Gevinster ved boligsalg er som kjent skattefrie hvis selgeren har eid eiendommen i minst ett år og brukt den som egen bolig i minst ett av de siste to år forut for salget. Men hva betyr det egentlig å bruke en eiendom som egen bolig? Det sentrale er at skatteyteren overnatter der og har boligen som utgangspunktet for sin livsutfoldelse. Å melde flytting til Folkeregisteret er ikke tilstrekkelig (og kanskje heller ikke strengt nødvendig). Av og til kan det oppstå bevisproblemer: Hvilken bruk har skatteyteren faktisk gjort av boligen? Har han virkelig flyttet fra den tidligere boligen? En slik sak ble pådømt av Sør-Trøndelag tingrett 20. mars i år.
Et ektepar meldte flytting fra sin bolig til en liten leilighet i samme by. Samtidig flyttet sønnen inn i boligen. Skatteetaten fikk et tips om at ekteparet likevel var mye i huset og at bilene deres ofte var parkert der. Senere i dommen fremgår det at tipseren var en nabo som arbeidet i Skatteetaten (og som var Facebook-venn med fruen)!
I dommen fremgår det at tipseren var en nabo som arbeidet i Skatteetaten.
Lite strøm
Skatteetaten kom til at ekteparet egentlig ikke hadde flyttet fra huset til leiligheten. Dette baserte etaten særlig på meget lavt strømforbruk i leiligheten, ca. en tredel av de tidligere beboernes forbruk. Dette forklarte ekteparet med at de hadde vært mye på hytta, der strømforbruket hadde økt. Retten la til grunn at strømforbruket nok var lavt, men ikke uforenlig med at leiligheten ble brukt til egen bolig. At de var en del i boligen, hadde først og fremst sin bakgrunn i at sønnen bodde der og at de besøkte ham og ofte spiste middag med ham. Dessuten luftet de hunden som bodde i huset. Retten fant det sannsynlig at ekteparet som regel overnattet i leiligheten, og at de der hadde det trengte i det daglige. Retten kom altså til at vilkåret om bruk som bolig var oppfylt.
Ekteparet flyttet tilbake til boligen etter et drøyt år, og like etter ble leiligheten solgt med gevinst. Ekteparet erkjente at flyttingen til leiligheten delvis var motivert av at de ønsket å unngå gevinstbeskatning ved salg. Retten la til grunn at dette var den vesentlige årsaken til flyttingen, men også at dette ikke kunne ha noe å si: “Motivasjonen for at de meldte flytting er ikke avgjørende for rettens vurdering, det avgjørende er om flyttingen var en realitet og om de faktisk bodde i leiligheten.” Dette er utvilsomt et riktig synspunkt.
Gevinsten var altså skattefri. Staten har ikke anket dommen.
Revet hus
En avgjørelse av Skatteklagenemnda publisert 18. juni i år gjelder spørsmål i en helt annen retning. Skatteyteren hadde lenge eid og bodd i en boligeiendom. Han ville rive huset og bygge en ny tomannsbolig. Skatteyteren inngikk avtale med entreprenør, og sommeren 2013 ble huset revet. Entreprenøren fikk imidlertid problemer og trakk seg fra avtalen høsten 2013. Skatteyteren gjorde mange forsøk på å skaffe en ny entreprenør, men av ulike grunner førte dette ikke frem. Våren 2015 ga han opp prosjektet, og ut på høsten solgte han eiendommen.
Spørsmålet var om gevinsten ved salget var skattepliktig. Skattekontoret mente ja. Det er riktignok fast praksis at både eier- og brukstid anses å løpe uforstyrret ved riving eller brann etter at nytt hus er oppført. Hvis skatteyteren hadde fått gjennomført sine planer om nybygg, ville bruksvilkåret altså trolig vært oppfylt og gevinsten skattefri. Her var imidlertid stillingen en annen. Det var en ubebygd eiendom, en tomt, som ble solgt, og for tomter gjelder ingen unntak fra skatteplikten for gevinster.
Brukshindring
Skatteklagenemnda så imidlertid annerledes på dette. Skatteloven har en særregel om at hvis eieren ikke kan bruke boligen “på grunn av sitt arbeid eller av helsemessige eller lignende grunner”, skal den tiden slik hindring varer, likevel regnes som egen bruk. Skatteklagenemnda kom til at det at huset var revet, innebar en relevant lignende grunn. Dette innebar i sin tur at skatteyteren kunne påberope seg tiden etter at huset var revet som sin brukstid og at han dermed oppfylte vilkårene for skattefrihet.
For enkelt?
Man kan spørre om ikke Skatteklagenemnda gjorde det litt for lett for seg. Regelen om skattefrihet for gevinst på grunnlag av ett års eie og boligbruk gjelder etter loven for “boligeiendom”. Om en eiendom er boligeiendom, skal trolig avgjøres etter dens tilstand og på bruk på realisasjonstidspunktet (for endring fra bolig til fritidsbolig og omvendt har praksis riktignok vært mer liberal); dette har støtte i lovens ordlyd, der det heter at reglene gjelder ved “realisasjon av boligeiendom”. Skattekontoret hadde, i tråd med dette, lagt til grunn at en eiendom uten hus ikke kan være boligeiendom i lovens forstand, og dermed kom unntaksregelen om ett års eie og bruk ikke til anvendelse. Dette synspunktet har støtte i Skatte-ABC, som gir uttrykk for at salg av eiendom etter brann av bolig og uten oppføring av ny bolig, ikke kan anses som salg av boligeiendom.
Man kan spørre om ikke Skatteklagenemnda gjorde det litt for lett for seg.
Skatteklagenemnda hopper imidlertid elegant over denne problemstillingen. Resultatet er for så vidt sympatisk, men resonnementet altså tvilsomt.
