kan kjøpe en eldre nedi gata for 2–3 millioner. Folk føler at de har råd, og vi har blitt en nasjon av folk som ikke pusser opp selv lenger. Vi ser også en stigende trend i andre tettsteder utenfor Oslo at folk kjøper seg leilighet når de flytter fra sine hus på grunn av alderdom.

Det er som er langt mer urovekkende, er at nyboligsalget i 2017 halverte seg, noe som igjen betyr at boligbyggerne ikke igangsatte så mange nye boligprosjekter. Resultatet blir da at det i 2020 blir færre nye boliger enn normalt, og dette bidrar til prispress. Dette skjer samtidig med at det reguleres færre boliger enn noen gang. Alle politikerne i Oslo trekker stigen til boligmarkedet godt opp etter seg. Den eneste vinneren på boligmarkedet i Oslo er den heldige tomteeieren som får regulert tomten sin til bolig.

Svakere befolkningsvekst

Norge har sett en lavere befolkningsvekst de siste par årene og da spesielt fra EU-land, fordi økonomien i disse landene har blitt bedre. Men allikevel kommer det folk til landet, fødselstallene er gode, og ikke minst så vil byene våre oppleve en urbanisering vi ikke har sett maken til tidligere.

Bare i Oslo-regionen vil befolkningen de neste 20 årene øke med omkring 300.000 mennesker. Det er mer enn hele Bergens befolking. Vi snakker om utrolig mye mennesker som skal flytte inn i Oslo og Akershus. Alle disse vil trenge et sted å bo. Det betyr at behovet er 7–8.000 nye boliger i regionen hvert eneste år!

Les også

Spår hektisk høst i boligmarkedet:

Slik kupper du budrunden

Renten går opp, men får den stor effekt?

De to viktigste påvirkningsfaktorene for boligprisutviklingen er sysselsetting og tilgang/pris på kapital. Sysselsetting er ingen utfordring i de fleste områder i Norge, og selv om styringsrenten vil gå noe opp fra 0,5 til 0,75% i september, er dette noe folk flest nok allerede har tatt innover seg, da det har vært varslet i mange måneder. Samtidig ligger den på et meget lavt nivå, og ikke engang Norges Bank varsler høye renter fremover.

Det som er langt viktigere, er at bankene ikke får ytterligere egenkapital eller andre krav som gjør at de ikke kan låne ut så mye som behovet skulle tilsi. Sist vi så dette var høsten 2013, og resultatet ble svakt boligsalg med noe prisnedgang, før «slusene» i bankene igjen ble åpnet våren 2014 og vi fikk en «boom» igjen.

Boliglånsforskriften var også en slik regel som kom plutselig og som innvirker på boligmarkedet. For de fleste har den ikke den store effekten, men for yngre i etableringsfasen i de store byene er den en stor utfordring. Vi kan vel si at den bidrar til at vi får langt flere samboere tidlig fordi det er den eneste måten å få kjøpt bolig på.

Les også

Eiendomsnestor relanserer premiumkjede:

Vestkantens boligdoktor

 

Kommer en eller flere av disse grunnene til å gjøre at høstmørket senker seg i boligmarkedet?

Jeg tror ikke det. Jeg tror derimot at vi fremover vil se en svak prisvekst i store deler av landet, mens Oslo-regionen får et noe høyere løft fordi selv ikke Norge kan stoppe megatrenden urbanisering. Det er i boligmarkedet det skjer. Følg med!